今回のテーマは、不動産投資において非常に重要な「金融機関との付き合い方」についてです。

はじめに

不動産投資における金融機関との関係性についてお話しを伺いたいと思います。

不動産投資における融資の重要性と金融機関の種類

 不動産投資において、
手持ちの現金だけで投資を行うケースは非常に稀です。
ほとんどの場合、金融機関からの融資が必要になります。
ノンバンク、信用金庫、信用組合、地方銀行、そしてメガバンクなど、
さまざまな種類がありますが、
投資家はどのように使い分けるべきでしょうか。

 金融機関によって、ターゲットとする企業の規模が明確に分かれています。
メガバンクは主に、
売上10億円以上の中堅・大企業や、いわゆる「富裕層」と呼ばれる層をターゲットにしています。
そのため、これから不動産投資を始める中小企業や個人投資家にとっては、
地方銀行や信用金庫、信用組合、あるいはノンバンクの方が、
圧倒的に「付き合いやすい」と言えます。

ネット銀行の落とし穴

 最近、起業を志す方からよく受ける相談に、
「ネット銀行しか口座を持っていない」というものがあります。
楽天銀行、セブン銀行、ソニー銀行などは、
個人でも法人でも口座開設が非常にスムーズで便利です。

しかし、注意しなければならないのは、
「ネット銀行では不動産投資のような大規模な融資はほぼ受けられない」
という点です。
現時点では、ネット銀行との取引だけで不動産事業を拡大していくのは、
100%に近い確率で不可能だと考えて間違いありません。

「水みち」を作る：日頃からのコンタクトが成功の鍵

 サラリーマン大家さんを目指す方や、
事業を拡大したい方は、
具体的にどのような準備をしておくべきでしょうか。

 「融資を受けたい」と思った時にいきなり銀行へ行くのではなく、
日頃からコンタクトを取っておくことが非常に重要です。
たとえ給与振込の指定銀行でなくても、
将来的に融資を検討したい地元の地銀や信金に口座を作り、
定期的に足を運ぶべきです。
「将来、このような事業をやりたい」と担当者に話し、
顔を覚えてもらう。
私はこれを「水みち（情報やお金が流れるルート）」と呼んでいます。

 私自身の実例でも、
金融機関の担当者や支店長と深く付き合っていたことで、
本来は表に出ないような入札物件や優良債権の情報、
さらには物件の紹介まで受けられることがありました。
これは、単なる数字上の計画書（作文）だけでは得られないメリットです。

金融機関選びのテクニック：エリアと「カラー」

 信用金庫には「営業エリアの制限」があります。
物件の所在地と、
自分の居住地（または法人の拠点）の両方が
その信金のエリア内にあるのがベストです。
エリア外の物件だと、
担当者も確認に行けないため、
融資のハードルが極端に上がってしまいます。

 銀行自体の「カラー（特徴）」を見極めることも大切ですね。
メガバンクは全国転勤が頻繁にあるため、
長期的な人間関係を築きにくい面があります。
一方、地元の信金や地銀は地域密着型で、
一度信頼関係ができれば、
担当者が変わっても、
あるいはその人が出世しても、
強力な味方になってくれます。

最後に

 金融機関との付き合いは、
10年、20年、30年と続くものです。
単に金利が安いかどうかだけでなく、
担当者の人となりや、
困った時に親身になってくれる組織かどうかを
自分の足で運んで確かめることが、
不動産投資の成功を左右します。

 私たち税理士も、クライアントが困った時に適切なアドバイスができるよう、
各銀行の特性を把握しています。
一人で悩まず、信頼できる専門家を活用しながら、
時間を惜しまず銀行との関係作りを丁寧に行ってください。
それが将来の大きなチャンスにつながります。

要約

- 不動産投資は、現金一括が少数派であり、実務上は「融資の確保＝投資の生命線」です。
したがって、金融機関の種類（メガバンク／地銀／信金・信組／ノンバンク）を理解し、目的に応じて使い分ける必要があります。 

- メガバンクは中堅・大企業や富裕層が主なターゲットで、これから拡大したい個人投資家・中小企業にとっては、地銀・信金・信組の方が現実的に付き合いやすい場面が多い、という整理です。 

