不動産業界では、例年2月から4月にかけてが繁忙期となります。
その一歩手前である今の時期は、
転勤などの動きに伴い、
退去と入居の入れ替わりが激しくなるタイミングです。

私の所有物件の近くにある全国チェーンのホテルでも、
スタッフの転勤に伴い、
3年ほど入居されていた方が退去されることになりました。
このような空室が出た際、
次に重要となるのが「いかに早く次の入居者を決めるか」という、
リーシングへの注力です。

物件の価値を左右する管理会社の存在

賃貸経営において、
管理会社の存在は非常に重要です。
管理会社の良し悪しが、
物件の価値そのものを決めると言っても過言ではありません。

入居者様の視点に立つと、
日々の生活の中で水回りのトラブルや設備の故障、騒音トラブルなど、
さまざまな問題が発生することがあります。
通常、オーナーが直接入居者様と接することはありません。
窓口となり、
現場で対応するのはすべて管理会社の担当者です。

この「初動」の対応、
つまり入居者様の不満やリクエストに対して
どれだけ誠実かつ迅速に動けるかが、
退去を防ぎ、
長く住み続けていただけるかどうかの鍵を握っています。

「創造力」の欠如はサービス業として致命的

空室期間が長引いている場合、
管理会社の「客付け（リーシング）能力」を見極める必要があります。
単に募集図面を出すだけでなく、
今の時期や市場に合わせた新しい提案やアイデアがあるかどうかが重要です。

もし「なかなか入居が決まらない」という状況に対して
具体的な対策が出てこないのだとしたら、
それは管理会社の「創造力の欠如」かもしれません。

不動産管理の本質は「サービス業」です。
入居者様の困りごとをケアし、
快適な生活を提供する。
そしてオーナーに対しては、
満室経営のための新たな提案を行う。
この姿勢がない会社は、
サービス業としての能力が不足していると言わざるを得ません。

管理会社を見極めるチェックポイント

良い管理会社（担当者）かどうかを見極めるポイントは、
日々の「報告の質」にあります。

  • レスポンスの速さ：
     連絡をしてから返事が来るまでにどれくらいの時間がかかるか。
  • 伝え方の工夫：
     単にメールを送るだけでなく、
    相手に伝わるような工夫や熱意があるか。
  • 入居者への接し方：
     オーナーへの対応が疎かな担当者は、
    入居者様に対しても同様の対応をしている可能性が高いといえます。

最終的にサービスを提供するのは「人間」です。
オーナーに対しても入居者様に対しても、
誠実で質の高いサービスを提供できる管理会社とパートナーシップを組むことが、
安定した賃貸経営への近道です。

もし、今の物件の入居がなかなか決まらず悩んでいるのであれば、
一度管理会社の対応や提案力を冷静に見極めてみてはいかがでしょうか。

要約

- 空室が出た直後こそ「リーシング（客付け）」の勝負所。
   募集を“出すだけ”の管理では入居は決まりません。
  提案力と創造力のある管理会社が、物件価値と収益を左右します。

- 管理は本質的にサービス業。
   初動対応（レスポンス速度・誠実さ・現場力）が退去抑止と満足度を決め、
   結果として稼働率と賃料維持力に直結します。

- “創造力の欠如”の兆候は、具体策の提示がない、募集手段が固定化、報告が遅い・浅いの3点。
   これらは空室長期化の主要因です。

- 打ち手はMECEに「4P」で設計
 （Price＝賃料戦略、Product＝設備・内装、Place＝販路・流通、Promotion＝写真・原稿・広告）。
  数字で見える化（KPI）し、週次で検証・改善します。

- 管理会社の見極めは、報告の質（速度・内容・提案の具体性）と、現場での入居者対応に表れる。
  基準未達が続く場合は改善要求→体制変更も選択肢。

- 例え話：同じ餌と場所・時間で釣り糸を垂らしても魚は来ません。
   賃貸募集も同じで、
   餌（訴求）、場所（販路）、時間（タイミング）を変える「創造力」が釣果（入居）を生みます。

この動画から得られること

- 管理会社の「創造力・提案力」を客観評価する基準（報告の質・初動SLA・具体策）
- 空室を埋める4P設計図（賃料・設備/内装・販路・訴求）の作り方
- 反響率を上げる制作実務（写真・間取図・キャッチコピー・360度/動画・配信時間）
- 販路戦略（マルチ仲介・広告費の透明化・法人/MR仲介/転勤社宅ルート）
- KPIと運用（PV→反響→内見→申込→成約、空室日数、賃料乖離、初動1時間SLA）
- 施策別ROIの考え方（設備ミニ投資・フリーレント・初期費用緩和の費用対効果）

 

専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）

- 診断（現状把握）
  - 市況比較：募集賃料の乖離（±3％帯）、競合供給、空室日数の偏差
  - KPI基準：PV→反響3％、反響→内見40％、内見→申込25％、申込→成約70％を初期目標
  - 空室コストの見える化：1日当たりの機会損失＝想定月額賃料/30

- Price（賃料・条件）
  - ダイナミックプライシング（曜日・季節・反響弾力性で±1〜3％調整）
  - 初期費用最適化：フリーレント0.5〜1カ月、敷金礼金の弾力、保証料補助のROI試算

- Product（商品力：設備/内装）
  - 投資効果の高いミニ設備：無料Wi-Fi、宅配ボックス、温水洗浄便座、照明、TVモニタホン、アクセントクロス
  - ターゲット別訴求：単身→家具家電プラン、ファミリー→収納/防音/駐車、法人→即入居/請求書対応

- Place（販路）
  - マルチ仲介解禁、ADの上限と根拠の合意、レインズ/主要ポータル全開示
  - 法人ルート：近隣企業・病院・大学・ホテル・建設現場の社宅/長期滞在と提携

- Promotion（訴求）
  - 写真は広角＋自然光、三脚使用、必須カット10枚以上、360度VR/短尺動画を標準化
  - 原稿は「ベネフィット先行＋生活動線」「周辺利便（徒歩分）」、間取図の可読性改善
  - 掲載更新の頻度最適化（上位表示ローテーション）

- 運用とガバナンス
  - 初動SLA：反響1時間以内返信、内見は即/翌日提案、週次レポート（KPI/失注理由/次の打ち手）
  - 広告費の透明化、リードトラッキング、A/Bテスト（写真・タイトル・初期費用）

- 管理会社の評価/切替基準
  - 3週連続でKPI基準未達＋改善策なし→是正要求
  - 6週で改善が弱い→担当/体制変更、9週で代替提案（管理切替の試算・移管計画）

 

視聴後アクション

- 今日やること：現在の空室について「賃料・設備・販路・訴求」の4項目で現状を書き出し、
                           KPI（反響・内見・申込）を数字で記入してください。
- 今週中：管理会社に週次レポートの雛形（KPI/失注理由/次回施策）と初動SLA（反響1時間以内）を提示し、
                 運用開始を合意します。
- 2週間以内：写真を撮り直し（広角・昼撮影・必須10枚以上）、360度/動画を追加。
                      主要ポータルでタイトルと原稿をA/Bテストします。
- 今月中：法人・近隣企業・病院・大学・ホテルへ空室情報を持参し提携打診。
                同時に、無料Wi-Fiや宅配ボックスなど小規模投資の見積とROIを確認します。
- 迷ったら：「反響→内見→申込」のどこで止まっているかを一つだけ特定し、
                   その段階の打ち手を一つ実行してください。
                   段階ごとの小改善が最短距離です。

 

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