不動産投資に限らず、
投資全般や事業経営においては、
物事には必ず表と裏があるという認識を持っていることが必要になります。
表としては、その投資や事業経営から適正な利益を得るということ。
裏としては、その投資や事業経営を行う上でのリスクの存在です。
そのリスクをしっかりと把握し、
それぞれのリスクにどう備えて、
なるべく最小限に抑えるための戦術を練り上げることが、
とても重要な仕事となります。

不動産投資におけるリスクを列挙してみます。

・空室リスク

・家賃滞納リスク

・家賃下落リスク

・金利上昇リスク

・建物の老朽化リスク

そして、

・所有していることのリスク

などがあります。

これらのリスクに備える為に、

・入居の斡旋の強化

・家賃を入居者から直接入金してもらう方法を避け、保証会社を活用

・入居者のニーズをしっかりと把握

・借入金をなるべく早く返済

・適度なメンテナンス作業

などが考えられます。

これらのことを滞りなく進めていく為には、

・すべてを管理会社任せにしない

・メーカーや建設会社に丸投げしない

ことは絶対条件です。

長期安定経営の為の戦略を練る上で、
欠かせないのが情報収集することがとても大切です。
でもバイアスのかかった情報は必要ありません。

孫子の兵法でいうところの

彼れを知りて己を知れば、百戦して殆うからず。
彼れを知らずして己を知れば、一勝一負す。
彼れを知らず己を知らざれば、戦う毎に必ず殆うし。

これを生かすことができる情報にこそ、
価値があります。

例えば、
同じような環境の方（不動産を所有されている方）や
お付き合いのある不動産会社等に、
お宅が一番だと思うけど、
お宅以外で勧めれる会社があるのか？
または、
その評判や不動産賃貸の動向を聞いて回る。

入居率の高い不動産管理会社に委託することや
賃料UP（入居募集時）に繋がる仲介会社との付き合いも大切です。

適度なメンテナンスを行うためには、
修繕工事計画を立てておくことも必要となります。

その上で、

物件の特徴（デメリット）を理解し、
それを補う策を練ることも。
それを行うことで、
デメリットを強調し、
それを特長を生かすかのようにすることで、
他にはないその物件の強みとなる。

要約

- 前提（表と裏を同時に持つ） 
  - 投資・経営には「利益（表）」と「リスク（裏）」が常に同居。
    バイアスのない情報で市場（彼）と自物件（己）を同時に把握し、手当てを先に打つ。

- 不動産投資の主要リスク（6類型） 
  - 空室／家賃滞納／家賃下落／金利上昇／建物老朽化／所有していること自体のリスク
 （災害・法改正・流動性低下）。

- 基本対策（運営×財務×設備）
  - 入居斡旋の強化、保証会社活用で回収安定、入居者ニーズの把握、返済前倒しの検討、計画的メンテ（修繕計画）。
    丸投げ（管理・施工）を避け、意思決定は自ら。

- 情報とパートナー（バイアス排除） 
  - 孫子「彼を知り己を知る」を実装。
    複数の管理会社・仲介会社・オーナーから“他社評価”を聞き、入居率・賃料動向の一次情報を継続収集。
    入居率の高い管理会社、賃料UPに強い仲介との関係構築。

- 差別化（弱点の反転） 
  - 物件のデメリットを見える化し、補う策で“独自の強み”へ転換
  （例：駅距離→駐輪・ワークスペース／築古→室内美装・Wi-Fi・宅配導入）。

 

例え話

リスク管理は「傘と合羽」の準備に似ています。
快晴（好況）でも、
天気図（データ）を見て傘（保証・与信）と合羽（修繕計画）を常備すれば、
急な豪雨（金利上昇・空室増）でも濡れずに歩けます。
天気図を見ずに外へ出れば、
ずぶ濡れになるのは必然です。

 

専門家としての付加価値

- リスクレジスター（雛形・年1更新） 
  - 項目／発生確率／影響度／現行対策／追加対策／期限／責任者。
    上位3件は四半期で進捗確認。

- 運営KPI・SLA（週次運用） 
  - 反響→内見→申込転換率、平均空室日数、更新率、解約率、滞納率、一次対応SLA（1時間以内）。
    ボトルネックを可視化しABテスト。

- 滞納・与信の型 
  - 保証会社必須、個人根保証は極度額明記。
    督促SOP（D+3/10/15内容証明→支払合意書→支払督促）。
    時効5年の管理台帳化。

- 金利・返済の型 
  - DSCR（営業CF/元利）≥1.2（ストレス：空室+10pt、金利+1.0％でも維持）。
    固定/変動のポートフォリオ、前倒し返済の閾値（実効利回り＞借入金利+2%）。

- 修繕計画（10年CAPEX） 
  - 屋上・外壁・給排水・電気・内装の周期と概算。
    CAPEX回収年数＝投下額/年次賃料増分≤7年を目安に実施優先度を決定。

- 差別化メニュー（費用対効果） 
  - 即効：高品質写真/3D内見、オンライン申込、初期費用分割。 
  - 中期：無料Wi-Fi、宅配ボックス、LED、アクセントクロス、水栓交換、収納最適化。 
  - 立地連動：在宅ワーク対応（防音・デスク）、駐輪/EV充電、ペット・楽器可のニッチ訴求。

アクション

- 具体ステップ 
  1) リスクレジスターを作成（空室・滞納・家賃・金利・老朽化・所有）し、上位3件の対策を決定 
  2) 運営KPIダッシュボードを用意（反響・内見・申込・空室日数・更新・解約・滞納）し、週次レビュー開始 
  3) 保証会社・督促SOPを整備（内容証明雛形・支払合意書・時効管理台帳）
  4) DSCRストレステスト（空室+10pt・金利+1.0％）を実施し、返済・固定化・前倒しの方針を文書化
  5) 10年修繕計画（CAPEX）を初版策定し、回収年数≤7年の改善から実行 

- 用語の簡潔説明 
  - DSCR：営業キャッシュフローが元利返済を何倍カバーできるかの指標。
                  1.2倍未満は資金繰りが脆弱。 
  - CAPEX回収年数：投下改修費を増加賃料で回収する年数。
                                 短いほど投資効率が高い。

 

補助資料

- チェックリスト（抜粋） 
  - リスクレジスター更新日／責任者 
  - KPIの閾値（空室日数・転換率・滞納率）とアラート設計 
  - 保証会社契約・与信基準・督促SOPの整合 
  - DSCRストレステスト結果と金利方針 
  - 10年修繕計画・年次CAPEXと回収年数 

- テンプレ（要点） 
  - リスクレジスターフォーマット 
  - KPIダッシュボード雛形（週次） 
  - 督促SOP（内容証明・支払合意書） 
  - 10年修繕計画シート（費用・周期・回収年数）

 

#不動産投資 #リスク管理 #空室対策

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