不動産オーナー必見：物件タイプ別・インボイス制度への対応策
2023年10月から開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）について、
貸しビル、賃貸アパート・マンション、駐車場など、
不動産オーナーが取るべき対応を物件の種類ごとに解説します。
- 居住用物件（アパート・マンションなど）のみを所有している場合
居住用の家賃収入は消費税が「非課税」です。
そのため、所有物件が居住用のみであるオーナー様は、
原則としてインボイスを発行する必要はなく、
登録事業者になる準備も不要です。
- 事業用物件（事務所・店舗・駐車場など）を所有している場合
事務所、店舗、舗装された駐車場やコインパーキングなどの賃料は消費税の「課税対象」となります。
- 免税事業者のままでいる場合：
借主（テナント）が事業者の場合、
オーナーが免税事業者だと借主側で「仕入税額控除」が受けられず、
借主の税負担が増えてしまいます。
その結果、賃料の値下げ交渉や、インボイス発行が可能な物件への移転（退去）を検討されるリスクがあります。 - 課税事業者（インボイス登録）になる場合：
インボイスを発行できるようになりますが、
オーナー自身に消費税の申告・納税義務が生じます。
- 「簡易課税制度」の活用
年間売上が5,000万円以下の場合は、「簡易課税制度」を選択肢に入れるべきです。
不動産業のみなし仕入率は40%に設定されています。
不動産経営は管理費や固定資産税など非課税の経費が多く、
実際の課税仕入れが少ない傾向にあるため、
簡易課税を選択した方が納税額を抑えられる（有利になる）ケースが多くあります。
インボイス登録を行う際は、
簡易課税の選択届出書も併せて検討することをお勧めします。
- 実務上の対応：契約書と通知書
インボイスとして認められるためには、
登録番号や税率、消費税額などの必要事項を網羅しなければなりません。
しかし、すでに締結済みの契約書をすべて書き直す必要はありません。
- 既存契約への対応：
「登録番号」などの不足事項を記載した「通知書」を借主へ別途送付します。
借主側で「契約書」「通知書」および「振込の記録（通帳など）」を併せて保存することで、インボイスの証憑として認められます。 - 新規契約への対応：
今後新しく契約を結ぶ場合は、契約書内にインボイス制度に必要な「7項目（名称、登録番号、取引年月日、内容、対価の額、税率、消費税額など）」を明記したフォーマットを使用するのが望ましいでしょう。 - 例外的なケース：
昔ながらの物件で契約書が存在しないような場合は、
改めてインボイスの要件を満たした書類を作成し、
借主と取り交わす必要があります。
- まとめ
所有している不動産が「居住用」なのか「事業用」なのか、
また事業用であれば借主が「免税事業者」なのか「課税事業者」なのかを精査することが第一歩です。
状況に応じて、インボイス登録の可否や、簡易課税の適用について早めに判断し、
借主への通知など必要な準備を進めていきましょう。
2023年10月からスタートする消費税のインボイス(
貸ビル、賃貸アパート・マンション、
いわゆる大家さんは、
今回は他の事業とは違う、
但し、登録する場合には令和5年3月末までに行う必要があります。
●インボイス発行事業者になる？ ならない？
◆住宅オーナーがすべき対応
住宅家賃には消費税がかからない(非課税)ので、
お持ちの不動産が住宅用戸建やアパートなら、
インボイス制度への対応準備は特に必要ないでしょう。
◆事務所や駐車場オーナーがすべき対応
事務所家賃や駐車料(舗装あり)は消費税がかかりますが、
インボイスがないと消費税の課税仕入れとならず、
同額の家賃でも免税事業者のオーナーから借りると、
⇒課税事業者であるオーナー(課税売上1千万円超）
インボイス発行事業者の登録申請と、
⇒免税事業者のオーナー
免税事業者のままか、
免税事業者のままでも、
消費税分家賃が割高となれば、
一方、
●インボイス発行事業者は消費税申告が必要
インボイス発行事業者は、
帳簿の保存が義務付けられます。
税率ごとの取引金額や消費税額など、
消費税に関係する事項の記帳が必要で、
会計ｿﾌﾄ導入がオススメです。
●簡易課税制度の選択も検討を！
消費税は、家賃と預かる売上消費税から、
物を仕入れて売る小売業などと違い、
不動産賃貸業の必要経費は
「固定資産税、借入金利息、
課税されないものが中心です。
この点、簡易課税を利用すると、
「簡易課税制度選択届出書」
を提出しておくとよいでしょう。
●これでインボイスの発行準備はＯＫ
【その１】まずはインボイスの記載事項をチェック！
オーナーの発行インボイスに必要な記載事項は次の6項目。
①オーナ－の名称
②登録番号（インボイス番号）
③取引年月日（家賃の支払日や請求日）
④賃貸借契約の内容
⑤税率ごとの対価の合計額と適用税率
⑥消費税額等
⑦取引の相手方（借主）の名称
自分(または管理会社)が家賃の請求書を発行している場合は、
