- はじめに：健康管理も投資の一部
最近は在宅ワークが増え、
パソコンの前に座る時間が長くなりました。
ブルーライトカット眼鏡や老眼鏡が必要になるなど、
目への負担も増えています。
不動産投資以前の話として、
心身ともに健全であることが投資の前提です。
体が資本ですので、
日々の健康管理には十分に気を配りましょう。
- コロナ禍で露呈したテナント物件のリスク
現在、新型コロナウイルスの影響で、
多くの飲食店や店舗が休業要請や自粛により売上減少に苦しんでいます。
かつて、1階にテナント（店舗）が数件入り、
上が居住用（マンション）になっている物件を所有していたことがありました。
例えば「テナント4戸に対し居住用28戸」や、
極端な例では「1棟丸ごと1社にテナントとして貸し出している」ケースなどです。
こうした物件には、
居住専用物件にはない特有のリスクがあります。
- テナントと居住用の収益構造の違い
最大の注意点は、「家賃単価の差」です。
地域にもよりますが、
同じ面積でもテナントの家賃は居住用の約3倍になることがあります。
収益性が高いのは魅力ですが、
その分、退去が発生した際の影響が甚大です。
賃料減額交渉の現状
現在、店舗側から
「家賃を半額にしてほしい」
「支払いを待ってほしい」といった交渉が多発しています。
居住用メインの物件なら、
1戸が空室になっても全体の収益に占める割合は小さいですが、
テナントの賃料が収益の半分近くを占めている場合、
その1戸の不払いや退去だけで、
借入金の返済ができなくなる「逆ざや」の状態に陥る危険があります。
- 投資判断の基準：30％のルール
ビジネスの世界では
「1社への依存度は30％以内に抑えるべき」というルールがあります。
これは不動産投資でも同様です。
- 理想のポートフォリオ：
「居住用の賃料収入だけでローンの返済が回る」状態を基本とし、
テナント収入はあくまで
「ボーナス（余剰利益）」として考えるのが健全な投資判断です。
1棟すべてを1社に貸しているような物件は、
そのテナントが撤退した瞬間に収入がゼロになります。
特に郊外や繁華街の店舗物件を借り入れで検討する場合は、
この「空室リスク」を過小評価してはいけません。
- 大手不動産会社の「甘い見通し」に騙されない
一部の大手不動産会社や開発会社は、
投資家に対して
利回り2％台といった非常に低い物件を
「良い物件です」と勧めてくることがあります。
これは、自社の建設部門を儲けさせるための提案であることが少なくありません。
- 非現実的なシミュレーションに注意：
- 常に満室であることを前提としている。
- 10年後、15年後も家賃が下がらない（あるいは上昇する）設定になっている。
- 設備更新などの将来的な修繕コストや、物件価値の減価償却が考慮されていない。
プロとしての経験則から言えば、
こうした「自分たちの都合」だけを優先した提案に乗ってはいけません。
- まとめ：現場を知る専門家への相談を
行政の支援策や金融の専門家の意見も大切ですが、
彼らは現場の実態を必ずしも把握しているわけではありません。
不動産投資を成功させるためには、
- 現場に即したリスク分析（特にテナントの比重）を行うこと。
- 安易なシミュレーションを鵜呑みにせず、厳しめに評価すること。
- 経験豊富なプロや、信頼できる専門家に相談すること。
これらを徹底し、
最悪の事態（空室や賃料下落）を想定した上での投資判断が求められます。
要約
- 投資の前提は健康管理です。
在宅ワーク等で身体負荷が増える時代ほど、「体が資本」という原則を忘れず、投資判断の精度を落とさないための自己管理が重要です。
- コロナ禍で、居住用よりもテナント物件の脆弱性が顕在化しました。
飲食・店舗は売上が急減しやすく、家賃減額・支払猶予の要請が連鎖し、賃料収入が読みにくくなります。
- テナントは同面積でも居住用の約3倍の賃料になり得る一方、退去・不払い時のインパクトが大きく、1戸の不調でローン返済が逆ざや化するリスクがあります。
- 投資判断の要諦は「依存度30％以内」の発想です。
居住用の賃料だけで返済が回り、テナント収入はボーナスとして扱う設計が安全性を高めます。
- 大手不動産会社の甘いシミュレーション（満室前提・賃料下落なし・修繕費軽視）を鵜呑みにせず、現場を知る専門家と厳しめに検証することが結論です。
例え話
テナント比率が
高い物件は
「太い柱が1本の建物」に
似ています。
柱（テナント賃料）が
揺らぐと
建物全体（返済計画）が
傾きます。
柱を複数（居住用で返済を回す設計）に
しておくことが、
倒れない
投資の基本です。
この動画から得られること
- テナント物件がコロナ局面で弱くなる理由（売上連動・撤退リスク・交渉の増加）
- テナントと居住用の収益構造の違い（単価差と「1戸あたり影響度」）
- 依存度30％ルールを不動産投資に落とす方法（収入源の分散設計）
- 逆ざやを回避する返済設計（居住用だけで返済可能＋テナントは上振れ）
- 大手の甘い提案を見抜く視点（満室前提・賃料下落・修繕費・更新投資の欠落）
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）テナント物件リスクをMECEで整理
- 収益リスク：賃料減額、滞納、退去、原状回復の長期化
- 需要リスク：業種集中（飲食偏重）、景気・規制の影響、商圏の変化
- 財務リスク：返済比率過大、DSCR低下、追加融資不可
- 物件運用リスク：修繕先送り、リーシング力不足、募集条件の硬直化
2）「依存度30％」を数値で落とす
- 1テナント（または上位1社）賃料 ÷ 総賃料 を算出
- 30％を超える場合は、以下のいずれかを検討
- 居住比率の引上げ（用途転換・区画見直し）
- 返済条件の見直し（期間・金利・返済額の軽量化）
- 空室・減額を前提にした「耐性資金（手元資金）」の積み増し
3）最低限のストレステスト（購入前・年次）
- テナント賃料：▲20％（または免除1～3か月）
- 居住賃料：▲5％
- 空室：テナント1区画空／居住2戸空
- 修繕：年1回の突発修繕＋計画修繕の積立
上記でDSCR・月次手残りが崩れないか確認します。
4）「甘い提案」を見抜く質問（そのまま使える形）
- 「10年後の賃料は何％下落で見ていますか。根拠は何ですか」
- 「大規模修繕と設備更新は、何年目にいくら入れていますか」
- 「テナント退去時の平均空室期間は何か月で見ていますか」
- 「その前提が崩れた場合の資金繰り（追加資金）はどう確保しますか」
視聴後アクション
- 今日やること
- 保有（または検討）物件の賃料内訳を出し、「テナントが何％を占めるか」を計算してください。
30％を超えるなら要注意です。
- 今週中
- テナントが1区画抜けた場合の月次収支を試算し、「逆ざやになるライン」を見える化してください。
- 2週間以内
- 管理会社に、直近の問い合わせ・内見・申込の数と、テナント募集の想定期間を確認してください（数字が出ると判断が速くなります）。
- 1か月以内
- 修繕積立の別口座を作り、毎月の積立額を先に決めてください。
修繕原資が積めない物件は、時間とともに競争力が落ちます。
- 迷ったら
- 「テナントが止まっても返済できるか」この一点で確認してください。
できないなら、買わない・組み替える・条件を変えるのいずれかが必要です。
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