マンション価格高騰と短期売買の実態について

マンション価格の高騰が「外国人の影響によるものか」という点について、
国土交通省の調査結果（2018年〜2025年、新築マンション約55万戸を対象とした分析）から考察します。

調査によると、海外居住者による取得比率は、
東京都全体で3.3％、東京23区で3.5％に留まっています。
特に注目すべきは、
1年以内の短期売買の割合です。
海外居住者の短期売買率が1.3％であるのに対し、
国内居住者は9.42％に上ります。
このデータを見る限り、
価格高騰の主因を外国人だけに求めるのは、
必ずしも実態に即しているとは言えません。

ただし、住所が国内であっても、
背後の資本が海外であるケースも考えられるため、
実態をより正確に把握するためには、
さらなる透明性の向上が求められます。

投機目的の売買を抑制し、
価格を安定させるためには、
規制の強化も一つの手段です。

例えば、現在は約30％となっている短期譲渡所得の税率を、
かつてのバブル期の国土利用計画法（国土法）の規制時を参考に、
60％程度まで引き上げるなどの措置が考えられます。
これは国土交通省だけでなく、
国税庁なども含めた政府全体で取り組むべき課題でしょう。
「本当に買いたい人が買える」環境を整えることが重要です。

また、不動産投資には常にリスクが伴うことも忘れてはなりません。
万が一、首都直下地震などの大規模災害が発生すれば、
これまでの利益は一瞬で消失する可能性があります。
特に東京や千葉の地下には天然ガス層が存在しており、
地震によってガスが地表に漏れ出し、
空気に触れて大爆発を起こす危険性も指摘されています。

危機管理の観点からも、
こうした地政学的・自然災害的なリスクを十分に考慮した上で、
不動産市場を冷静に見極める必要があるでしょう。

マンション価格高騰は「外国人のせい」なのか　国交省初の調査から見えた短期売買の実態とは

 

https://dot.asahi.com/articles/-/271844?page=3

【要約（MECE）】

- 何が事実か（一次データ）
  - 国交省調査（2018–2025年・新築約55万戸）：海外居住者の取得比率は東京都全体3.3%、23区3.5%。
  - 1年以内の短期売買率：海外居住者1.3%に対し、国内居住者9.42%。短期転売の主体は国内側が中心。

- 何が読み取れるか（解釈）
  - 価格高騰の主因を「外国人」に限定するのは実態と乖離。
     国内居住者の短期売買（フリップ）の影響が相対的に大きい。
  - ただし「国内住所だが資本は海外」の経路もあり得るため、実態把握には透明性強化が必要。

- 何をすべきか（政策・市場ガバナンス）
  - 短期転売抑制：短期譲渡所得（現在約30%）の税率を、バブル期国土法を参照し60%前後へ引上げる等の措置
  （国交省×国税庁×政府横断）。
  - 売買の透明化：最終受益者・資金ルートの開示強化、適時開示の標準化。

- どんなリスクがあるか（危機管理）
  - 首都直下地震を含む災害リスクはエクイティを瞬時に毀損。
    東京・千葉の地中ガス層の可燃化リスク等、地政学・自然災害を反映した投資/居住判断が必要。

 

例え話

- 相場は「一方向に傾いた天秤」。
短期転売の重しが片側に集中すれば、
他方（実需）は浮き上がる。
重し（短期利益の旨味）を軽くする税制・透明化で、天秤は水平に戻る。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 市場の事実認識：海外取得3.5％・短期売買率1.3％ vs 国内9.42％（2018–2025年・国交省）
- 政策の選択肢：短期譲渡税率の段階引上げ、最終受益者・資金の開示強化、実需優遇の制度設計 
- 投資と居住の実務：
  - KPI：在庫月数・初月契約率・PIR（価格/年収倍率）・短期売買比率の監視
  - リスク管理：LTV≦70％、DSCR≥1.2、地震保険・家財保険、耐震・液状化・地盤ハザードの一次情報確認 
  - ポートフォリオ：立地/築年/構造の分散、キャッシュ準備（6カ月）、出口CAPレート＋50〜100bpのストレス

 

視聴後アクション

1) まず数字を確認：在庫月数・初月契約率・PIR・短期売買率の最新データを概要欄のリンクからチェック。
2) 物件のリスクを可視化：ハザードマップ（地震・液状化）と地盤情報を確認し、
                                           耐震・配管・管理の一次情報を取り寄せ。 
3) 家計の守りを決める：LTV≦70％、DSCR≥1.2、予備費6カ月、地震保険・家財保険に加入。 
4) 指値と撤退条件を明文化：短期的な値動きに流されず、比較事例と是正費用を根拠に指値し、
                                              ローン特約など撤退条件を契約書に。

 

データ（一次情報）と守り（リスク管理）で、
熱い相場でも冷静に「納得の一手」を選びましょう。

 

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