ビル賃貸時の保証金・敷金・権利金に関する税務上の収益計上時期について
今回は、ビルの賃貸借契約において発生する「保証金・敷金・権利金」の性質の違いと、
それらをいつ収益（所得）として計上すべきかというタイミングについて解説します。
- 敷金・保証金と権利金の違い
まず、それぞれの言葉の定義を整理しましょう。
- 敷金・保証金
これらは賃貸人（オーナー）にとって、一時的に預かっているお金です。
契約が終了した際、
修繕費などのトラブルがなければ原則として賃借人に返還します。
そのため、受け取った時点では収益ではなく「預り金」として扱います。 - 権利金
権利金は、礼金などと同様に返還不要な性質のものです。
場所や設備の利用権に対する対価としての価値があり、
賃貸人の収益として計上されます。
- 収益計上のタイミング
税務上、これらを収益として計上するタイミングは以下の通りです。
- 権利金の場合
返還不要なお金であるため、
原則として賃貸借契約を結んだ日（または引き渡し日）が含まれる年度に
収益として計上します。 - 敷金・保証金（返還不要部分）の場合
敷金や保証金は基本的に「預り金」ですが、
契約内容によって「○％を償却する（返さない）」と
決まっている部分については、
返還しなくてよいことが確定した時点で収益に計上します。
- 「償却」に関する注意点
特に注意が必要なのが、
契約書に「償却」の条項がある場合です。
例えば、
「契約期間は3年。更新時または中途解約時のいずれにおいても、賃料の2ヶ月分を償却する」
という契約があったとします。
この場合、
賃借人がどのような行動をとっても「2ヶ月分は返還されない」ことが
最初から確定しています。
このようなケースでは、
実質的に返還不要な権利金と同じ扱いとなり、
契約時（物件の引き渡し時点）で、
その2ヶ月分を収益として計上する必要があります。
- まとめ
保証金や敷金の扱いは、地域（関東、関西、京都など）や個別の契約内容によって大きく異なります。
- 何ヶ月分を、いつ償却するのか
- どのような場合に返還不要となるのか
- 更新や中途解約に関わらず返還されない部分はどこか
これらを契約書の内容から正確に判断し、
適切な時期に税務処理を行うことが重要です。
個々の契約書の条文をしっかりと確認し、
返還不要となる時期を見極めましょう。
保証金・敷金・権利金って何？
１．敷金・保証金
・賃貸人（大家さん）にとっては
「一時的に預かっているお金」で、
契約が終了した時などに必要に応じて返還するものです。
・「物件を借りる間、トラブルがあったらこれで補填するかもしれないけど、何もなければ返金しますよ」
というお金。
２．権利金
・こちらは返還されないものです。
契約時に賃貸人へ渡して「使ってもらう」お金。
たとえば「お礼」「場所や設備の利用権に対する対価」と考えられることが多いです。
・したがって賃貸人の収益として計上されます。
権利金は「契約時」に収益計上
賃貸人が受け取った権利金は、
返さなくていいお金。
そのため、
賃貸借契約を結んだタイミングで収益に計上します。
たとえば、
新たにビルを貸し始めた時に「権利金100万円」を受け取り、
それが返還不要であれば、
その受け取った年度（通常は契約を結んだ年）の収益になるわけです。
保証金・敷金は「返さなくてよくなった時」に収益計上
通常、敷金や保証金は契約満了や退去時に返すお金なので、
最初は「預り金」として扱います。
しかし、契約中のルールや契約解除の条件によって、
一部または全部を返さなくてよくなるケースがありますよね。
その場合、
返還不要と確定したタイミングで収益に計上する流れになります。
具体例：更新時や解約時に償却するケース
「敷金は賃貸料の10カ月分、契約期間3年、更新時に2カ月分を償却する」
というような契約の場合を想像してみてください。
もし、更新時だけでなく、
「途中解約をしても同様に2カ月分を償却する」となっていれば、
賃借人目線では、
どっちにしても2カ月分は返ってこない状況です。
つまり、最初から契約締結時点で「2カ月分は返金しない」と事実上決まっているわけです。
そうなると、税務上は契約（貸室の引渡し）時点で2カ月分は収益として扱うことになります。
賃貸借契約をよくチェックしよう！
