【他人事ではない！？】地面師の被害から自分の資産を守る3つの対策
今回は、近年話題となっている「地面師」による詐欺被害をテーマに、
相続財産トラブルや資産を守るための対策についてお話しします。
地面師とは何か
「地面師」という言葉は、
最近ネットドラマでも注目を集めましたが、
決してフィクションの中だけの存在ではありません。
地面師とは、
他人の土地の所有者になりすまし、
不動産の売却を装って買主から多額の金を騙し取る詐欺師のことです。
買主は大金を支払っても、
真の所有者が別にいるため、
不動産を自分のものにすることはできません。
地面師は、
本物そっくりの身分証を偽造し、
ターゲットとなる土地を徹底的に調査して組織的に犯行に及びます。
過去には、
大手ハウスメーカーが約55億円もの被害に遭った事件も発生しており、
非常に巧妙な手口が使われます。
地面師に狙われやすい不動産の特徴
地面師は、
所有者になりすましが容易な、
以下のような不動産を好んで狙います。
- 管理が行き届いていない土地： 空き地、駐車場、アパート、ビルなど。
- 所有者が近くに住んでいない不動産： 遠方に居住しており、目が届かないケース。
- 高齢者が所有している不動産： 認知機能の低下や管理能力の隙を突かれるケース。
- 相続登記が放置されている不動産： 権利関係が複雑で、誰が真の所有者か周囲に分かりにくい状態。
資産を守るための3つの対策
地面師の被害を防ぐためには、
自分自身でしっかりと対策を講じることが重要です。
- 相続トラブルを防ぎ、権利関係をクリアにしておく
相続が発生した際、名義変更（相続登記）を後回しにすると、
地面師に付け入る隙を与えてしまいます。
権利関係をはっきりさせるためにも、
相続が発生したら早めに登記手続きを進め、
親族間で権利を整理しておきましょう。 - 不動産の状況を定期的にチェックする
所有している土地を放置せず、
定期的に現地を確認してください。
例えば「管理地」という看板を立てるだけでも、
他人の無断使用や不審な動きを牽制する効果があります。 - 重要書類を厳重に管理する
権利証（登記識別情報）や実印などの重要書類は、
セキュリティの万全な場所に保管してください。
万が一、
これらの書類が盗難に遭った場合は、速やかに法務局へ「不正登記防止申出」を行い、
勝手な登記手続きを防ぐ措置をとりましょう。
まとめ
「自分には関係ない」と思わず、
適切な対策を講じておくことで、
大切な資産を守ることができます。
相続手続きを早めに行い、
所有物件を定期的に見守り、
重要書類を厳重に管理することを心がけましょう。
もし不安な点があれば、
司法書士や税理士などの専門家に相談し、
管理体制を整えておくことも一つの手です。
いつ自分の土地が狙われるか分からないという危機感を持ち、
事前の対策を徹底しましょう。
記事の要約（MECE・専門家視点）
- 何が論点か
- 地面師は、他人の土地の所有者になりすまし売買を偽装して巨額の金銭を詐取する組織的詐欺。
大企業も被害に遭うほど手口は巧妙化。
- 狙われやすい不動産は、管理不十分・所有者遠方・高齢所有者・相続登記未了など
「なりすましの入り口」が多い資産。
- 典型的ターゲット（リスクの所在）
- 管理が行き届かない空き地・駐車場・古アパート・雑居ビル。
- 所有者が遠隔地居住で現地把握が弱い物件。
- 高齢者名義や認知機能低下が疑われるケース。
- 相続登記が放置され権利関係が不透明な土地。
- 実践対策（所有者の3本柱）
- 相続・名義の整備：相続発生後は速やかな相続登記で権利関係を明確化
（相続登記は原則3年以内の申請が義務化）。
親族間の役割と連絡窓口を一本化。
- 管理の可視化：定期見回り・「管理地」看板・近隣連絡先の掲示で牽制。
遠方なら管理委託や見守りサービスの活用。
- 証憑・書類管理：登記識別情報・実印・印鑑証明・本人確認書類を厳重保管。
