土地の登記に関する資料『公図』や『地積測量図』はどんなもの?

土地の登記に関する資料に『公図』『地積測量図』と呼ばれるものがあります。
どちらも法務局に備え付けられており、
土地の地番や隣地との位置関係などを把握するための重要な図面です。
これらは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は、『公図』と『地積測量図』について解説していきます。

『地積測量図』とは？

地積測量図は『一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにするもの』です。
『筆』は土地登記簿上で１個の土地を指す単位で、
『地積』は土地の面積を意味します。
地積測量図は、
対象となる土地の地積の数値を証明するもので、
隣地との境界を示すものでもあります。

地積測量図は、
不動産の分筆登記（一つの土地を二つ以上に分割する）や表題登記（登記されていない土地を新たに登記する）、
地積更正登記（登記されている土地の面積を訂正する）などの手続きを法務局で行う際に添付しなければなりません。
また、
土地を売却するときにも重要な資料になりますし、
現地の境界標（隣り合う土地や道路との『境界』を示すために設置する目印）が移動・亡失あるいは破損するなどして境界が不明になった場合に、
境界を復元するために使われることもあります。

地積測量図に記載する内容は法律で細かく定められており、
その一部を抜粋すると、
たとえば以下のような項目を記載する必要があります。

●地番区域の名称
●方位
●縮尺
●地積およびその求積方法（土地の面積とそれを求めるための計算方法）
●筆界点の座標値（筆界とは、一筆の土地の範囲を示す登記上の線のこと）
●筆界点間の距離（土地の一辺の長さ）
●測量の年月日
●境界標(コンクリート杭、金属鋲など)の表示

地積測量図が法務局にないことも

過去に登記されている土地であれば、
地積測量図も作成されていて当然と思うかもしれません。
しかし、なかには登記されていても地積測量図がないこともあります。
登記申請に地積測量図が必要となったのは、
1960年４月からで、
それ以降に分筆又は地積更正された土地には、
地積測量図があります。
分筆や地積更正がない土地、
それ以前に分筆又は地積更正された土地には地積測量図がありません。
なお、
それ以降でも、
1965年前後までは、
地積測量図がない場合もあります。

分筆などの手続きのときに地積測量図がないと、
それ以上手続きを進めることができません。
そこで地積測量図を用意する必要がありますが、
図面の作成は専門知識がなければむずかしいため、
一般的には土地家屋調査士に作成を依頼することになります。
作成を依頼した場合、
依頼から作成完了まで３カ月程度かかることが多いようです。
手続きの際は、
作成にかかる期間も考慮しておくことが大切です。

『公図』とは？

地積測量図と似たものに『公図』というものがあります。
『公図』（地図に準ずる書面）は、
土地の位置や形状の概略について表した図面で、
明治時代の地租改正に伴って作成された古い図面に由来するものです。
明治時代では測量の技術が今ほど発達しておらず正確性に欠ける部分があることや、
明治時代とは状況が変化したことなどから、
現在の土地の位置や形状と公図が一致しないことも少なくありません。
公図は、
登記手続き、
筆界特定手続きなどを行う場合の資料となりますが、
信頼度や精度はそれほど高くないという問題があるわけです。

そのため、
現在は一筆ごとに土地の所有者や地番、地目のほか、
境界の位置などを調査する地積調査が行われ、
正確性の高い『地図』（不動産登記法第14条の規定によって作成されるため『14条地図』とも呼ばれる）が作られています。
そして、
公図がどんどん地図に置き換わっています。
とはいえ、
いまだに地図が存在しない地域は多くあります。

なお、
不動産登記法では、
『地図に準ずる図面（公図）』と『地図（14条地図）』を区別していますが、
これらまとめて『公図』と呼ぶこともあります。

公図や地積測量図は、
それがいつ作られたものなのかによって精度に違いがあります。
公図の場合は特に現況と異なることが多いため、
いざ売買をしようとしたときなどにトラブルの元になる例も少なくありません。

これらの図面は、
法務局に手数料を支払えば誰でも、
どこの土地についても閲覧することができます。
土地の売買や相続、建物を建てるときなど、
土地の正確な形状を確認するために入手することになりますので、
その意味をしっかり理解しておきましょう。