名古屋の交通の要所として、
不動産投資でも非常に人気が高い「金山エリア」。
今回は、このエリアに位置する売買価格640万円、
築38年のワンルームマンションの実例をもとに、
その投資価値を徹底分析します。
- 物件の基本データと現状
まずは、対象物件のスペックを確認しましょう。
- 所在： 名古屋市中区金山（金山駅から徒歩6分）
- 価格： 640万円
- 築年数： 1985年9月築（約38年）
- 専有面積： 19.10平米（SRC造・北向き）
- 現況： 月額4万円で賃貸中
- 管理費： 月額12,000円（高め）
- 修繕積立金： 0円（非常に注意が必要）
- 表面利回り： 約7.5%
交通アクセスは名城線「金山駅」から徒歩6分と非常に良く、
名古屋駅へも1駅という好立地です。
投資物件としては一見魅力的に映りますが、
詳細を紐解くと課題が見えてきます。
- 収益性の精査：表面利回りと実質利回りの乖離
表面利回りは7.5%ですが、
実際に手元に残る利益（実質利回り）を計算すると、
印象は大きく変わります。
- 年間賃料収入： 48万円
- 年間管理費： 14万4,000円
- 推定固定資産税： 約3万円
- 年間実質収入： 約30万6,000円
- 実質利回り： 約4.7%
さらに、築38年の物件は設備の故障リスクが高く、
年間5万〜10万円程度のメンテナンス費用を見込むのが現実的です。
これを考慮すると、
実質利回りは3.2%〜4.0%程度まで下がる可能性があります。
- 最大のリスク：修繕積立金「0円」の恐怖
この物件で最も懸念すべきは、
修繕積立金が0円という点です。
これは「隠れた瑕疵」とも言える非常に大きなリスクです。
将来の大規模修繕時に、
100万円単位の「一時金」が突発的に徴収される可能性が極めて高く、
そうなれば数年分の収益が一瞬で吹き飛んでしまいます。
また、築年数の経過とともに賃料の維持は難しくなります。
好立地による地価の下支え効果は期待できますが、
建物自体の老朽化は避けられません。
リノベーションで競争力を維持しようとすれば、
さらに100万〜200万円の追加投資が必要になります。
- 投資の判断：野球で言えば「フルカウント」の状態
この物件への投資は、
野球に例えるなら「バッティング」のようなものです。
立地という「甘い球」が来ている一方で、
築古かつ積立金ゼロという状況は
「3ボール2ストライク」の追い込まれたカウントと言えます。
この物件への投資に向いている方
- 立地を最優先し、駅近の利便性に価値を感じる方
- 自らリノベーションを計画・実行できるスキルがある方
- 現金比率が高く、突発的な一時金の支出にも対応できる資金力がある方
- 短期的収益より、長期的な資産形成（土地持ち分など）を重視する方
購入を避けるべき方
- 安定した高い利回りを期待している方
- 資金に余裕がなく、突発的な支出に対応できない方
- 築古特有の老朽化リスクやトラブルを避けたい方
- 遠隔地に住んでおり、頻繁なメンテナンス対応が難しい方
- 失敗しないための実践チェックリスト
金山エリアのような築古物件を検討する際は、
以下のポイントを必ず確認してください。
- 建物・設備の状態：
給排水管の状態、
エレベーターの更新履歴、
北向き物件特有の結露やカビの有無。 - 管理組合の実態：
積立金が0円の理由と今後の計画、
総会の出席率や理事会の活動状況。 - 財務の精査：
高額な管理費に見合うサービスが提供されているか。
一時金徴収の可能性とその想定金額。 - 出口戦略：
同じマンション内での過去の売買実績や、
将来の売却可能性の予測。
結論
640万円という価格と金山駅徒歩6分という立地は非常に魅力的ですが、
表面上の数字に惑わされてはいけません。
「なぜこの価格で売られているのか」という理由を冷静に分析し、
隠れたリスクを読み解く力が成功の鍵となります。
立地の良さと価格のバランス、
