登記に「国籍」義務化は第一歩──短期転売・偽装取得をどう塞ぐか（実務と法的論点）

不動産登記における国籍記入の義務化は、
価格高騰に影響を与えている外国人によるマンションなどの
不動産取得の実態を把握するための第一歩です。

価格高騰の要因としては、建築材料費の上昇もありますが、
登記が完了する前に転売が完了してしまうケースも指摘されています。
このような転売目的の取得は、基本的に禁止すべきです。

国籍の開示は規制に向けた第一歩ですが、
これだけでは不十分であり、
外国人による不動産購入の総量規制を検討すべきと考えます。
日本に帰化した方による取得は問題ありませんが、
外国籍の方が引き続き購入する状況や、
特に会社組織を悪用して取得を偽装するケースに対しては、
実態調査を行い、
違反が確認された場合には没収も含めた強力な権限を行使しても良いでしょう。

不動産市場の鎮静化を狙うのであれば、
転売目的の売買など、
登記の目的に合致しない動きに対して、
規制を厳しくすべきです。
そうしなければ、本当に不動産を購入したい人が買えなくなってしまいます。

特に、相互主義の観点から言えば、
中国のように自国の土地を外国人が買えない国に対しては、
日本も同様に規制を強化すべきです。
法の網の目を潜り抜けるような行為に対しても、
しっかりと規制を強化して取り締まってほしいと思います。

不動産登記で国籍記入を義務化へ、外国人のマンション取得で価格高騰…適正化へ国交省が実態把握

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20251121-OYT1T50003/

 

https://youtu.be/iASIeUDXRBM

目的・前提（MECE／結論先出し）

- 何が論点か

  - 不動産登記への「国籍記入」義務化は、外国人取得の実態把握と市場透明化の第一歩。

  - 価格高騰要因は複合的（建設コスト上昇、短期転売＝アサイン／リセール、外資マネー流入等）。「登記前転売」など投機的取得は抑制が必要。

  - 国籍開示だけでは不十分。実効性ある規律（短期転売規制、最終受益者＝BOの開示、法人スキーム悪用の封じ込め）が不可欠。

- 本稿の立場（両面評価）

  - 規制強化の方向性には一定の合理性。ただし憲法上の平等原則、投資協定、個人情報保護、適正手続との整合が前提。

  - 総量規制や没収等の強権的措置は、相互主義や安全保障上の合理性・必要最小限性・デュープロセス（司法審査）を満たす設計が大前提。

 

例え話

- 市場の見える化は「空港の保安検査」に似ています。
X線装置（登記での国籍・受益者の把握）で中身を見える化し、
危険物（投機や偽装）にだけ追加検査・制限をかける。
すべての旅客の自由を不必要に奪わず、
安全と流動性を両立させる発想が要点です。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 国籍記入義務化の狙いと限界（透明化のメリット／プライバシー・投資環境のバランス）

- 価格高騰の複合要因（建設コスト、短期転売、資本流入、供給制約）の整理

- 実効性ある規制メニュー

  - 短期転売規制：引渡前転売禁止、最低保有期間、追加課税（印紙・取得税サーチャージ）、空室税

  - 透明化：BO（最終受益者）開示、法人スキームの見抜き方、KYC・AML強化

  - 区域・対象限定の相互主義的規制（重要土地等、インフラ周辺等）

- 法的留意点：憲法14条、適正手続、個人情報保護、投資協定（ISDS・内国民待遇）、比例原則

- 事業者・購入者の実務チェックリスト（契約・開示・データ管理）

 

専門家としての付加価値（分析フレーム／チェックリスト）

- フレーム：TPM（Transparency–Policy–Market）

  - Transparency（可視化）：登記国籍・BO台帳・KYC/AML

  - Policy（規律）：短期転売規制、区域指定、相互主義、追加課税／罰則、PIA実施

  - Market（市場整備）：供給拡大（容積・用途緩和）、コスト低減、需要支援（実需の優先抽選）

- 実務チェックリスト

  - 契約：引渡前転売禁止／最低保有期間／違約金条項の明確化

  - 開示：国籍記入、BO確認、法人実体・資金経路（FEFTA等）適合性

  - コンプライアンス：制裁・PEPsスクリーニング、疑義時の届出フロー

  - データ管理：個人情報保護・アクセス権限・ログ・匿名加工

  - 公的連携：重要土地等調査法、外為法、反社排除条項の運用

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

【AtoY　相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。

失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！

【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方