建物の相続は適用外】相続の対象となる土地の所有権移転登記や所有権保存登記で『登録免許税』の免税措置が適用される要件は？

登記を行う際には、『登録免許税』という税金を納める必要があります。
登録免許税の税率は登記の種類によって異なり、
不動産を相続した際に行う『所有権移転登記』の登録免許税は、
不動産の固定資産税評価額に税率0.4％をかけて求められます。
この相続による所有権移転登記には免税措置が設けられており、
一定の要件を満たした場合には、登録免許税が課されません。
所有権移転登記などの手続きを行う際には、免税措置の適用される要件を確認しておきましょう。

相続人が登記を行わずに亡くなっている場合

2024年４月１日から相続した不動産の登記の申請が義務化されます。
相続登記の義務化は登記簿を見ても所有者がわからない『所有者不明土地』を減らすことを目的としたもので、
相続によって不動産を取得した相続人は、
相続したことを知った日から３年以内に『所有権移転登記』を行わなければいけません。

所有権移転登記とは、
相続や売買で新たに不動産の所有権を取得した人などが行う登記のことで、
登記手続きの際には登録免許税を納付する必要があります。

所有権移転登記の登録免許税の税率は、
相続した場合と売買や贈与された場合で異なります。
原則として、
不動産の価額を課税標準とし、
相続は税率が0.4％、
売買や贈与は２％となります。

たとえば、
評価額が1,000万円の建物を相続により取得した場合は
1,000万円×0.4％で４万円、
売買により取得した場合は
1,000万円×２％で20万円の登録免許税を納めることになります。

また、
相続の所有権移転登記には、
相続人に登記を促す目的で、
登録免許税の免税措置が設けられています。
免税措置が適用されるケースは、
「相続により『土地』を取得した個人が登記を受ける前に死亡した場合」と
「少額の『土地』を相続により取得した場合」の二つです。

なお、
適用されるのは土地を相続した場合に限られ、
建物の相続には適用されません。

それぞれの要件を確認していきましょう。

たとえば、
登記名義人となっている被相続人Ａから相続人Ｂが土地を相続し、
そのままＢが所有権移転登記を行わずに亡くなってしまった場合です。
このケースでは、
亡くなったＢの子どもなどの相続人Ｃが登記を行う際に、
Ｂをその土地の登記名義人とするための登記にかかる登録免許税が免税されることになります。

この際、
必ずしもＣが該当の土地を相続している必要はなく、
Ｂが生前に別の第三者に土地を売却していたとしても、
ＡからＢに土地を相続した際の１次相続についての登録免許税は免税されます。
この免税措置を受けられるのは、
現時点において2025年３月31日までとなっています。

100万円以下の土地を相続した場合

相続した土地の価額が100万円以下の場合は、登録免許税が免税されます。

ここでいう土地の価額とは固定資産税評価額のことで、
市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、
その価格になります。
固定資産課税台帳に登録されていない場合は、
登記官が認定した価額になるため、
該当する土地を管轄する登記所に確認しましょう。

これまでは免税措置の適用対象となる土地の価格が10万円以下とされていたうえ、
一部の区域に限られていましたが、
税制改正によって100万円以下に引き上げられ、
区域も全国に拡大されました。

また、
相続した100万円以下の土地は、
所有権移転登記のほかに、
『土地の所有権の保存登記』についても免税措置が適用されます。

不動産登記記録は、
所在や番地などの土地の表示に関する事項や取得日などを記した『表題部』と
所有権などの権利に関する事項を記した『権利部』に分かれています。

しかし、
不動産によっては所有権の登記がされておらず、
表題部にのみ所有者が表示されている場合があります。
表題部に表示されている土地の所有者からその土地を相続した場合、
相続人は新たに権利部に所有権の登記を行う必要があります。

これが『所有権の保存登記』です。

所有権の保存登記も所有権移転登記と同様に税率は0.4％ですが、
100万円以下の土地を相続して、
所有権の保存登記を行う場合は、
登録免許税が免税されます。
この場合、
免税措置を受けられるのは現時点において2025年３月31日までとなっています。

不動産登記をすることで、
大切な資産の権利関係を明らかにし、
円滑な取引と権利の安全を確保する役割を果たしています。
相続した土地の所有権移転登記や所有権の保存登記を行なっておらず、
免税措置の要件に該当する場合は、
期日までに登記の手続きを済ませておきましょう。

※本記事の記載内容は、2024年３月現在の法令・情報等に基づいています。