不動産売却と税金の基本
不動産を売るとき、
売却額と帳簿価額の差が「利益」または「損失」として計上され、
その差額に基づいて法人税がかかります。
例えば、
以前資材置場として使っていた土地を売却し、
売却額が取得時の記録（帳簿価額）よりも高ければ、
その差額が利益となります！
売却益にかかる税金の仕組み
利益が出た場合
売却で得た利益に通常の法人税が課税されます。
損失が出た場合
売却で損失が発生した場合、
その損失は他の益金（利益）と合算して、
法人税の計算に反映されます。
特別な土地譲渡税のルール
土地の売却では、
通常の法人税とは別に土地譲渡税が適用されることがあります。
具体例として、
所有期間が5年を超える一般の土地の場合は、
譲渡利益に対して5％の特別税率がかかります。
ただし、
平成10年1月1日～令和8年3月31日までの期間に売却された場合は、
この追加課税制度は適用されません！
具体的な例で考える
例えば、
あなたが15年前に取得した資材置場用の土地を売却するケースを考えてみましょう。
ケース1：利益が出た場合
売却価額が帳簿価額を上回ると、
その差額に通常の法人税がかかります。
また、
所有期間が5年を超えていれば、
5％の特別税率で追加課税される可能性もあります。
(平成10年1月1日～令和8年3月31日までの期間に売却された場合は、この追加課税制度は適用されない)
ケース2：損失が出た場合
売却価額が帳簿価額を下回ると、
その差額は損失として計上され、
他の利益と合算され法人税の計算に影響を与えます。
このように、
土地を売却する際は、
利益と損失の計算や追加の土地譲渡税の適用条件をしっかりと確認することが大切です！
記事の要約（MECE）
- 基本構造
- 法人が不動産を売却すると「売却価額−帳簿価額（取得原価−減価償却累計額）−譲渡費用＝譲渡益（または損）」を計上。
- 譲渡益は法人税等の課税対象、譲渡損は他の益金と通算可能（損金算入）。
- 特別ルール（土地譲渡に係る特別税率）
- 一般の土地を5年超保有して売却した場合、譲渡益に対して5％の特別税率が上乗せされる制度がある。
- ただし、平成10年1月1日～令和8年3月31日までの売却は「特別税率の適用停止（事実上の不適用）」。
- 実務のポイント
- 譲渡費用（仲介手数料・収入印紙・測量/分筆・解体・残置物撤去・司法書士報酬など）は益金から控除可。
- 認識時点は原則「引渡日」。決算跨ぎや分割代金は契約条項と整合を取る。
- 消費税は「土地＝非課税／建物＝課税」。一体売買は按分が必要。
この動画から得られること（Learning Outcomes）
- 税務・会計の基礎
- 譲渡益/損の計算式、益金/損金の扱い、認識時点（引渡日）
- 特例・消費税
- 土地5％特別税率の適用停止期間、土地非課税・建物課税の按分方法、インボイス対応
- 譲渡費用の範囲
- 仲介手数料、収入印紙、測量・分筆、地中障害撤去、解体、残置物撤去、司法書士報酬の可否
- 実務の型
- 決算跨ぎ・分割代金・所有権移転の条項整合、売却一体案件の按分根拠、証憑と仕訳の作り方
- 経営視点
- P/L・キャッシュへの影響、資本効率（ROA/ROE）とバランスシートの軽量化
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例え話
不動産売却の税務は「精密な秤量」に似ています。
左皿に売価、右皿に簿価と費用を載せ、
針の傾きが利益か損失かを示します。
重り（費用）の置き方や秤の置き場所（認識時点）を誤ると、
正しい重さ（税額）は出ません。
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専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 計上の早見表
- 譲渡益＝売却価額−（帳簿価額＋譲渡費用）／譲渡損＝譲渡費用を含めた差額を損金算入（要注意：減損・資本的支出の計上ミス）
- 認識時点
- 原則「引渡日」。例外条項（危険負担移転日等）を契約に明記。決算跨ぎは注記・見積計上の整合を。
- 消費税
- 土地＝非課税、建物＝課税。土地・建物一体契約は合理的な按分（評価・鑑定・相場）を証憑化し、適格請求書に反映。
- 譲渡費用の線引き
- 売却と直接対応する費用のみ（仲介・印紙・測量分筆・解体・撤去等）。日常修繕費・固定資産税の未払は別処理。
- 税額の概算と資金繰り
- 実効税率（法人税・地方法人税・住民税・事業税）を社内標準で持つ。売却収入の入金日と税金支払日をCFに織込む。
視聴後アクション
- まず概算（本日）
1) 売却価額・帳簿価額（取得価額−償却）・見込み譲渡費用を書き出し、「益/損」を概算します。
2) 土地の5％特別税率の停止期間（〜令和8/3/31）に該当するかを確認します。
- 次に証憑（今週）
3) 仲介契約書・見積書・収入印紙、測量/解体の契約・請求を一式ファイル化。土地/建物の按分根拠（評価・相場）も準備します。
4) 引渡日・代金決済・所有権移転条項を契約に明記し、決算跨ぎの可能性を会計と共有します。
- 仕上げ（来週）
5) 消費税（土地非課税・建物課税）の適格請求書を発行/受領。税額・資金繰り（納付時期）を再確認し、申告準備を開始します。
計算式・時点・証拠を押さえれば、
不動産売却の税務は迷いません。
今日から整えていきましょう
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引用
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