そして高い維持費や修繕リスクを天秤にかけ、
総合的に判断することが投資成功への道です。
要約
- 物件の基本
- 所在：名古屋市中区金山（駅徒歩6分）
- 価格：640万円／1985年築（約38年）／専有19.10㎡（SRC・北向き）
- 賃料：月4万円で賃貸中／管理費：月1万2000円（高め）／修繕積立金：0円（要警戒）
- 収益性の現実（表面→実質）
- 表面利回り：約7.5％
- 年間賃料48万円−管理費14.4万円−固定資産税約3万円＝年間実質収入約30.6万円
- 実質利回り：約4.7％／さらに年5〜10万円の修繕見込みで実質3.2〜4.0％へ低下
- 最大のリスク（積立0円）
- 大規模修繕時に100万円単位の一時金が発生する可能性大。
数年分のCFが一撃で吹き飛ぶ恐れ
- 築年進行に伴う賃料維持の難しさ、
北向き由来の結露・カビ、
競争力維持のための100〜200万円規模のリノベ費用
- 投資適性（向く／向かない）
- 向く人：立地最優先
／自らリノベを実行できる
／現金比率が高く一時金に耐えられる
／短期CFより長期の資産性（土地持分）重視
- 向かない人：安定・高利回り志向
／余剰資金が薄い
／築古リスクを避けたい
／遠隔管理で手間をかけられない
- 判断の勘所（チェックリスト）
- 管理組合：積立0円の理由、長期修繕計画、議事録、滞納率
- 建物・設備：配管・防水・EVの更新履歴、北向きの環境（結露・日照）
- 財務：高額管理費の対価、一時金の発生確率・額
- 出口：同マンションの売買実績、将来の売却可能性
例え話
本件は「甘い球を待ちながらもフルカウント」の打席。
立地というストレートは魅力だが、
積立0円・築古という変化球が続く。
見極めを誤ると見逃し三振（CF毀損）になり得る案件です。
この動画から得られること
- 表面利回りと実質利回りの差（費用項目の全体像）
- 積立金ゼロが抱える“一時金”リスクの読み方
- 管理組合（長期修繕計画・議事録・滞納率）の診断法
- 築古×北向きの環境・設備リスクと追加投資の相場感
- 向く／向かない投資家の見分け方と撤退基準の設定
専門家としての付加価値
- 管理・修繕の赤信号
- 積立0円の理由の特定（未徴収／一時金方針／計画未策定）
／長期修繕計画の有無と資金充足率
／直近工事履歴と次回工事予算
- 建物・設備の寿命
- 配管材質・更新歴、
屋上防水・外壁補修、
EV制御盤の更新、
北向き住戸の結露・カビ対策の有無
- 財務の織込み
- 実質利回り＝（年賃料−管理費−税−修繕見込み）÷（価格＋諸費用）
- ストレステスト：賃料▲5％、稼働90％、修繕＋年5〜10万円、管理費増で再試算
- 出口の現実
- 同棟の過去売買・成約期間・値引き率、
周辺相場との乖離、
買主層（実需／投資家）の想定
視聴後アクション
- 管理資料を取り寄せる
- 長期修繕計画、議事録、積立金残高、滞納状況を確認。
積立ゼロの理由を明確化。
- 実質利回りを再計算
- 管理費・税・修繕見込み（年5〜10万円）を入れて実質利回りとストレス下のCFをチェック。
- 建物の健康診断
- 配管・防水・EVの更新歴、北向き住戸の結露・カビの有無を現地で確認。
- 一時金の備えを試算
- 100万円単位の一時金が来ても黒字を維持できるか、手元資金の許容量を確認。
- 出口を先に描く
- 想定売価・売却コスト・成約までの期間をメモにし、売れない場合の保有戦略も用意。
まずは「表面ではなく実質」、
そして「管理・修繕・出口」を同じテーブルに。
今日、管理資料の取り寄せと実質利回りの再計算、
建物の健康診断の段取りを整えてください。
積立ゼロの理由が曖昧なままの購入は避け、
数字と証拠で“買う／見送る”を決める
——この規律が、あなたの資金を守ります。
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