事例でみる農地転用：市街化調整区域の壁とプロの役割
農地の売買や住宅への転用には、
多くの法的制約が伴います。
特に「市街化調整区域」における農地転用は、
非常にハードルが高いのが現状です。
- 農家資格の必要性
市街化調整区域内の農地を購入するには、
原則として「農家資格」が必要です。
資格を持たない一般の個人や法人が自由に農地を買い取ることはできません。
農家台帳に登録されていても、
実際に農業を継続していなければ、
農家として認められないケースもあります。
- 不耕作地（耕作放棄地）の問題
所有している農地が適切に管理されず、
草木が茂った「不耕作地」の状態になっていると、
転用や売買の許可が非常に下りにくくなります。
農地法では、
農地が農業以外の用途に流用されるのを防ぐため、
現況が「農地として機能していること」を厳しくチェックします。
将来的に転用を考えているのであれば、
日頃から草刈りや耕起を行い、
いつでも耕作可能な状態を維持しておくことが重要です。
- 市街化区域が優先される原則
例えば、相続した農地に住宅を建てようとする場合、
許可が下りない代表的な理由の一つに「市街化区域内の優先」があります。
市街化調整区域は本来、
市街化を抑制するべき地域です。
そのため、住宅を建てようとする本人が、
近隣の「市街化区域（住宅を促進する地域）」内に別の土地を所有している場合、
「まずそちらに建てなさい」と判断され、
調整区域内での建築許可が下りないことが多々あります。
- プロの知識による解決
こうした複雑な条件をクリアするためには、
土地家屋調査士などの専門家のアドバイスが不可欠です。
違法な手段ではなく、
法に則った「裏技」に近い高度な手続きや判断によって、
道が開ける場合もあります。
農地は遊休資産として放置すると管理コストだけがかさむため、
プロと相談しながら、
早めに再生や活用の方向性を探ることが賢明です。
農地とは、
耕作の目的のために供される土地
日本における法令上の農地の分類は、
・農用地区域
市町村が定める農業振興地域整備計画において指定
・甲種農地
第1種農地の条件を満たす農地であって、
市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地等、
特に良好な営農条件を備えている農地
・乙種農地
第1種農地
10ha以上の規模の一団の農地、
土地改良事業等の対象となった農地等、
良好な営農条件を備えている農地
第2種農地
市街地化が見込まれる農地
又は生産性の低い小集団の農地
第3種農地
市街地の区域
又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地
市街化調整区域における農地を
農地以外の物に転用しようとすると
農地転用の許可を得ないといけません。
市街化調整区域における農地には
農地転用が出来る白地農地（農業振興地域内農用地区域外農地）と
除外申請をしなければ農地転用が出来ない（農業振興地域内農用地区域内農地）
があります。
すべての農地が除外申請をして農地転用できるかと言えば、
それは言えません。
元々、優良な農地を残していくことが目的ですので、
許可基準を満たすもの出なければ
除外そのものが出来ません。
今回の事例の場合
複雑な相続も絡んでいましたので、
最終的には当事者間での解決をお願いしました。
先程も申し上げましたが、
人の要件を満たすからといっても
どんな農地でも転用が許されるわけではありません。
農家台帳に記載されている方が、
ご自分の農地を適切に使用していて、
拡張する正当な理由がないと購入出来ません。
先ずはご自分の不耕作地を是正してからとなります。
例えば、
許可を得ずに、
農地を駐車場として利用しても是正が必要です。
市街化区域内に使用していない農地があれば、
先ずはそちらを利用してからということになります。
高齢化に伴い、
畑作業をしない方が増えてきたり、
相続で貰ったけど近くに住んでいないなどの理由で
何もしていない農地である不耕作地が増加傾向です。
そういう土地は何も手をつけないので、
周りの農地にも影響を及ぼします。
色々な雑草や雑木が繁茂し、
一筋縄ではいかない状態になってしまいます。
昔、山林であった場所を土地改良事業を行い、
優良な農地に変えた所が、
今では時代の変遷と共に不耕作地となっている。
生活の見直しと回帰が必要。
