不動産投資において「高利回り」という言葉は非常に魅力的ですが、
その数字の裏には必ず理由があります。
今回は、投資物件の紹介に隠された「本当の姿」と、
購入時に見落としてはならないリスクについて詳しく解説します。
新築の低利回り物件と中古の高利回り物件
新築の低利回り物件については、
相続税対策などの明確な目的がない限り、
安易に手を出すのは避けるべきです。
一方で、中古市場に存在する「高利回り物件」には、
なぜその利回りが実現しているのかという「真実」が存在します。
高利回り（＝価格が安い）物件の主な理由
相場よりも極端に安い物件には、
以下のようなケースが多く見られます。
- 建物の老朽化
大規模修繕が全く行われておらず、
購入後すぐに多額の修繕費用が必要になるケースです。 - 立地の悪さ
理論上の利回りは高くても、
実際には客付けが困難で、
入居者が決まらないリスクがあります。 - 「満室想定」というマジック
広告に掲載されている利回りの多くは、
現在の状況ではなく「満室になった場合」を想定した計算上の数字です。
実際には空室だらけで家賃収入がほとんどない物件も少なくありません。 - 借地権物件
土地を所有していないため価格は安いですが、
毎月の地代が発生するほか、
契約期間終了時には建物を解体して更地で返還する義務があり、
その費用も考慮する必要があります。 - 違法建築・既存不適格
接道義務を果たしていないため再建築ができなかったり、
建ぺい率・容積率がオーバーしていたりする物件です。 - 事故物件（心理的瑕疵）
過去に孤独死や事件などがあった物件は、 - 価格が大きく下がります。
- 売り主側の事情（不良債権・差し押さえ）
銀行の差し押さえや、
税金の滞納による公売・競売など、
売り主が急いで現金化を必要としている場合です。
プロの視点：リスクをチャンスに変える「出口戦略」
銀行の差し押さえ物件で、
20戸中4戸しか入居していないような極端なケースもありました。
こうした物件は、
そのままでは「負債」でしかありませんが、
プロは購入前に徹底した分析を行います。
- リノベーション計画：
「1DK」を「1LDK」へ間取り変更するなど、
現代のニーズに合わせた改装費用を算出。 - 収支の再設定：
近隣相場に基づいた現実的な家賃設定と、
満室までの期間を予測。 - 銀行交渉：
詳細な事業計画を提出し、
大幅な価格交渉を行う。
このように、明確な「再生計画」と「出口戦略（売却時期や価格の予測）」がある場合に限り、
高利回り物件は大きなチャンスとなります。
「表面利回り」に惑わされないために
投資の初心者が最も注意すべきは「表面利回り」という言葉です。
- 表面利回り：
経費や借入金利を一切無視した「理想上の数字」。 - 実質利回り：
管理費、固定資産税、ローンの金利、
さらには建物の構造による償却期間（RC造47年、鉄骨造34年など）を考慮した「現実的な収益率」。
特に表面利回りが2～3%台の物件は、
借り入れを起こして購入すると、
キャッシュフロー（手元に残る現金）がすぐに赤字になる可能性が高いと言えます。
結論：情報収集と分析を怠らない
物件価格が安い、
あるいは利回りが高いのには、
必ず合理的な理由があります。
情報を集めるだけでなく、
その背景にあるリスクを自分（または信頼できる専門家）でしっかりと分析し、
納得できる再生計画を立てた上で購入を判断することが、
不動産投資で失敗しないための鉄則です。
要約
- 前提と警鐘
- 新築の低利回りは相続税対策等の目的が明確でなければ慎重に。
中古の「高利回り」には必ず価格が安い理由がある。
- 高利回り（安値）の主因
- 老朽化・修繕未実施
／悪立地・客付け難
／満室想定の数字トリック
／借地権（地代・更地返還費）
／違法建築・既存不適格
／事故物件（心理的瑕疵）
／差押・公売・競売など売主事情。
- 指標の本質
- 表面利回りは理想値。
実質利回りは管理費・修繕・固都税・購入諸費用・金利を織込む現実値。
表面2〜3％は借入時にCF赤字化リスクが高い。
- プロの勝ち筋（再生と出口）
- 需要に合わせた改修（1DK→1LDK等）
／現実的賃料での収支再設計
／価格交渉と資金調達
／明確な出口戦略（賃貸運用 or 転売）。
リスクを定量化できるとチャンスに変わる。
本動画のポイント
- 「高利回り」の典型理由とレッドフラッグ
- 表面→実質利回り変換とCF判定（NOI・DSCR）
- 再生計画：改修メニュー・賃料査定・工期と費用
- 法務・借地・不適格の取扱いと価格調整
- 出口戦略（賃貸/転売）別のKPI設計
この動画から得られること
- 目利き力
- 高利回りの理由カタログと確認手順（建物・法務・市場）
- 指標設計
- 実質利回り、NOI、DSCR、安定化後（Stabilized）CFの算出
- 再生ノウハウ
- 改修メニュー別の費用感と賃料上振れの見立て、空室テイクアップの予測
- 法務・契約
- 借地権の更新・承諾料・更地返還費、不適格・再建不可・接道の評価減
- 出口・資金
- Cap/IRRのレンジ設計、転売時の買主指標に合わせた供給価格、ブリッジ→長期借換の流れ
専門家の付加価値（実務テンプレート）
- デューデリ・チェックリスト
- 建物：構造躯体・屋根外壁・給排水・電気・防火設備・エレベータ・アスベスト
- 法務：用途地域・建ぺい容積・接道・再建築性・既存不適格範囲・越境・敷地権
- 借地：契約種別・期間・地代・承諾料・増改築承諾・更新／更地返還費
- 市場：成約賃料・募集期間・競合供給・空室率・ターゲット像
- 指標と数式（目安）
- 実質利回り＝（年間賃料−空室損−運営費−固都税）÷（購入価額＋購入諸費）
- NOI＝賃料−空室損−運営費（管理・清掃・保険・固都税）
- DSCR＝（NOI−年利息）÷年元本返済（≥1.2推奨）
- 入札/指値根拠＝安定化NOI÷想定Cap − 取得諸費−改修費−予備費
- 再生・賃料戦略
- 間取り変更・水回り更新・照明計画・遮音・宅配BOX・ネット無料で訴求強化
- 賃料は成約事例×設備補正で保守設定、空室テイクアップ曲線を明示
- 予備費と工期
- 改修費の10〜15％を予備費、工期遅延バッファ、賃料立上りの段階化
- 出口KPI
- 賃貸運用：入居率、回転日数、AD、更新率
- 転売：安定化NOI、想定Cap、回転日数、IRR
視聴後アクション
- 候補を5件に絞る
- 同エリア・同規模で比較しやすい物件を抽出します。
迷いが減ります。
- 実質利回りを出す
- 管理費・修繕・固都税・購入諸費用・金利を入れて再計算します。
表面の数字を現実化します。
- 再生案を1枚にまとめる
- 改修項目・費用・工期・予備費・賃料上振れ・空室解消の見込みをA4一枚で可視化します。
- 法務を役所で確認
- 接道・用途・建築規制・再建築性、借地は契約書原本とともに要件を照合します。
- 価格交渉の根拠を作る
- 安定化NOIと想定Capから逆算し、指値の理由を数値で示します。
- 資金調達の当たりをつける
- ブリッジ→長期借換の二段構えを想定し、DSCRと安定化後CFを示して金融機関に打診します。
例え話
表面利回りは派手なカタログ値、
実質利回りは試乗後の燃費、
キャッシュフローは毎月のガソリン代の残りです。
残るお金でしか走り続けられません。
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