【相続発生後】親の土地に家を建てた場合の、敷地評価と権利の違い
親が所有する土地の上に子供が家を建てる際、
その土地の利用形態には主に「使用貸借」と「賃貸借」の2種類があります。
これらは相続が発生した際の土地の評価額に大きな影響を与えます。
- 使用貸借の場合
「使用貸借」とは、
地代を支払わずに無償（または固定資産税程度の負担）で土地を借りる形態です。
親子間では非常に一般的な形ですが、
税務上の扱いに注意が必要です。
- 贈与税： 無償で借りているため、
地代相当額の贈与があったとはみなされず、
通常、贈与税の問題は発生しません。 - 相続税評価： 相続が発生した際、
その土地は「更地（自用地）」として評価されます。
建物が建っていても、
子供が土地を利用する権利（借地権）の価値は
ゼロとみなされるため、
土地全体の市場価格がそのまま相続税の課税対象となります。
節税効果という点ではメリットが少ない形態といえます。
- 賃貸借の場合
一方で、
子供が親に対して適正な地代（権利金の支払いに代わる相当の地代など）を
支払っている場合は「賃貸借」となります。
- 借地権の発生： 賃貸借契約に基づき、
子供に「借地権」が設定されます。 - 相続税評価： 相続時の土地の評価は、
更地価格から子供の持っている借地権割合を差し引いた
「貸付地（底地）」としての評価になります。
借地権の分だけ土地の評価額が下がるため、
結果として相続税を軽減できる可能性があります。
- 専門的な判断の必要性
相続税の計算において、
土地の評価や借地権の判定は非常に複雑です。
地代の設定金額や契約の状況によっては、
思わぬ課税が発生するリスクもあります。
また、小規模宅地等の特例の適用可否なども含め、
個別の事案ごとに最適な対応は異なります。
自己判断で進めるのではなく、
相続を専門とする税理士や弁護士などの専門家に早めに相談することが重要です。
将来の相続を見据え、
家族間で土地の権利関係をどのように整理しておくべきか、
計画的に話し合っておくことをお勧めします。
子が、親の土地に家を建てて住むというのは、よくあるケースです。
しかし、親とはいえど他人ということには違いありません。
では、『親の土地に家を建て、仮にも自宅の敷地とする』という行為は、
どのような権利に基づくものでしょうか。
今回は、親が所有する土地に子どもが家を建てたときの
相続における使用貸借と賃貸借の違いについて説明します。
さて、親の土地に子が家を建てる場合、
使用貸借、すなわち、対価を何も支払わない方が有利なようにみえます。
確かに、この場合贈与税などの税金はかかりません。
しかし、
これは、あくまでも親が生存していて使用貸借が継続している場合であり、
親が死亡して相続が開始すれば、それはまた別の話になります。
子が自宅敷地として使用していた親の土地は、
親が死亡して相続が発生すると相続財産となります。
つまり、自宅の敷地が相続税の対象となるのです。
この際、相続税の算出の際の土地の価額については、
子に土地を貸していたからといって、使用借権が控除されるわけではありません。
自分が使っている土地、すなわち自用地・更地としての評価額になります。
なぜなら、賃料を払っていないため、借地権を得ることができません。
その土地は100％親の土地ということになり、土地全体に対して相続税がかかるのです。
一方、賃貸借の場合は、借地権が設定されています。
その借地権分（国税庁の指針では全国で３割から９割、もちろん都会地の方が高い）が
控除された残額がその土地の評価額となるので、相続税はかなり低額になります。
記事の要約（MECE）
- 前提（二つの借地形態）
- 使用貸借（無償貸し）：親の土地を地代なし（固定資産税相当の負担のみ等）で
子が使う。
- 賃貸借（有償貸し）：子が親に適正な地代（権利金の代替として認められる相当地代） を払い借地権が成立。
- 税務・評価の帰結
- 使用貸借
- 贈与税：地代が無償でも原則、地代相当額の贈与課税は生じない
（無償使用は贈与課税しないのが通例）。
- 相続税評価：親の相続時、土地は「更地（自用地）」として満額評価。
子の借地権価値はゼロ認定。節税効果は乏しい。
- 小規模宅地の特例：親が居住していない土地は「特定居住用」にならず対象外に
なりやすい。
- 賃貸借
- 借地権の成立：適正な地代・契約により子に借地権が発生。