請求書を発行していない場合は、
【その2】既存契約は不足事項を相手に通知！
既存の契約書をわざわざ直す必要はありません。
それを案内すればOKです。
①契約書、②
【その3】新規契約なら契約書にもれなく明記！
新規契約なら、上記③の取引年月日以外を、
①契約書と②
記事の要約（MECE）
- 何が論点か
- 2023年10月開始のインボイス制度（適格請求書等保存方式）に対し、
不動産オーナーの対応は「物件の用途」と「賃借人の属性」で分かれる。
- 居住用のみの場合
- 居住用家賃は消費税非課税。
原則インボイス発行不要・登録も不要（課税事業者になる必要なし）。
- 事業用を含む場合
- 事務所・店舗・駐車場（コインパーキング・舗装駐車場等）の賃料は課税。
賃借人が事業者なら、オーナーが免税のままだと賃借人は仕入税額控除が使えず、
賃料引下げ要求や退去リスクが生じる。
登録すれば発行可能だが消費税申告・納税が必要。
- 簡易課税の活用
- 年商5,000万円以下は簡易課税を検討。
不動産業のみなし仕入率は40%。
非課税経費が多く実仕入税額が伸びない不動産賃貸では有利なケースが多い。
- 実務（書類・契約）
- 既存契約は差替え不要。
登録番号等の不足事項は「通知書」で補い、
契約書＋通知書＋振込記録の保存で適格性を担保。
新規契約はインボイス必要7項目を盛込む。
【この動画から得られること（Learning Outcomes）】
- 物件別の基本線
- 居住用：非課税→登録・発行は原則不要
- 事業用・駐車場：課税→登録しないとテナントの控除が不可（退去・減額リスク）
- 実務の要点
- 既存契約は通知書で補完。契約書＋通知書＋振込記録の保存でOK
- 新規契約はインボイス7項目（名称・登録番号・日付・内容・金額・税率・税額）を雛形に
- 簡易課税40％の有利判定
（年商5,000万円以下、課税仕入が少ない賃貸は有利な傾向）
- 論点の深掘り
- 駐車場：土地賃貸（非課税）vs 駐車場業（課税）の判定。
委託運営でも実質の運営主体で課税区分が変わる
- 混在物件：居住・事業の按分、共益費は家賃一体なら非課税、独立サービスなら課税
- 移行経過措置：免税事業者からの仕入は控除が段階的縮小
（80％→50％、〜2026/2029）
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【例え話】
インボイス対応は「分岐のある道路標識」に似ています。
居住用はそのまま直進、事業用は登録ルートへ。
駐車場は「土地貸付」と「駐車場業」で分岐。
標識（登録・簡易課税・通知書）を正しく読み、
間違えずに進めば渋滞（値下げ交渉・退去）を避けられます。
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【専門家としての付加価値（実務の勘所）
- 登録の判断軸
- 免税のまま：テナントの控除不可→賃料圧力・退去リスク
- 登録する：納税義務発生・2年縛り（原則）→簡易課税で納税額を平準化
- 簡易課税の届出
- 原則、適用期の開始前に届出が必要（初めて課税事業者になる期は開始までに）。
登録と同時検討が実務的
- 駐車場の判定例
- 青空月極でも利用権を時間貸し・管理設備提供（舗装・照明・ゲート等）があれば課税。運営会社への一括土地賃貸は土地貸付で非課税になり得る（契約実体が鍵）
- 書類・保存
- 相手の控除要件＝インボイスの7項目＋支払記録。オーナー側は写し＆仕訳と紐付けて電子保存（電帳法の要件確認）
- 1000万円基準
- 基準期間の課税売上1,000万円超で翌期から強制課税。超える見込みなら前広に登録・簡易課税を準備
【視聴後アクション】
- まず分類する（10分）
1) 物件を「居住用」「事業用」「駐車場」に分け、テナントが「事業者かどうか」を一覧にしてください。
- 次に決める（20分）
2) 事業用・駐車場がある場合は、インボイス登録の要否を判断。
年商5,000万円以下なら簡易課税も同時に検討しましょう。
- 書類を整える（30分）
3) 既存契約は「登録番号・税率・税額」等を載せた通知書を作成し、
送付してください。
新規契約は7項目入りの雛形に切替えます。
4) 契約書・通知書・振込記録をセットで保存（電子でも可）してください。
- 用語の補足
- 仕入税額控除：テナントが支払った消費税を差し引ける制度。
オーナーがインボイスを出せないと差し引けません。
- 簡易課税：実際の仕入税額の代わりに「みなし仕入率」で計算する方法
（不動産40％）。
物件用途と契約実務を正しく整えれば、
税負担とテナント満足の両立が可能です。
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〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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