【親族間売買の正解】適正価格・正規契約・全員合意で“みなし贈与”と争いを回避

【賢くトラブル回避】親族間における不動産売買の注意点と対策

親族間での不動産売買は、
一見すると信頼関係があるためスムーズに進むように思えますが、
実は非常に繊細でトラブルが起こりやすい取引です。
今回は、円滑に取引を終えるための具体的なトラブル回避術について解説します。

1. 売買契約書の作成は「不可欠」

親族間だからといって、
口約束や曖昧な取り決めで済ませることは絶対に避けなければなりません。

• 将来のトラブル防止：
   後になって「言った・言わない」の争いを防ぐために、
  必ず書面で売買契約書を作成してください。
• 税務署への証明：
  不動産を売買すると、
  税務署から資金の出所などについて「お尋ね」が来ることがあります。
  その際、契約書がないと正当な取引であることを証明できず、
  思わぬ課税対象となるリスクがあります。

2. 他の相続人からの「同意」を得る

特に相続対策として売買を行う場合、
対象となる当事者以外（兄弟姉妹など）の相続人にも事前に説明し、
承諾を得ておくことが非常に重要です。

• 不公平感の解消：
  後から
  「勝手に売買された」
  「安すぎるのではないか（生前贈与ではないか）」
  といった不満が出ると、
  親族間の修復不可能な亀裂に繋がりかねません。
  全員が納得した状態で進めることが、
  争いの種を未然に防ぐ唯一の方法です。

3. 「適正価格」での取引を徹底する

親族間だからと相場より極端に安く、
あるいは高く売買することには大きなリスクが伴います。

• 「みなし贈与」のリスク：
  時価よりも著しく低い価格で売買した場合、
  その差額分が「贈与」とみなされ、
  贈与税が課される可能性があります。
• 客観的な査定：
  不動産会社に査定を依頼したり、
  必要に応じて不動産鑑定士に鑑定を依頼したりするなど、
  客観的な根拠に基づいた「適正価格」で取引を行うようにしましょう。

4. 専門家の力を借りる

仲介手数料などの費用を惜しんで自分たちだけで進めようとすると、
結果的に大きな損失を被ることがあります。

• 多角的な調査：
  登記関係、権利関係、水道などのインフラ状況、
  さらには「隠れた瑕疵（欠陥）」など、
  プロの目を通さなければ見落としてしまうポイントは多々あります。
• 法的手続きの確実性：
   所有権移転登記には司法書士の介入が必要ですし、
  売買契約を伴わない登記は認められません。
  また、印紙税の納付漏れが「脱税」とみなされるケースもあります。

結論

親族間取引には多くのメリットがありますが、
それ以上に慎重さが求められます。
「親族だから安心」と考えるのではなく、
「親族だからこそ、後々に禍根を残さないよう、正規の手続きを徹底する」
という姿勢が大切です。

適切なアドバイスを受けるための費用や時間を惜しまず、
税理士や不動産会社などの専門家を交えて、
客観的かつ透明性の高い取引を心がけてください。
家族の絆を守るためにも、
事前の準備とコミュニケーションを徹底しましょう。

要約

- 何が論点か
  - 親族間の不動産売買は「信頼があるから安全」ではなく、
    価格・手続・税務・相続の全方位でトラブルに発展しやすい。
    正規プロセスと客観的根拠で透明性を担保すべき。

- 主要リスク（構造）
  - 契約不備：口約束や簡易書面は、税務調査・登記・後日の紛争で弱い。
  - 価格の妥当性：時価乖離は「みなし贈与（差額課税）」の火種。
  - 利害関係者の不満：他の相続人の同意・説明不足は「不公平感」に直結。
  - 手続漏れ：印紙税・登記・インフラ・権利関係の見落としによる重大な手戻り。

- 対策の骨子（原則）
  - 正規契約（売買契約書＋重要条項）で「言った・言わない」を封じる。
  - 適正価格（査定・鑑定）で「贈与認定」を回避する。
  - 関係者合意（同意書・議事録）で後日の争点を先消しする。
  - 士業・専門家の関与で登記・税務・物理的リスクを洗い出す。

- 結論
  - 「親族だからこそ手続きを厳格に」。
     条文と数字で透明化し、記録と根拠で将来の火種を残さないことが最適解。

例え話

- 家族の食卓であっても、
アレルギー表記のない料理は危険です。
見慣れた料理（親族間売買）でも、
材料表示（契約書）と分量（適正価格）を明記し、
記録（領収・登記）を残すことで、
誰の体にも安全になります。

専門家としての付加価値

- 価格の客観化
  - 三者査定（仲介3社の査定書）＋必要に応じて不動産鑑定士の簡易鑑定で時価レンジを確定。
    取引価格はレンジ内とし根拠を保存。

- 契約・条項
  - 物件特定・付帯設備表・付帯一式の引渡し条件、
    瑕疵担保（契約不適合）責任の範囲、
    境界明示・越境の扱い、
    引渡し時期・停止条件（融資特約）、
    違約金、反社条項、印紙貼付。

- 利害調整
  - 相続人の事前説明・同意書取得（価格根拠・資金出所・スケジュールを記載）。
    議事録・回覧でエビデンス化。

- 資金・税務
  - 資金出所の経路（振込・通帳）を明確化。
    著しく低廉・高額は差額の贈与認定リスク。
    譲渡所得・取得費・登録免許税・不動産取得税・印紙税の到来管理。

- デューデリ（最低限チェック）
  - 登記簿・公図・地積測量図、越境・地役権、
    インフラ引込、用途地域・法規制、長期修繕履歴（区分）／既存不適格の有無。
    見落としは将来の損失に直結。

この動画から得られること

- 親族間売買の主要リスクと対策（契約・価格・同意・税務）
- 適正価格の算定方法（査定・鑑定・レンジ設計）
- 契約書の必須条項と印紙税・登記の実務
- 相続人の同意取得とエビデンス化の手順
- みなし贈与・譲渡所得・取得税・登録免許税の留意点
- デューデリジェンスのチェックリスト（権利・法規・物理）

視聴後アクション

- 価格の根拠を作る
  - 仲介3社の査定書を集め、必要なら簡易鑑定を追加。
    価格レンジと採用理由をメモ化する。

- 契約書を整える
  - 売買契約書に、
    物件特定・引渡条件・契約不適合・境界明示・融資特約・違約条項・反社条項を入れ、
    印紙を貼る。

- 相続人の同意を得る
  - 価格根拠と資金出所、スケジュールを説明し、同意書に署名押印をもらう。
    議事録を保存する。

- 証跡を残す
  - 代金は口座振込で実行。
    通帳・領収書・精算書をセット保存。
    後日の税務照会に備える。

- デューデリを実施する
  - 登記簿・公図・法規制・インフラ・越境等を点検。
    疑義は専門家に確認する。

- 登記を確実に
  - 司法書士へ依頼し、所有権移転登記を行う。
    登録免許税と必要書類を事前準備する。

 まず「価格」と「契約」と「同意」を数字と書面で固めましょう。
今日、査定依頼を出し、契約条項チェックリストを作成し、
相続人への説明日程を確定してください。
親族間だからこそ、透明性が最大の防御になります。