【不動産の生前贈与・完全版】7年ルール時代の最適解 

不動産の生前贈与とは、
個人が所有する不動産を、
存命中に他者（主に子や孫など）に無償で譲り渡す行為です。
今回は、その仕組みとメリット・デメリット、
そして2024年からの重要な税制改正について5分で分かりやすく解説します。

1. 生前贈与の主な2つの制度

不動産の贈与には、
大きく分けて「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つのルートがあります。

• 暦年課税（暦年贈与）： 1月1日から12月31日までの1年間に行われた贈与の
  　　　　　　　　　　　うち、110万円までが基礎控除として非課税になる仕組み
  　　　　　　　　　　　です。
• 相続時精算課税： 累計2,500万円までの特別控除（非課税）が受けられる制度
  　　　　　　　　です。加えて、2024年からは年110万円の基礎控除も併用可能
  　　　　　　　　になりました。
  　　　　　　　　ただし、この制度で贈与された財産は、
  　　　　　　　　将来の相続時に相続財産として持ち戻して精算されます。

2. 不動産を生前贈与するメリット

生前贈与を活用することで、以下のような効果が期待できます。

• 相続設計の前倒し： 誰がどの不動産を引き継ぐかを生前に確定できるため、
  　　　　　　　　　住居や事業、賃貸経営などの活用をスムーズに進められます。
• 若い世代の支援： 子供や孫の住宅取得資金や投資活動を早期にバックアップする
  　　　　　　　　ことが可能です。
• 配偶者への特例： 婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産（またはその取
  　　　　　　　　得資金）を贈与する場合、基礎控除と合わせて最大2,110万円
  　　　　　　　　まで非課税となる「贈与税の配偶者控除」が活用できます。
• トラブルの予防： 公正証書や遺言書、家族会議などを通じて、誰に・何を・なぜ
  　　　　　　　　渡すかを明確にすることで、将来の相続争いを最小限に抑えられ
  　　　　　　　　ます。

3. 注意すべきデメリットとリスク

生前贈与には、相続時とは異なるコストやルールが存在します。

• 「7年持ち戻し」ルール（2024年改正）： 暦年贈与であっても、亡くなる前7年
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以内に行われた贈与は相続財産に加算さ
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　れることになりました（以前は3年以
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内）。
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　長期間を見据えた計画的な設計が不可欠
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　です。
• 移転コストの負担： 贈与による所有権移転登記の登録免許税は「固定資産評価額
  　　　　　　　　　の2%」であり、相続時の「0.4%」に比べて高額です。
  　　　　　　　　　また、贈与には「不動産取得税」も課されます（相続は原則
  　　　　　　　　　非課税）。
• 制度選択の取り消し不可： 相続時精算課税を一度選択すると、その後同じ贈与者
  　　　　　　　　　　　　からの贈与を暦年課税に戻すことはできません。
• 将来の譲渡所得税への影響： 贈与時の評価額や、将来売却する際の税金も含めた
  　　　　　　　　　　　　　慎重な試算が必要です。

4. まとめ：賢く贈与を進めるためのポイント

生前贈与の最大の強みは「早期に動けること」ですが、
節税効果については、
贈与税だけでなく登録免許税や不動産取得税といった
「総額のコスト」で判断する必要があります。

家族構成、資産配分、将来の活用計画、そして相続開始時期の予測など、
多角的な視点でのシミュレーションが欠かせません。
税理士や不動産の専門家と相談しながら、
最新の税制に基づいた最適な設計を進めるようにしましょう。

 

今日は“不動産の生前贈与”を5分でスッキリ解説。
メリットだけでなく、
2024年以降の“7年持ち戻し”や登記・取得税などのコストまで、
一緒にチェックしていきます。

 

生前贈与とは何でしょう？

生前贈与は、生きているうちに財産を渡すこと。
今回は“自宅や土地などの不動産”にフォーカスします。
制度は大きく2ルート、
①暦年課税（年110万円控除）と
②相続時精算課税（特別控除2,500万円＋年110万円控除）があります。

 

生前贈与のメリットは

 

・相続設計の前倒し

計画的に贈っておけば、
誰がどの不動産を使うかを“生前に確定”でき、住まい・事業・賃貸などの活用が早く進みます。
若い世代の住宅取得・投資開始を後押しできます。

 

・配偶者への強力な特例

婚姻20年以上なら、
居住用不動産（または取得資金）の贈与で“基礎控除110万円＋2,000万円まで控除”。
配偶者の住まいの安心づくりに有効です。

 

・相続トラブルの予防

誰に・何を・なぜ渡すかを明確化し、
公正証書や遺言、家族会議を併用すれば、
相続時の誤解を最小化しやすくなります。
（“持戻し免除の意思表示”などの実務対応も検討を）

 

・制度の選択肢が豊富

相続時精算課税を選ぶと、
まとまった額を早期移転しやすい一方で、
原則として相続時に精算。
暦年課税は毎年コツコツ型。
目的と期間で使い分けるのがコツです。

 

一方で、生前贈与のデメリットと注意点ですが

 

・7年持ち戻しで“節税”が薄まる恐れ

2024年以降は、
相続開始前“最長7年”内の暦年贈与が相続財産に加算。
一気に効果が出るとは限りません。
時間軸を入れた設計が必須です。

 

・登録免許税・不動産取得税など“移転コスト”

