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相続人の間でのトラブル回避! 『分筆』のメリットとその手順とは

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土地所有者が亡くなって相続が発生したとき、
配偶者と子どもなど、相続人は複数存在することが多くあります。
この場合、
遺産分割協議をしなければ、
相続人全員の共有で土地を相続することになります。
しかし、
共有となると、
土地を売却するときや、
土地の上の建物を建て替えるときなどにお互いの合意が必要となります。
そこで、
おすすめしたいのが『分筆』です。
分筆とは、
登記上1個の土地を数個の土地に分ける(地番を分ける)手続きのことをいいます。
今回は、
分筆を行うメリットとその手順などについて解説します。

土地所有者の生前に分筆を行うメリットとは?

土地所有者が亡くなって相続が発生したときに、
その土地を巡って相続人の間でトラブルになることがあります。
このトラブルを避ける方法の一つとして『分筆』がありますが、
タイミングが重要です。
一般的に分筆のタイミングとしてベストなのは、
土地所有者が生きているときです。
なぜなら、
土地所有者が将来の相続人と話し合いながら進めていくことができますし、
将来の相続人の間でどのように分けるか、
じっくりと検討する時間がとれるからです。

また、
分筆によって1個の土地が数個の土地に分かれるので、
分筆した土地を生前に贈与するという選択も可能になります。
この場合、
贈与を受けた者は、
その土地を所有権の範囲で自由に利用することができます。
たとえば、
住宅ローンを組む際は、
建物だけでなくその敷地にも、
債務不履行の場合に土地や家を担保とする『抵当権』が設定されますが、
1個の土地の一部に抵当権を設定することはできません。
住宅ローンを組む前に分筆しないと、
分筆前の土地の全部に抵当権の効力が及びます。
将来の相続人の1人が抵当権を設定した土地に、
他の将来の相続人が更に抵当権を設定しようとしても、
二重ローンと判断されて、
ローン審査が通らない可能性があります。
しかし、
分筆をすれば、
このような問題とは無縁です。
分筆は、
融資を受けるときにも有利に働くのです。
このほか、
生前贈与によって相続財産が減るため、
相続税の節税につながることもあります。

分筆登記の手順と必要書類

では、実際に分筆を行うためには、
どのような手順を踏み、
どのような書類が必要となるのでしょうか。

まず、分筆には登記申請が必要となり、手順は次のようになります。
(1)法務局・役所で調査(公図、地積測量図、登記事項証明書、確定測量図)
(2)現地予備調査
(3)現地立会い(役所、隣地土地所有者)、境界(筆界)確認成立
(4)境界確定測量
(5)分筆案の作成
(6)境界標の設置
(7)登記書類の作成
(8)登記申請

必要書類は以下の通りです。
・申請書
・境界確認書または筆界確認書
・測量図
・現地案内図

また、
土地所有者が亡くなった後に分筆を行う場合は、
分筆登記を行うために相続人全員の申請が必要です。
ただし、
相続について遺産分割協議が整っている場合は、
不動産を取得する相続人から申請することが可能です。
不動産を取得する相続人のみが
登記申請をする場合は『遺産分割協議書』が必要になりますが、
相続人全員が登記申請する場合は不要です。

ちなみに、
分筆は現物を見て、
どのように分ければよいかを判断するようにしましょう。
図面だけを見て土地を等分すると、
土地の価値がなくなるような分筆になり、
売却する場合、損をする可能性があります。
また、
分筆の仕方によっては、
固定資産税が節税できたり、
相続税評価が安くなったりといったことも可能となるため、
実際に行う際は専門家に相談するなどしてよく検討する必要があるでしょう。

分筆する場合、
生前に行っておくことが可能であれば、
そのほうがスムーズですから、
今後そういった事態が想定される方は、
早めに検討してみてはいかがでしょうか。

※本記事の記載内容は、2020年6月現在の法令・情報等に基づいています。

引用
税理士法人 A to Y 不動産業(登記)メルマガ6/10号
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11 
電話番号 052-331-0629
FAX番号 052-331-0317

【ホットライン】不動産投資のとくちゃんが遭った金融事故の続報第二弾!

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当日までに用意しておくべき、
前所有者の債権の抹消書類を金融機関が用意してないにも関わらず、
融資を実行して、
本来ならば、
前所有者の抵当権を抹消してから
根抵当権を設定すべきことを
そのままの状態がしばらく続いていたという
摩訶不思議な不動産売買の続編です。

すべてが銀行都合。
銀行は、
担保至上主義&償却年数絶対そして、前例主義。
いままでは...。
だから全国の金融機関は、
路面店から上位階へ移転したり、
統廃合が続いている。

また、
銀行において、
本当のカスタマーとは誰か?
お金を預ける人は、
ある意味出資者。
なぜなら、
預かったお金に対し、
僅かでも金利としてお返ししている。
他方で、
お金を貸した側からは、
金利を受け取っている。
とすれば、
銀行が気をつかうべきは、
お金を借りてくれた方に対してです。

まず、どうしたらできるかという考え方からスタートする。

今回、
カスタマイズ契約ということで
特別な手数料を支払ったが、
本来は余分に手数料を支払ったわけですから
特別なサービスを受け取ってもいいはずが、
不利益を被ったわけですから、
逆に罰金的に感じさせれました。

取り敢えず謝罪に来た支店長に
言葉ではなく、
行動で示すことですよ。
と申し上げました。

人は、失敗をします。
ただ、その後どうするかで、
その人の価値が決まる。

私自身も今回のことから得た学びを活かす
生き方をしていきます。

【すべて事実です】不動産投資のとくちゃんが遭った金融事故の続報第一弾!

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今回の経緯を簡単に説明します。

不動産売買をする際には、
買主が売買代金を用意して、
売主が権利証(識別情報)を揃えて、
司法書士立会いのもと
取り引きを行います。

売主が所有する不動産に金融機関等の債権がある場合に、
その債権を持つ金融機関は登記の抹消書類を事前に用意します。
何故なら、買主が金融機関を利用して不動産を購入する際には、
売主の債権が残っている状態では、
買主側の金融機関が融資を実行できないからです。
今回、
当日までに用意しておくべき、
前所有者の債権の抹消書類を金融機関が用意してなく、
それに対して、
自らの不手際を一切認めなかったわけです。
その続編です。

抹消書類をせずに、
移転登記を行うとどうなるかというと
前所有者の抵当権の下の順位に、
現所有者の根抵当権がついている状態になるわけです。
この状況がどういう状況かは、
一般的に何が大変なことなの?
という質問がありそうですが、
言葉は悪いですが、
上の順位順に債権者に債権の取り立ての
順番が決まっています。
つまり、
順位が下になればなるほど
何かあった時に、
貸し出したお金が返ってこないという事態に陥ります。

元金均等から元利均等に切り替えることと
返済日を変更する契約の変更契約書を取り交わしたが、
相変わらず、
悪びれる素振りなど一切にみせず、
謝罪の言葉がない上に、
母親の金融資産のお手伝いがしたいと言って来る浅ましさ。
呆れてモノも言えぬ状態とはまさにこのこと。

すべて事実です。

他の方がこのような金融事故に遭わないために
実名を挙げています。

やったことの責任はとらないといけない。

いい加減にやっているわけでは無いでしょうが、
それをチェックする側が怠ったために起きた人災である。
起きてしまったことは、
仕方ないがその後の対応をどうするかで、
人の価値が決まる。
つまり、
ミスした後の行動で、
信頼度を高めていくことができるわけである。