記事の要約（MECE）
- 何が課題か（前提）
- 市街化調整区域の農地は原則「市街化を抑制する地域」。農地の売買・住宅転用には農地法・都市計画法の厳格な制限がかかる。
- 主なハードル
1) 農家資格の要件
- 市街化調整区域の農地取得は原則「農家（適法な耕作者）」に限定。
農家台帳に載っていても実態の耕作がなければ不認定の可能性。
2) 不耕作地（耕作放棄地）の不利
- 現況が荒廃（草木繁茂・耕起なし）だと、転用・売買許可は通りにくい。
日常的な草刈り・耕起により「いつでも耕作可能」な状態を維持することが審査で重要。
3) 市街化区域優先の原則
- 本人が市街化区域内に土地を持つ場合、「まずはそちらで建築」と判断され、
調整区域での住宅建築許可は下りにくい。
- 解決の方向性
- 土地家屋調査士・行政書士・測量士等の専門家と連携し、法に則った手続の組み合わせ（区域指定・開発許可・農地転用5条/4条・立地基準の解釈）で打開策を構築。
違法ではない「高度な実務対応」が鍵。
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 判定フロー
- 用途地域（市街化区域/調整区域）→地目/現況→農家資格の有無→転用許可（4/5条）の要否→開発許可・立地基準の該当性
- 現況整備の要点
- 草刈り・耕起・排水・進入路の確保、農地としての機能性を写真・日付で記録（申請資料に添付）
- 許可の実務
- 分家住宅・自己用住宅の可否判断、代替地の有無、周辺の土地利用（線引き）と前例調査、関係部局（農業委員会・都市計画・建築指導）との事前協議
- 専門家の役割
- 土地家屋調査士：境界確定・地積更正・現況測量・地目変更
- 行政書士：農地転用許可申請・開発許可申請・立地基準の解釈整理
- 司法書士：権利関係整理、登記手続
- 代替戦略
- 売却（農家・隣接耕作者・地権者へ）、賃貸（営農委託）、農地バンク活用、保全・再生補助の検討
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例え話
農地転用は「関所をいくつも通過する関東遠征」に似ています。
道中（申請）で通行手形（農家資格・現況証拠）がなければ先へ進めません。
地元の案内役（専門家）と地図（法と基準）を整えれば、
安全に街道（許可ルート）を抜けられます。
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専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 早見表（可否の目安）
- 調整区域×非農家×耕作放棄＝難易度「高」
／ 調整区域×分家住宅×前例あり＝「中」
／ 市街化区域×転用（地目変更）＝「低」
- 事前協議の作法
- 農業委員会→都市計画課→建築指導課の順でヒアリング。
案件概要書（位置図・公図・地目・現況写真・希望用途）を1枚で提示
- 証拠化
- 現況写真は四季・作付け有無・農機具の稼働を時系列で。
耕作委託契約・営農計画（作付計画・水利・施肥）を添付
- リスク管理
- 許可見込みが薄い場合は“費用の天井”を先に設定（測量・申請・造成の段階ゲート）。地権者・相続人の合意形成を文書化
- 相続対策との接続
- 遊休農地の固定資産税・相続税評価への影響、農地バンク・納税猶予（特例）・贈与/遺言での承継設計
視聴後アクション
- まず現況を整える（今週）
1) 草刈り・耕起を行い、四方向から日付入り写真を撮影。
2) 境界杭の有無を確認。不明なら土地家屋調査士に相談。
- 情報を1枚にまとめる（来週）
3) 位置図・公図・地目・面積・現況写真・希望用途をA4一枚の「案件概要書」に。
4) 農業委員会→都市計画課→建築指導課へ順番に事前相談。
- 進め方を決める（今月）
5) 専門家と役割分担（測量・申請・開発）。費用の上限と段階ゲートを設定。
6) 許可が難しい場合の代替策（賃貸・売却・農地バンク）も同時に検討。
法と現況に沿って準備を積み上げれば、
調整区域でも“通る申請”は組み立てられます。
今日から一歩ずつ着手しましょう。
税理士法人 A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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