2022年9月に国土交通省から発表された「基準地価」の動向について、
全3回シリーズの第1回目として、
基準地価の概要と最新の動向をまとめました。
基準地価とは
土地の価格には「一物多価」といわれるように、
公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額といった複数の評価基準が存在します。
その中でも「基準地価」は、
都道府県が毎年7月1日時点の価格を調査し、
9月に国土交通省が公表するものです。
全国21,444地点を対象としており、
実際の取引価格に近い指標として、
自身の所有する土地の価値を知るための重要な目安となります。
2022年基準地価の主な動向
2022年の調査では、
住宅地・商業地を合わせた全用途の全国平均が3年ぶりに上昇に転じ、
コロナ禍からの回復が鮮明になりました。
- 住宅地が31年ぶりに上昇
住宅地の全国平均は、
バブル経済崩壊後の1991年以来、
31年ぶりにプラス（0.1％上昇）となりました。
特に東京・大阪・名古屋の三大都市圏はすべてプラスとなり、
昨年に唯一マイナスだった大阪圏も上昇に転じています。
- 生活スタイルの変化と郊外需要
住宅地の上昇背景には、
テレワークの普及などによる生活スタイルの変化があります。
必ずしも都心に住む必要がなくなったことで、
利便性の高い郊外や地方都市へと需要が拡大しました。
金利上昇を見越した駆け込み需要も、
価格を押し上げる要因となっています。
- 商業地の回復と観光地の期待
商業地の全国平均も0.5％のプラスとなりました。
個人消費の持ち直しにより店舗需要が回復したほか、
マンションやオフィスの用地需要が堅調だったことが要因です。
また、人流の回復や外国人観光客の増加が期待される観光地・繁華街でも上昇傾向が見られます。
- 北海道（北広島・札幌周辺）の驚異的な上昇
今回の調査で最も注目されたのが北海道です。
上昇率トップ100地点のうち82地点を北海道が占めました。
特にプロ野球・日本ハムファイターズの新球場「北海道ボールパーク」が開業した北広島市は、
住宅地の上昇率で全国トップ3を独占し、
24.8％という驚異的な上昇を記録しました。
まとめ
全国的に地価はコロナ前の2019年に近い水準まで回復しています。
一方で、地価日本一の「明治屋銀座ビル（東京都中央区銀座）」は前年比0.5％の下落となりましたが、
下落幅は前年の3.7％から大幅に縮小しており、
底打ちの兆しが見えています。
次回は、これらの地価変動の背景にある、
より個別具体的な事情について深掘りしていきます。
要約
- 基準地価とは
- 都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を調査し、9月に国土交通省が公表。
全国21,444地点を対象。
公示地価（1/1時点）に対する“中間発表”で、実勢に近い指標。
- 土地は「一物多価」（公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額）。
基準地価は需給の変化を追いやすい実務上の重要指標。
- 2022年の主な動向
- 全国平均（全用途）が3年ぶりに上昇に転換。
コロナ禍からの回復が鮮明。
- 住宅地：全国平均が31年ぶりにプラス（+0.1%）。
三大都市圏はすべてプラス、大阪もマイナスから反転。
- 背景：テレワーク普及で郊外・地方の需要が拡大、金利上昇観測による駆け込み需要も追い風。
- 商業地：全国平均+0.5%。
個人消費の持ち直し、マンション・オフィス用地需要の堅調、観光回復期待が支え。
- 北海道が突出：上昇率トップ100のうち82地点が北海道。
新球場開業の北広島市は住宅地上昇率で全国トップ3を独占（最大+24.8%）。
- 銀座は底打ちの兆し：地価日本一の明治屋銀座ビルは▲0.5%（前年▲3.7%から縮小）、下げ止まり方向。
この動画から得られること
- 指標の基礎：基準地価と公示地価・路線価・固定資産税評価額の違いと使い分け
- 2022年の全体像：住宅地・商業地の上昇転換、回復の強弱
- 上昇要因の分解：郊外需要（テレワーク・二拠点）、観光回復期待、再開発・インフラ、新球場等のビッグプロジェクト
- 地域別の着眼点：北海道の顕著な上昇と全国波及、銀座の下げ止まりの意味
- 実務KPI：在庫月数・成約単価・空室率・賃料指数・再開発進捗・観光入込のモニタリング設計
専門家の付加価値（実務KPI・チェックリスト）
- マーケットKPI（四半期更新）
- 在庫月数（>6で売り手優位後退）
成約単価YoY
空室率
賃料指数
10年国債利回り
- エリア選定の3軸
- 産業・雇用（クラスター／大型雇用）
生活利便・安全（交通・医療・教育・ハザード）
再開発・インフラ（公式資料・進捗）
- 案件評価の要点
- ストレステスト：賃料▲5%、空室＋5pt、金利＋1%でDSCR≥1.2
- バリューアップROI：1K→1LDK、ネット無料、宅配BOX等の回収期間6〜10年
- 指標の読み替え
- 基準地価は需給の広がり、公示地価は年初のベンチマーク。
両者でトレンドの“角度”と“持続性”を把握
例え話
地価の回復は「春の雪解け」に似ています。
日当たり（再開発・観光・プロジェクト）がいい斜面は早く解け、
谷間（需給の弱い地域）は遅れます。
山全体が暖かくなりつつある今、
どの斜面に道を作るか（投資配分）が成果を左右します。
視聴後アクション
- 1. 指標をブックマーク：基準地価・公示地価、成約単価、在庫、空室率、10年国債を月次で確認
- 2. エリア候補を3つ抽出：産業・利便・ハザードの3軸で三大圏＋地方の分散を意識
- 3. DCFを作る：CAP・出口利回り・金利のストレスを設定し、DSCR≥1.2の案件のみ比較
- 4. 価値向上策を設計：小規模改修のROI（6〜10年回収）をセットで試算
- 5. 現地検証：昼夜・平日休日に歩き、生活利便と安全を実地で確認
- 6. 情報を更新：再開発・インフラ・観光データの一次資料をフォローし、四半期で見直し
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