【不可分財産】不動産を法定相続人全員の共有とした時のデメリットと回避策をお伝えします

相続・贈与相談センターマガジン2020年9月号より

居住用の住宅ですと
購入にあたり夫婦間でどちらがどれだけ用意したかという
割合に応じて持分にする共有名義とする場合がある。
親御さんからの居住用財産の贈与を受けた場合にも
節税対策としても必要なこととなる。
今回は、
相続時における
相続人の共有名義のデメリットと回避策
です。

相続時、基本的に不動産は法定相続人の共有となる

相続財産のうち預貯金や現金などは、
相続人同士で分割することができる財産です。
このような財産は、
基本的に法定相続割合
それぞれの相続人が相続することになります。

一方、
不動産は『不可分財産』と呼ばれ、
自動的に分割することができません。
そのため、
法定相続人全員の共有という形をとり、
遺産分割の話し合いで誰が相続するかを決めていきます。

もし、
不動産を共有名義のままにしておくと、
後で困ることもあるため注意が必要です。
例えば...
一つの不動産を兄と妹で2分の1ずつ共有し、
兄はこのまま所有し続けたいと考え、
妹は不動産を売却したいと考えているとします。
この場合、
不動産の売却には共有者である兄の同意が
必要になります。
一方、
妹が単独で所有していれば、
自由に売却することが出来ます。

共有名義の場合、
このように不動産を処分したり、
何らかの手を加えたりしたいときに
共有者の同意が必要になり、
煩雑です。
共有者同士良好な関係性を築けていれば良いですが、
仲の悪い兄弟が共有していたり、
一方が亡くなって子供が相続し、
次の世代に引き継いでいくと、
さらに事態は複雑化していきます。

共有不動産を保存・管理・変更したい時

●保存
修繕や無断で占有している人の排除など
・単独で行うことができる

●管理
短期的な賃貸借契約の締結や解除など
・持分割合の過半数の同意が求められる

●変更
売却や贈与、建物の解体や建築など
・所有者全員の同意が必要となる

所有者が生きているうちに揉め事回避の対策を

共有の場合、
『登記上の所有者』
『実際の使用者』
固定資産税を支払っている者』
『修繕や維持費用を出した者』
が一致しないことが多くあります。
そうなると、
「私が固定資産税や修繕費用を払っているのに、
それらを全く負担していない使用者と所有者が2分の1ずつなのは不公平だ!」
などと揉めてしまうこともあります。

このように、
不動産を共有名義にしておくと、
その後の手続きが煩雑になるほか、
揉め事が発生するリスクも高まります。
これを防ぐためには、
①遺言書で渡したい相続人を指定しておく
➁生前贈与を使って渡しておく
③現金など分割しやすい財産も準備し、不動産は兄、現金は妹とするなど、遺産分割で揉めないようにする
④分筆可能な土地であれば事前に分筆し、遺産分割をしやすい状態にしておく
⑤民事信託や配偶者居住権などの利用を検討する

不動産の所有者は、
生きているうちに、
相続人の立場を踏まえた上で、
相続計画を立てておくとよいでしょう。


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