不動産投資や相続の現場では、
良かれと思って選択した「共有名義」が、
後に大きなトラブルの種になるケースが少なくありません。
今回は、相続・贈与センターマガジンの記事を参考に、
不動産を共有名義にするデメリットとその回避策について解説します。
- なぜ「共有名義」が発生するのか
不動産を共有名義にするケースには、
大きく分けて2つのパターンがあります。
- 購入時の共有：
夫婦でマンションなどを購入する際、
それぞれが出した資金（自己資金やローン）の割合に応じて持分を設定するケースです。
これは贈与税の発生を防ぐための実務的な判断として一般的です。 - 相続時の共有：
親が亡くなった際、遺産分割協議がまとまらず、
とりあえず兄弟姉妹などで「法定相続分」通りに共有登記をしてしまうケースです。
今回の本題はこちらの「相続時の共有」によるリスクです。
- 不動産は「不可分財産」であるというリスク
預貯金や株式は数字で切り分けることができますが、
不動産は「不可分財産」です。
物理的に切り分ける（分筆する）ことは非常に手間がかかり、
現実的ではありません。
遺言書がない状態で複数の相続人が共有名義にしてしまうと、
以下のような問題が発生します。
- 意思決定の困難さ：
売却や大規模修繕、建て替えなどを行うには共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対すれば、
何もできなくなってしまいます。 - 経済状況や考え方の違い：
「賃貸収入として持ち続けたい」という人もいれば、
「すぐに売却して現金が欲しい」という人もいます。
いくら兄弟であっても、
生活環境や価値観が異なれば、
意見を一致させるのは困難です。
- 放置が生む「負のスパイラル」
共有名義のまま意見がまとまらず、
大規模修繕などの適切なメンテナンスができない状態が続くと、
不動産は「負のスパイラル」に陥ります。
- 適切な修繕がなされず、建物が老朽化する。
- 入居者が離れ、空室が増える。
- 収益がさらに悪化し、修繕資金が不足する。
- 資産価値が大幅に下落する。
さらに深刻なのは、
次の世代への継承です。
共有者の一人が亡くなると、
その持分がさらにその子供たちへ細分化され、
関係者が増えることで解決はますます不可能になります。
- トラブルを未然に防ぐための対策
こうしたトラブルを避けるためには、
所有者が存命のうちに、
出口戦略を含めた「相続計画」を立てておくことが不可欠です。
- 遺言書の作成：
収益物件などは特定の相続人に引き継がせるなど、
分割を避ける指定をしておきます。 - 民事信託（家族信託）の活用：
管理・処分の権限を特定の人物（受託者）に集約しつつ、
収益（受益権）を家族で分かち合う仕組みを作っておけば、
共有名義のような膠着状態を防げます。 - 納税のための売却：
相続税の納税資金が不足している場合は、
共有にするのではなく、
存命中に、
あるいは相続後すみやかに売却することも有力な選択肢です。
相続税納税のための売却であれば、
譲渡所得税の軽減特例を受けられるメリットもあります。 - 法人化：
不動産を会社所有にすることで、
個人の「名義」ではなく会社の「株式」として引き継ぐ形にすれば、
不動産そのものの管理・運用に支障をきたすことはありません。
- 信頼できるパートナーを持つ大切さ
不動産、特に投資用物件は相場が刻々と変化し、
売却には時間がかかることもあります。
いざ相続が発生してから慌てて不動産会社を探しても、
足元を見られたり、
最適なタイミングを逃したりする恐れがあります。
相続に強い不動産会社や専門家と日頃からパイプを持ち、
所有している不動産の価値や修繕状況を把握しておくことが、
スムーズな資産継承の第一歩となります。
結論：
不動産の共有名義は、
短期的には平等に見えますが、
長期的には「誰も何も決められない資産」にしてしまう大きなリスクを孕んでいます。
存命のうちに、
誰が管理し、
どう運用・処分するのかを明確にしておくことが、
家族の絆を守ることにも繋がります。
要約
- 不動産の共有名義は、一見「平等」で丸く収まる選択に見えますが、相続後の運用局面で“決められない資産”になりやすく、紛争・資産価値の毀損を招きます。
- 共有が発生する場面は主に2つです。
