【明確化】不動産投資のとくちゃんの不動産購入時の自分ルールは?

私の不動産購入時に決めている
自分ルールは、
追加担保の必要な物件は、購入しません!!
です。
なぜ、
このようなルールを決めたのかを説明します。

愛・地球博が開催される前の名古屋市内の賃貸1棟マンション物件のお話です。

当時の名古屋は、地域的なポテンシャルアップが見込まれ始めていました。
友人が名古屋市内で、
入札で一棟賃貸マンションを購入しましたが、
民民の取引価格に近い状況ではありましたが、
まだまだ、
比較的適性な不動産取引が出来ていた時期ではありました。

私も良い物件があれば購入しようと色々見て回っていましたが、
収益的に問題のないものでも
土地が小さくて担保価値の低いものが多かったです。
どうしても、
都市部ですと土地の面積が小さくなりがちで、
容積率を活かして、
上に上にと伸ばしていきます。

収益還元法を使えばいいのですが、
銀行はまだまだ担保至上主義です。

銀行の融資は、基本土地と建物を担保に提供します。
通常、担保価値は、売買価格より低くなります。
銀行内の調査部は、あまり無謀なことはしないです。
なので、たまに、固定資産税評価額より低いなんて驚きの評価をします。
なぜ驚きかと言えば、
通常、固定資産税評価額は、
「固定資産税が高いじゃないか!!」
という所有者等からのクレームを受けないように、
低めに設定してあることが多いわけです。

一般的には
実勢価格>担保評価額>固定資産税評価額
となるはずです。

ところが、
銀行内部の行員も所詮しがないサラリーマン。
後々、評価して融資が実行された案件が、
もし万が一、不良債権化したら困るわけですよ
だから、
実勢価格>固定資産税評価額>担保評価額
なんてことが起こり得るんですね~
実際のところ、
だから、
銀行の現場の担当者と評価の担当と喧々諤々が起こります。
方や融資をしなきゃだし、
方や融資されなくても関係なしだし。
あまりにも売買価格と担保評価額が離れすぎていたら、
融資出来ませんからね~。

だから、
その案件以外に、
抵当の入っていない不動産を追加担保として提供して欲しいって、
ことになるんですね~。

私のルールは、
追加担保の必要な物件は、購入しません!!

明確にその後の自分が、
不動産を購入する場合のルールを決めたのは、
この頃です。