- 近年多い落とし穴が「ネット銀行しか口座がない」状態です。
口座運用は便利でも、不動産投資のような大口・長期の融資は基本的に期待しづらく、事業拡大の“窓口”になりにくい点が重要です。 

- 融資は「必要になってから行く」のでは遅く、日頃から口座・面談・情報交換を通じて“水みち（情報とお金の流れ）”を作ることが勝ち筋になります。
徳ちゃんの実例の通り、関係性ができると表に出ない情報（入札・債権・物件紹介）が回ることがある。 

- 信金は営業エリア制限があり、物件所在地・居住地（または本店所在地）がエリア内であるほど通りやすい。
銀行ごとの「カラー」や担当者異動も前提に、長期で付き合える相手を選ぶことが結論です。 

 

例え話 

 融資は
「井戸」ではなく
「用水路」です。

渇いてから
水を求めても
間に合いません。
普段から
水みちを
掘っておけば、
必要な時に
水（資金と情報）が
流れます。

 

この動画から得られること

- 金融機関の種類別の特徴と「付き合いやすさ」の現実（メガ／地銀／信金／信組／ノンバンク） 
- ネット銀行の便利さと限界（融資窓口になりにくい理由） 
- 融資を引き寄せる“水みち”の作り方（口座開設→面談→情報循環） 
- 信金の営業エリア制限を踏まえた、銀行選定の実務ルール 
- 銀行のカラー（組織文化・異動・意思決定）を見抜く視点 
- 長期で融資を安定させるための「関係性の積み上げ方」

 

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

 1）金融機関の使い分け（MECE）
- 目的別の整理 
  - 決済・入出金の利便性：ネット銀行／メガバンク 
  - 不動産融資の主戦場：地銀／信金／信組 
  - スピード重視・高金利許容：ノンバンク 

- 注意点 
  - 「便利な口座」と「融資の窓口」は別物になり得るため、役割分担が必要

 

 2）“水みち”を作る行動設計（再現性の型）
- 口座を作る（融資候補先） 
- 相談する（将来の投資方針を短く伝える） 
- 数字を出す（決算・給与・資金繰り・既存借入を整理） 
- 定期接点を持つ（半年に一度でも良い） 
- 情報を循環させる（紹介・相談・進捗共有で関係を太くする）

 

 3）信金のエリア制限で詰まらないための確認
- 物件所在地がエリア内か 
- 自宅（または法人本店）がエリア内か 
- 担当者が現地確認できる距離か 
- エリア外の場合の代替策（地銀へ切替／別信金へ）

 

 4）担当者交代を前提にした“バトン”の残し方
- 面談メモを残す（何をやる／いつまで／次の宿題） 
- 相談内容は口頭で終わらせず、メールで要点を残す 
- 支店長同席の面談を年1回入れる（引継ぎ耐性が上がる）

 

視聴後アクション

- 今日やること 
  - 取引している金融機関を一覧にし、「決済口座」「融資窓口」「将来の候補」を分けて書いてください。
まず役割の見える化です。 

- 今週中 
  - 地元の地銀または信金で、口座を一つ作ってください。
借りるためではなく“水みちの入口”を作る行動です。 

- 2週間以内 
  - 面談用にA4一枚を用意します。
「何をしたいか」「自己資金」「現在の借入」「返済原資」を箇条書きで十分です。 

- 1か月以内 
  - 半年に1回の接点を予定に入れ、担当者が変わっても説明できるよう、面談メモを残す運用に切り替えてください。 

- 迷ったら 
  - 「融資の窓口がネット銀行だけになっていないか」「担当者交代でも説明できる記録があるか」この2点だけ確認してください。
ここを整えることが最短の自己防衛です。

 

不動産投資に興味のある方は、春を導く不動産投資と友達になりませんか？
▼LINE登録はこちらから
https://lin.ee/BbrViHN
友達限定で、完全非公開の物件ごとの事業計画動画を不定期でお届けします！！

 

税理士法人　A to Y　
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11　
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方