ある賃貸マンションの
衝撃的な分析結果をお伝えします。
先日、名古屋の司法書士から
紹介された1棟の賃貸マンションを分析したところ、
非常に興味深く、
かつ恐ろしい事実が判明しました。
これは、過去に流行した
「サラリーマン大家」への融資が、
いかにリスクの高いものであったかを
物語る典型的な事例です。
物件の概要と借入条件
分析対象となった物件は、
名古屋市内にある
鉄筋コンクリート造（RC）5階建て、
全18戸のマンションです。
- 築年数： 1993年（平成5年）築（購入時は築21年、現在は築27年）
- 満室時賃料： 月額 783,600円
- 購入・借入額： 1億1,670万円（2014年3月購入）
- 借入先： スルガ銀行
- 金利： 4.5％
- 返済期間： 30年
収支シミュレーション：満室でも「手残り」はわずか
この条件で毎月の収支を計算すると、
驚くべき結果となります。
- 毎月の返済額： 591,301円
- 諸経費（推定）： 98,180円（固定資産税、管理費、共用部電気代など）
- 満室時手残り： 94,119円
1億1,000万円を超える投資をしながら、
満室時でさえ
手残りは10万円を切っています。
1戸あたりの家賃が
約4万円強であることを考えると、
2戸空室が出た瞬間に
収支は赤字へと転落します。
驚愕の事実：支払額の7割が「利息」に消えている
購入から6年が経過した時点での
支払総額と元本の減り方を分析しました。
- 6年間の支払総額： 42,573,672円
- 元本の減少額： 12,675,377円
- 支払利息の合計： 29,898,295円
なんと、
6年間で支払った約4,250万円のうち、
元本に充てられたのは
約1,200万円（約3割）のみで、
残りの3,000万円（約7割）は
すべて利息として
銀行に支払われていたのです。
もし、
この物件を一般的な金利1.8％（返済期間25年）で
借り換えられたとすれば、
毎月の返済額は約48万円となり、
手残りは毎月20万円以上
確保できていたはずです。
負のスパイラル：修繕も売却もできない「出口」のなさ
このオーナーが
直面している最大の問題は、
物件が古くなっているにもかかわらず、
手元に資金がないため
大規模修繕や設備更新が
できないことです。
2室空いている現状では、
毎月の手残りはわずか1万円程度。
外壁塗装や設備の故障に
対応する余裕は全くありません。
銀行に追加融資を求めても、
収支が悪く
返済能力が低いとみなされ、
断られる可能性が
極めて高いでしょう。
売却を検討しても、
元本が1億400万円も残っています。
築27年のRC造、
かつ税務上の法定耐用年数が
残り20年を切った物件を、
この残債以上の価格で
購入する投資家は
まずいません。
収支を合わせるためには、
売価を8,000万円程度まで
下げなければなりませんが、
その場合は
2,000万円以上の持ち出しが
必要となります。
今後の対処法と教訓
このような窮地に陥っている場合、
取れる手段は限られています。
- 金利交渉と借り換え：
粘り強く銀行と交渉し、
金利の引き下げや
他行への借り換えを模索する。 - 損切りによる資産圧縮：
給与所得など他の収入で
補填できるうちに売却し、
負債を圧縮する
（「負の遺産」を持ち続けない）。 - 事業再生のプロに相談：
リスケジュール（返済猶予）や
債権放棄の交渉など、
高度な専門知識を持つ
プロの力を借りる。
不動産投資を検討される際、
あるいは
既に物件を所有されている方は、
銀行の言葉や
一つの不動産会社の提示する
数字だけを
鵜呑みにしてはいけません。
必ず複数の専門家に相談し、
自分自身のライフプランに
基づいた冷静なシミュレーションを
行うことが不可欠です。
もし、
同様の悩みをお持ちの方が
いらっしゃれば、
手遅れになる前に
お気軽にご相談ください。
専門的な視点から、
最適な解決策を
共に検討いたします。
要約
- 名古屋市内のRC5階建・18戸（1993年築）の一棟マンションを分析したところ、
「満室でも手残りが薄い」うえに、返済の大半が利息に消える危険な融資設計が露呈しました。
- 購入額（借入額）1億1,670万円、金利4.5％、30年返済という条件では、満室家賃78万3,600円に対し、