盗難・紛失時は法務局へ「不正登記防止申出」でブロック。
- 結論
- 地面師対策は「権利の明確化×現地の気配×書類の厳格管理」。
初動と仕組み化の両輪で、なりすましリスクを構造的に抑え込むのが現実解。
例え話
管理の行き届かない土地は、
鍵の掛かっていない家に似ています。
外から見て「入れる」と思わせない工夫（登記整備・見回り・告知）で、
狙われる確率を下げられます。
この動画から得られること（学習・実践）
- 地面師が狙う「入り口（隙）」の可視化と自己点検の方法
- 相続登記・名義整備を遅らせないための初動タスクと期限管理
- 見回り・掲示・管理委託による牽制と周辺ネットワークの作り方
- 登記識別情報・印鑑・本人確認資料の保全と、盗難時の即時対応フロー
- 買主側の安全確認（本人確認・原本主義・司法書士立会い・振込限定決済）
視聴後アクションのやさしい解説（初学者向け）
- 今すぐやること
- 相続・名義を確認：相続が発生していれば、相続登記の進捗と期限（原則3年）を家族で共有。
- 現地を見に行く：境界・看板・施錠・無断使用の有無を点検し、写真で記録。
遠方なら管理委託を検討。
- 書類を固める：登記識別情報・実印・印鑑証明の保管場所を一本化。
盗難・紛失時の対応手順を紙1枚にまとめる。
- 牽制を掲示：「管理地」「連絡先」看板を設置し、近隣と連絡体制を作る。
- 法務局に相談：不正登記防止申出の要件・必要書類を事前確認。
- 何が得られるか
- 自分の土地の脆弱ポイントが可視化され、優先順位をつけて対策できる。
- 家族・専門家との役割分担が明確になり、被害の芽を早期に摘める。
専門家としての付加価値（実務チェックリスト／実装指針）
- 所有者向けチェック（5領域）
- 権利・登記：相続登記の完了、住所・氏名変更登記の整備、権利証の保管台帳化。
- 現地・管理：見回り周期、管理看板、近隣の通報連絡網、無断使用の有無。
- 書類・本人確認：印鑑証明の取扱い、本人確認書類の更新、IC付本人確認の運用。
- 牽制・通報：不正登記防止申出、郵便転送の設定、固定資産税の送付先統一。
- 体制・委託：管理委託契約の範囲、非常時の連絡網、家族内の窓口一本化。
- 買主・決済側の安全策（7項目）
- 本人確認：ICチップ読取・戸籍一連の原本確認・顔写真一致・最近の写真や署名サンプル照合。
- 書類の鮮度：印鑑証明・住民票は発行後3カ月以内、本人出頭を原則化。
- 司法書士立会い：決済現場で本人面前確認と本人確認情報の作成。
- 決済フロー：金融機関振込限定、現金授受を避け、資金の流れを資料化。
- 登記の即日申請：オンライン申請と事前審査の活用。
- 反社チェック：反社会的勢力排除条項とKYCの徹底。
- 異常シグナル：即決・高額・平日夜間の決済要求、フリーメールのみ、現地案内拒否等は再確認のトリガー。
- タイムライン（所有者）
- 1週間：現地点検・看板設置・書類棚卸し
- 1カ月：相続登記・住所変更登記の着手、管理委託の検討
- 3カ月：不正登記防止申出、近隣との通報体制整備
不動産投資に興味のある方は、春を導く不動産投資と友達になりませんか？
▼LINE登録はこちらから
https://lin.ee/BbrViHN
友達限定で、完全非公開の物件ごとの事業計画動画を不定期でお届けします！！
引用
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317
【AtoY 相続事業承継クラブ】
相続の情報が氾濫する世の中・・・
「現場のプロ」があなたにあった生前対策方法を親身にサポートいたします。
失敗しない不動産投資の事業計画書を作ろう！！
【失敗しない不動産投資の事業計画書】
不動産投資に興味ある方
資産形成に不動産投資を検討している方
不動産投資に絶対に失敗したくない方