保証金・敷金や権利金の処理は、
契約ごとに本当にさまざまです。
・契約書に「何カ月分をいつ償却するか」
・「どんな場合に返還不要となるか」
・「普通に契約を更新しても、途中解約しても同じなのか」
などなど…。
一つひとつの契約書をしっかり確認して、
返還不要となる部分や時期を判断していきましょう。
「結局どのタイミングで収益になるの？」
と迷いがちですが、
ポイントは“返さなくてもよくなった時点”を見極めること。
そして、
契約の中で初めから返還不要とされている部分は、
契約したときに収益計上してしまうのが基本です。
要約（MECE）
- 概念と違い
- 敷金・保証金＝原則返還前提の預り金（収益ではない）／権利金＝返還不要の対価（収益）
- 収益計上の時期（税務）
- 権利金：契約締結（または引渡）年度に全額収益計上
- 敷金・保証金の返還不要部分：返還不要が「確定した時点」で収益計上
- 例）更新でも中途解約でも賃料2カ月償却＝契約時（引渡時）に2カ月分を収益化（実質権利金）
- 契約条項で変わる
- 「いつ」「いくら」「どの事由で」償却（不返還）かを条文で特定し、確定時点を判定
- 地域慣行（関東/関西/京都）により用語・実務が異なるため、個別契約の文言で判定する
- 実務の要点
- 収益計上＝税務基準（会計上は長期前受金で期間配分する場合あり→別表調整）
- 消費税：貸付の用途で課税/非課税が分かれる（事業用建物賃料＝課税／居住用賃料＝非課税／土地貸付＝原則非課税）。権利金・償却敷金も賃料の区分に準拠
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 定義と線引き：敷金/保証金/権利金の性質と税務判断
- 収益時期の判定手順：契約条項→確定事由→益金計上日（契約/引渡/更新/中途/退去）
- 会計×税務：長期前受（会計）と一括益金（税務）の別表調整の基本
- 消費税・インボイス：用途別の課税/非課税（事業用建物／居住用／土地）、適格請求書の記載要件
- 契約レビューのチェックポイント：償却比率、返還不要事由、更新・中途の対称性、適用順序の明記
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例え話
収益認識は「出発時間の違う列車」に似ています。
権利金は始発（契約時）に発車、
敷金はポイント（返還不要が確定）を通過してはじめて発車。
時刻表（契約条項）を読み間違えると、
乗り遅れて（計上漏れ）後で慌てることになります。
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専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 収益認識マトリクス：条項（更新償却/中途償却/双方償却/原状回復充当）×事由で計上時期を即断
- 消費税の区分：事業用建物賃料＝課税／住宅賃料＝非課税／土地＝非課税。権利金・更新料・償却敷金は賃料の性質に準拠
- 仕訳例：受領時は預り金（敷金/保証金）／契約時益金（権利金）。返還不要確定時に預り金→雑収入（賃貸料）振替
- 証憑と内部統制：契約ひな形の統一、条項差異の台帳管理、確定事由発生通知のフロー化、インボイスの税率・税額整合
- 地域差への対応：関東（敷金・礼金）、関西（保証金・敷引）、京都（権利金系）などの呼称差を条文で実体把握
視聴後アクション
- まず契約を確認
1) 償却（不返還）条項、更新・中途の条件、金額と時期をマーカーで可視化します。
- 次に仕訳ルールを決める
2) 権利金＝契約時益金／敷金・保証金＝預り金→不返還確定時に益金、を社内マニュアルに明記します。
- 消費税・インボイスを整える
3) 貸付の用途で課税/非課税を判定し、適格請求書の税率・税額・科目を統一します。
- 証憑をセットで保管
4) 契約書・計算書・入出金記録・確定事由通知をひとまとめに保管し、決算時にチェックします。
条文を正しく読み、
確定時点で計上すれば、
収益認識は迷いません。
今日から契約→仕訳→税務の流れを標準化しましょう。
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