4月から運用が始まった『配偶者居住権』。登記は必要?

120年ぶりに大幅な改正があった民法。
改正民法で新たに成立したのが『配偶者居住権』です
(『配偶者居住権』の新設等に係る改正法の施行日は、
2020年4月1日とされています)。
これは夫婦の一方が死亡した時に、
配偶者が安心して自宅に住み続けられるように作られた制度です。
この配偶者居住権は、
所有権や抵当権などと同じく、
登記が必要なのでしょうか。
今回は、配偶者居住権と登記について紹介します。

なぜ配偶者居住権が創設されたのか

まずは、簡単に配偶者居住権について確認しておきましょう。
配偶者居住権とは、
相続が始まる前から被相続人の配偶者が住んでいた自宅に、
一生涯、または一定期間住み続けられる権利です。
これまでの法制度では、
配偶者が自宅の所有権を相続するときには、
預貯金などの他の財産を受け取れない可能性がありました。

たとえば、
相続人が配偶者と子どもの2人で、
相続財産が3,000万円の自宅と3,000万円の預貯金だった場合、
法定相続割合で相続した場合には、
配偶者が自宅を相続したら、
預貯金は子どもが相続することになるのです。

しかし配偶者も高齢になっていることが多く、
預貯金を相続できないとなると今後の生活に不安が残ります。
こうした問題を解決するために設けられたのが、
配偶者居住権という制度なのです。

配偶者居住権を活用すれば、
不動産を負担付き所有権(2,000万円と仮定します)と
配偶者居住権(1,000万円だと仮定します)に分け、
子どもが負担付き所有権を、
配偶者が配偶者居住権を相続することも可能で、
さらに配偶者が2,000万円の預貯金を相続することができ、
老後の生活費が確保できるというわけです。

配偶者居住権とはどのような内容か

配偶者居住権は、所有権とは別に設定されます。
これにより、
自宅に住み続けることはできますが、
以下のような制限を受けることになります。

●所有者の許可なく増改築ができない
●これまでと異なる用法で自宅を利用することはできない
●配偶者居住権を第三者に譲り渡すことはできない
●所有者の許可なく第三者と賃貸借契約を結ぶことはできない
●修繕費用は配偶者が負担する

配偶者居住権を主張する場合、登記は必要か

万一のことですが、
ある不動産をめぐってトラブルがあった場合、
不動産の所有者は、
登記をしておかなければ第三者に対抗できません。

これは、
もし所有する不動産を他の人に登記され、
売却されたなどという事件が起きたとき、
「この家は私のものです」と主張できないという意味です。

実は、
配偶者居住権もこれと同じで、
登記をしておかなければ第三者に対抗できません。
その結果、
「出て行ってください」といって立ち退きを迫られてしまう可能性もあります。

逆に、
登記をしておけば、
仮に所有権を相続した子どもが第三者にこの家を売却したとしても、
私はこの家に住み続ける権利があります」と
主張し住み続けることができます。
配偶者居住権を活用する際には、
忘れずに登記をしておくことが大切です。

なお、
配偶者居住権と同様に、
被相続人の配偶者が相続開始時に居住していた被相続人の建物に
相続開始後も無償で居住できる制度として『配偶者短期居住権』がありますが、『配偶者短期居住権』については登記そのものがありません。
長期的に自宅に住む場合に限り登記が必要だと覚えておきましょう。

また、配偶者居住権を登記する際には、
原則として、
本人の単独ではなく、
建物の所有者と配偶者との共同申請が必要です。

共同申請に必要な書類は以下の通りです。
●登記申請の際に必要な書類
●遺産分割協議書、または遺言書(2020年4月以降に作成されたもの)
●登記識別情報
●固定資産評価証明書
●実印と印鑑証明書

所有者との関係性が良好であれば共同申請も問題はありませんが、
何らかのトラブルが起きている場合は、
共同申請者の協力を得るのに苦労する可能性があります。

ただ、
遺産分割の審判によって、
配偶者が配偶者居住権を取得すると定められ、
かつ、
居住建物の所有者に配偶者居住権の設定の登記手続を
すべきことが命じられている場合であれば、
共同申請ではなく配偶者が単独で登記申請ができます。

また、
配偶者居住権の登録には『登録免許税』がかかります。
配偶者居住権の設定の登記に関する登録免許税は、
不動産の価格の1,000分の2とされています。
仮に不動産の価格が3,000万円の場合は、
登録免許税として6万円を納めることになります。

配偶者居住権は、
配偶者が経済的に不安を感じることなく、
生涯自宅で暮らすことができるようにという観点で創設されました。
しっかり活用するためには、登記をしておくことが大切です。

※本記事の記載内容は、2020年6月現在の法令・情報等に基づいています。

税理士法人 A to Y
不動産業(登記)メルマガ 7/8号 引用

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