贈与での所有権移転登記は“評価額×2%”が一般的。
相続移転の0.4%より重いです。
さらに贈与は“不動産取得税”も課税対象（相続は非課税）。
“税＋登記コスト”の総額で判断しましょう。

 

・相続時の公平感・遺留分

特定の人にだけ不動産を生前贈与すると、
ほかの相続人の“取り分”に影響。
将来の遺留分侵害額請求や“特別受益”の持ち戻しを見据えた設計・説明が欠かせません。

 

・制度選択ミスのリスク

相続時精算課税は“選んだら原則戻れない”前提。
評価の上振れや将来売却時の譲渡課税にも影響します。
試算は必須です。

 

つまり、

生前贈与は“早く動ける”のが強み。
ただし“7年持ち戻し”と“移転コスト”を踏まえ、
暦年課税と相続時精算課税、
配偶者控除などを組み合わせる“設計力”がカギです。

 

具体的には、家族構成・資産配分・活用計画・相続開始時期の予測を置いて、
専門家と“シミュレーション→設計→合意形成”の順で進めましょう。

 

 記事の要約（MECE）

- 目的と全体像

  - 不動産の生前贈与（存命中に子・孫・配偶者へ無償移転）の仕組みと、2024年以降の税制変更を踏まえた活用ポイントを整理。

- 主要制度（2ルート）

  - 暦年課税（暦年贈与）：年間110万円の基礎控除。2024年以降は死亡前7年の持戻し　　　　　対象（従来3年→7年）。

  - 相続時精算課税：累計2,500万円まで贈与時非課税（2024年から年110万円の基礎控　　　　　除も併用可）。将来の相続時に合算・精算。一度選択すると同一贈与者から暦年へ戻せない。

- 主なメリット

  - 承継の前倒し（住まい・賃貸・事業の早期安定）、若年世代の資金支援、配偶者への自宅贈与（婚姻20年以上で2,000万円非課税＋基礎控除＝最大2,110万円）、相続トラブルの予防（意思の可視化）。

- 主なデメリット・コスト

  - 7年持戻しで駆け込み効果が弱化、移転コスト（登録免許税2.0％：相続0.4％、不動産取得税課税）、相続時精算課税は取消不可、将来の譲渡所得税（取得費・取得時期の引継ぎ等）に影響。

- 結論（実務方針）

  - 節税は「贈与税だけ」でなく「移転税＋相続時の評価＋将来譲渡」の総額で判断。
早期開始・制度選択・書類整備・期限厳守を専門家と進める。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 制度の正しい理解

  - 暦年贈与（110万・持戻し7年）／相続時精算課税（2,500万＋110万・合算精算） 

  - 配偶者の居住用贈与（2,000万非課税）／小規模宅地等の特例（最大80％減）

- コストの全体像

  - 贈与時：登録免許税2.0％、不動産取得税（住宅3％等）／相続時：評価減の活用 

  - 将来譲渡：取得費・取得時期の引継ぎによる譲渡税影響

- 実務の型

  - 贈与契約書・振込記録・登記・贈与税申告（翌年3/15）／相続税申告（10カ月） 

  - 誰に何をいつ贈るか（配偶者・子・孫）の配分設計と期限管理

- 判断基準

  - 生前贈与が有利な条件／相続に回す方が得な条件（総額コスト比較、居住・事業活用の必要性、特例充足の見込み）

 

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例え話

相続対策は「長距離列車のダイヤ作成」に似ています。
発車（贈与開始）を早め、途中の乗換（特例の併用）を正確に設計し、
遅延（書類不備・期限逸脱）を防げば、
目的地（税負担の最適化）に余裕をもって到着できます。

 

 

専門家としての付加価値（実務の勘所）

- 7年ルール対応：早期開始＋少額分散。死亡前4〜7年の持戻し経過措置の有無は最新通達で確認。

- 相続時精算課税の適否：大口移転（自宅・収益物件）に有効。ただし将来の合算・譲渡税影響も同時に試算。選択は不可逆。

- 配偶者贈与の最適化：贈与税非課税でも、登録免許税・取得税が発生。現金贈与→購入も比較検討。

- 小規模宅地の要件管理：配偶者は緩和、別居親族は同居・生計一・3年内持家なし等のラインで分岐。住民票と生活実態の整合を事前に。

- 総合設計：遺言・家族信託・生命保険（500万×法定相続人の非課税）と合わせ、承継ルートと納税資金も同時に確保。

 

視聴後アクション

- まず全体像を整理（20分）

  1) 家族構成と資産一覧（現金・不動産・保険・株）を書き出します。 

  2) 自宅・賃貸物件のざっくり評価額をメモします（路線価×地積など）。

- 次に制度を選ぶ（30分）

  3) 「配偶者に自宅」「子へ現金」「孫へ教育・住宅資金」の案を作ります。 

  4) 7年ルールを意識し、少額を早めに。大口移転は精算課税も候補に。

- 書類と期限を守る（20分）

  5) 贈与は契約書を作り、銀行振込で履歴を残します。翌年3/15までに贈与税申告。 

  6) 不動産は登記（登録免許税2.0％）と不動産取得税も忘れずに。

- 専門家と確認（30分）

  7) 税理士・司法書士・不動産専門家に“たたき台”を見せ、相続時の評価・特例・譲渡税まで含めて再計算してもらいましょう。

 

制度は知っているか・正しく使うかで差が出ます。
今日から計画を動かしましょう。

 

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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