- 購入時の共有：夫婦等が拠出割合に合わせて持分設定（贈与税リスク回避のため合理的な場合あり）
- 相続時の共有：遺産分割がまとまらず、法定相続分でとりあえず共有登記（本稿の主題で、リスクが顕在化しやすい）
- 不動産は預貯金のように簡単に分けられない「不可分財産」です。
売却・大規模修繕・建替え等の重要行為に共有者全員の同意が必要になり、1人の反対で停止します。
- 放置すると、修繕不能→老朽化→空室増→収益悪化→資産価値下落の負のスパイラルに入り、共有者死亡で持分が次世代へ細分化し、解決難易度がさらに上がります。
- 回避策は、生前から「管理権限」と「承継方針」を設計すること。
具体策は、遺言、家族信託、売却（納税含む）、法人化などを組み合わせ、先手で“決められる状態”を作ることです。
例え話
共有名義は、
複数人で
同じハンドルを
同時に握って
車を運転する
ようなものです。
全員が
同じ方向に
回さない限り
車は進まず、
少しでも
意見が割れると
停止します。
運用を続けるなら、
ハンドル（決定権）を
誰が握るかを
最初に決める
必要があります。
この動画から得られること
- 共有名義が問題化するメカニズム（不可分財産×全員同意×価値観の分裂）
- 共有放置の負のスパイラル（修繕不能→空室→収益悪化→価値下落）と次世代細分化リスク
- 共有回避の具体策（遺言／家族信託／換価・代償／法人化）の選択基準
- 相続発生後でも取り得る現実的な打ち手（整理の順番、合意形成、専門家の入れ方）
- 「相続はお金の分配ではなく、運用の継続性を守る設計」という視点
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）共有名義リスクをMECEで整理（論点の重複を排除）
- 意思決定リスク：全員同意が必要な局面で停止（売却・修繕・建替え・担保設定など）
- 経済条件リスク：共有者ごとに資金余力が異なり、修繕や税負担の合意が崩れる
- 時間リスク：協議長期化で空室・老朽化が進行し、収益性が毀損
- 承継リスク：共有者死亡で持分が細分化し、関係者が増えて解決不能化
2）回避策の使い分け（目的別）
- 遺言：特定承継で共有を回避（付言で理由を明文化し、納得を取りにいく）
- 家族信託：
- 管理・処分の権限＝受託者に集中
- 収益の取り分＝受益権で配分
という「権限と利益の分離」で膠着を防ぐ
- 分割手法：現物分割が難しい不動産は、換価分割・代償分割を軸に設計
- 法人化：不動産を法人保有にし、承継対象を株式へ寄せる（運用の継続性を確保）
3）相続後に共有になってしまった場合の現実解
- 共有者の役割分担（代表窓口・支払担当）を決め、情報と口座を一本化
- 期限を決めて協議（例：修繕は30日以内、売却方針は90日以内など）
- 合意できない場合の出口（持分売買、換価、家庭裁判所手続等）まで先にテーブルへ出す
4）実務チェックリスト（着手順）
- 1）共有者・持分・連絡先を一覧化（相続関係図と合わせて一枚に）
- 2）物件の現状把握（修繕履歴、空室、収支、今後の大規模修繕見込み）
- 3）「決めるべきこと」を分解（修繕／賃料／管理／売却／納税）し期限設定
- 4）共有回避の設計（遺言・信託・法人化・分割方法）を専門家同席で比較
- 5）書面化（合意書・議事録・運用ルール）し、年1回見直し
視聴後アクション
- 今日やること：
共有不動産がある方は「誰が何％持っているか」を紙に書き出してください。
まず現状の見える化が出発点です。
- 今週中：
その不動産で「今、決められないこと」を3つ挙げてください（例：修繕、売却、賃料）。
決められない理由も一言で添えます。
- 2週間以内：
家族で“方針の選択肢”を並べます（共有のまま／売却／代償分割／信託／法人化）。
難しい言葉は不要で、選択肢を出すだけで前進します。
- 1か月以内：
相続に強い税理士・司法書士・弁護士・不動産会社のいずれかに相談予約を入れてください。
予約が取れれば、実務は動き始めます。
- 迷ったら：
「この不動産は、誰が最終決定できる設計になっているか」を確認してください。
答えが曖昧なら、そこが最優先の改善点です。
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