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【ホットライン】不動産投資のとくちゃんが遭った金融事故の続報第二弾!

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当日までに用意しておくべき、
前所有者の債権の抹消書類を金融機関が用意してないにも関わらず、
融資を実行して、
本来ならば、
前所有者の抵当権を抹消してから
根抵当権を設定すべきことを
そのままの状態がしばらく続いていたという
摩訶不思議な不動産売買の続編です。

すべてが銀行都合。
銀行は、
担保至上主義&償却年数絶対そして、前例主義。
いままでは...。
だから全国の金融機関は、
路面店から上位階へ移転したり、
統廃合が続いている。

また、
銀行において、
本当のカスタマーとは誰か?
お金を預ける人は、
ある意味出資者。
なぜなら、
預かったお金に対し、
僅かでも金利としてお返ししている。
他方で、
お金を貸した側からは、
金利を受け取っている。
とすれば、
銀行が気をつかうべきは、
お金を借りてくれた方に対してです。

まず、どうしたらできるかという考え方からスタートする。

今回、
カスタマイズ契約ということで
特別な手数料を支払ったが、
本来は余分に手数料を支払ったわけですから
特別なサービスを受け取ってもいいはずが、
不利益を被ったわけですから、
逆に罰金的に感じさせれました。

取り敢えず謝罪に来た支店長に
言葉ではなく、
行動で示すことですよ。
と申し上げました。

人は、失敗をします。
ただ、その後どうするかで、
その人の価値が決まる。

私自身も今回のことから得た学びを活かす
生き方をしていきます。

【すべて事実です】不動産投資のとくちゃんが遭った金融事故の続報第一弾!

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今回の経緯を簡単に説明します。

不動産売買をする際には、
買主が売買代金を用意して、
売主が権利証(識別情報)を揃えて、
司法書士立会いのもと
取り引きを行います。

売主が所有する不動産に金融機関等の債権がある場合に、
その債権を持つ金融機関は登記の抹消書類を事前に用意します。
何故なら、買主が金融機関を利用して不動産を購入する際には、
売主の債権が残っている状態では、
買主側の金融機関が融資を実行できないからです。
今回、
当日までに用意しておくべき、
前所有者の債権の抹消書類を金融機関が用意してなく、
それに対して、
自らの不手際を一切認めなかったわけです。
その続編です。

抹消書類をせずに、
移転登記を行うとどうなるかというと
前所有者の抵当権の下の順位に、
現所有者の根抵当権がついている状態になるわけです。
この状況がどういう状況かは、
一般的に何が大変なことなの?
という質問がありそうですが、
言葉は悪いですが、
上の順位順に債権者に債権の取り立ての
順番が決まっています。
つまり、
順位が下になればなるほど
何かあった時に、
貸し出したお金が返ってこないという事態に陥ります。

元金均等から元利均等に切り替えることと
返済日を変更する契約の変更契約書を取り交わしたが、
相変わらず、
悪びれる素振りなど一切にみせず、
謝罪の言葉がない上に、
母親の金融資産のお手伝いがしたいと言って来る浅ましさ。
呆れてモノも言えぬ状態とはまさにこのこと。

すべて事実です。

他の方がこのような金融事故に遭わないために
実名を挙げています。

やったことの責任はとらないといけない。

いい加減にやっているわけでは無いでしょうが、
それをチェックする側が怠ったために起きた人災である。
起きてしまったことは、
仕方ないがその後の対応をどうするかで、
人の価値が決まる。
つまり、
ミスした後の行動で、
信頼度を高めていくことができるわけである。

【相続事業承継】賃貸マンションの所有を個人から法人にする場合のメリットとデメリットは?

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相続・贈与相談センターマガジンより
数字でみる相続1億6千万円というタイトルがありました。
その数字について山内新人税理士から
説明して頂きました。

被相続人に配偶者がいる場合、
相続税がかからない配偶者の税額軽減の対象となるのは、
1億6千万円もしくは、
配偶者の法定相続分のどちらか大きい金額までとなっている。
一次相続だけを考えるのではなく、
二次相続まで視野に入れて考えておく方が良いという
アドバイスがありました。

個人所有の不動産を法人所有に変えるメリットとデメリット

一番のメリットは、
相続税を圧縮出来ること。
所得税額と法人税額の税率の違いを加味する。
今の日本の税制の方針は、
法人税率を下げていこうという傾向があるので、
出ていく税額を賢く抑えるとしたら
法人で所有するメリットがある。
法人であれば、
給与という形で、
息子や娘などにお渡しすることが出来ます。

デメリットとしては、
法人として購入が出来ない場合です。
新設法人だと実績がなく、
金融機関の融資がつかず購入できないことがあります。
個人の時から付き合いのある金融機関であるならば、
相続対策として対応して頂けることもあるかもしれません。
法人設立後に、
しばらくは対象不動産の管理を行うなど
実績を積み上げてからの方が現実的でしょうか。

稀に法人設立時の資本金の現物出資したらどうか
という相談を受ける場合があるが、
資本金が1億円を超えると監査対象となる。
そうずるとその費用が発生する。
入ってくる金額を考えるとやめておく方が良いですね。

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