返済59万1,301円＋諸経費約9万8,180円で、満室でも手残り約9万4,119円に留まります。
- 1戸あたり家賃は約4万円強のため、空室が2戸出た時点で赤字化しやすく、
修繕・設備更新の原資が積み上がりません。
結果として「修繕できない→競争力が落ちる→空室が増える」という負の循環に入りやすい構造です。
- さらに、購入から6年で支払総額約4,257万円のうち、元本減少は約1,268万円（約3割）で、
利息が約2,990万円（約7割）という、資産形成が進みにくい状態でした。
- 売却を検討しても残債が約1億400万円ある一方、築27年のRCで耐用年数面の評価も厳しく、
残債以上での売却は難易度が高い。
売価を下げれば持ち出しが発生し、出口が詰まりやすい事例です。
- 対処はMECEに、
（1）金利交渉・借換、
（2）損切り売却で負債圧縮、
（3）再生（リスケ等）専門家の投入、
の三択を「数字で見える化」して早期に決断することが要点です。
例え話
この案件は
「重い鎧を着てマラソンを走る」
ようなものです。
走っている間は
形になっても、
少しペース（入居率）が
落ちた途端に
息切れ（赤字）します。
投資は気合ではなく、
装備（融資条件とCF設計）で
勝敗が決まります。
この動画から得られること
- 「満室でも危ない物件」の見抜き方（返済比率・空室耐性・修繕原資の不足）
- 支払の内訳（元本／利息）から、資産形成スピードの良し悪しを判断する方法
- 借換で改善する指標・改善しない指標（返済額、手残り、DSCR、残債推移）
- 売却判断の基準（残債＞時価のギャップ、持ち出し許容、生活防衛ライン）
- 再生局面の選択肢（リスケ、条件変更交渉、専門家投入）の現実的な進め方
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）破綻しやすい構造（MECE）
- 収益面：家賃単価が低く、空室数の影響が大きい（2戸で赤字化しやすい）
- 金融面：高金利×長期で利息比率が高く、元本が減らない＝出口が詰まる
- 保全面：修繕原資が不足し、外壁・給排水・設備更新が先送りになる
- 出口面：残債が重く、築古・耐用年数制約で買い手の融資が付きにくい
2）最低限見るべきKPI（数字で見える化）
- 返済比率：元利返済 ÷ 満室家賃（高すぎると空室に弱い）
- DSCR：NOI（概算でも可）÷ 年間元利返済（目安1.2以上を意識）
- 空室耐性：何戸空くと赤字か／家賃下落5％でどうなるか
- 修繕積立余力：年間いくら残せるか（残せない＝将来の競争力低下が確定）
- 残債と時価の差：売却時の持ち出し見込み（概算で良いので先に出す）
3）打ち手の優先順位（実務）
- 借換・条件変更
- 金利だけでなく「返済期間」「元金据置」「保証料・手数料」「担保余力」まで総合で改善
- 交渉材料は、家賃明細・入居率推移・修繕計画・資金繰り表（3表が基本）
- 損切り売却（負債圧縮）
- 給与等で補填できるうちに「持ち出し上限」を決め、先延ばしで傷を広げない
- 再生（リスケ等）
- 返済猶予や条件変更は、早期に着手するほど選択肢が残る
- 事業再生に強い弁護士・税理士・金融調整経験者の同席が有効
視聴後アクション
- 今日やること
- 「家賃（満室・現況）」「返済額」「毎月経費（税・管理・共用電気など）」の3つを紙に書き出してください。 これが判断の土台です。
- 今週中
- 空室が1戸・2戸増えた場合、家賃が5％下がった場合の収支を試算し、「赤字になる条件」を特定します。
- 2週間以内
- 借換の可能性を確認します。
金融機関に出す資料は、レントロール・返済予定表・固定資産税通知・修繕履歴（無ければ予定）を
揃えるだけで前進します。
- 1か月以内
- 「借換が通らない場合の次の手」（売却の持ち出し上限、リスケ相談の窓口）を決め、
先手で段取りを作ってください。
- 迷ったら
- 「空室2戸で赤字か」「修繕費を毎月いくら積めているか」の2点だけ確認してください。
ここが崩れている物件は、先延ばしが最も危険です。
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