- 相続税評価：親の土地は「底地」評価（更地価格×（1−借地権割合））に低下
＝相続税の軽減が見込める。
- 地代・権利金の実務：相当の地代（公租公課の3倍程度が一つの目安）であれば
権利金なしでも借地権課税を回避できる運用あり（通達）。
過少地代は贈与課税リスク。
- 小規模宅地の特例：貸付事業用としての特例（面積上限・減額率の要件あり）を
検討余地。
- 注意点（共通）
- 地代設定・契約内容・登記の有無で税務判断が分かれる。
過少地代や口約束は「みなし贈与」「評価否認」の火種。
- 個別事情（同居/生計一要件、面積、地域の借地慣行、路線価の借地権割合）で
最適解は変わる。
専門家関与が必須。
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 仕組みの理解
- 使用貸借と賃貸借の法的・税務的違い／借地権・底地の評価ロジック
- 数字で確認
- 更地価格×借地権割合→借地権価額／底地価額＝更地価格×（1−借地権割合）の概算手順
- 実務の型
- 相当地代の目安（公租公課×3倍等）と権利金課税の回避、借地契約（期間・更新・地代・増額減額・再築・譲渡転貸承諾）と登記
- 特例の判定
- 居住用/貸付事業用の小規模宅地等の特例の適用可否（要件・上限・減額率の“可能性”をチェック）
- リスク管理
- 過少地代＝みなし贈与、契約失念・未登記＝借地権否認、口約束＝後日の紛争化
---
例え話
土地の評価は「天秤」に似ています。
片方に更地価格、
もう片方に借地権。
借地権（適正な賃貸借）が乗れば、
底地側は軽くなり評価は下がる。
借地権がなければ天秤は更地側に傾き、
満額評価のままです。
---
専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 契約の要点
- 家族間でも書面必須。
期間・更新・地代改定条項、再築・譲渡転貸の承諾、滅失時の扱い、
原状回復・承継を明記。
可能なら借地権の登記（対抗力付与）。
- 地代・権利金
- 「相当の地代」採用で権利金課税を回避する運用（通達）を踏まえ、
地域慣行・路線価・固定資産税額からレンジを設定し合意書を保存。
- 評価と特例の接続
- 借地権設定で親の土地は底地評価に。
小規模宅地の適用可否は居住・貸付の別・面積・同居/生計一など要件を
逐条チェック。
- 記録と検証
- 地代の入金記録は銀行振込で残す。
契約・領収書・やり取りをファイル化し、
税務否認に備える。
- 代替案
- 定期借地権（期間満了で返還）・名義変更（共有化・持分贈与）・法人化（地代損金化）など、家計・事業のキャッシュフローに合わせた設計も検討。
視聴後アクション
- きょうやること（30分）
1) 路線価図で更地価格を概算し、地域の借地権割合を確認します。
2) 使用貸借/賃貸借のどちらにするか、家族で方針を話し合います。
- 今週やること
3) 賃貸借にするなら、相当地代のレンジを税理士と決め、借地契約の草案を作ります。
4) 入金は銀行振込に統一し、契約書・領収書を保管するフォルダを作ります。
- 今月やること
5) 契約締結・（可能なら）借地権登記を実施。小規模宅地等の特例の可能性は税理士に事前確認。
6) 1年後の見直し日をカレンダーに設定し、地代・記録の運用を点検します。
数字と書面で“見せられる家族間賃貸”を整えれば、
評価もリスクもコントロールできます。
今日から設計を始めましょう。
税理士法人 A to Y 令和4年2月1日 メルマガ
『親の土地に子が家を建てる』ことは贈与に当たるのか
令和3年11月30日 メルマガ
親の土地に家を建てる時に、知っておきたい相続対策
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317
【AtoY 相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。
酸っぱい経験を沢山知っている不動産投資のリカバリストだからこそ春を導く不動産投資
【100万円から始める不動産投資】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
起業を考えているが、安定した収入源を持っておきたい方
不良債権を優良債権へ 酸っぱい経験を知っている不動産投資のリカバー専門が次に繋げる
【賃貸買取物語】
入居率の低下で悩んでいる賃貸をお持ちのオーナー様
