土地や建物などの不動産は、
通常「資産」として価値が認められるものですが、
なかには資産価値が低く、
売却や活用が困難なものも存在します。
所有しているだけで維持管理の手間や費用がかかり、
所有者にとって負担にしかならない不動産は、
負の財産という意味で「負動産（ふどうさん）」と呼ばれることがあります。

今回は、
負動産が相続にどのような影響を及ぼすのか、
そのリスクと現状について解説します。

負動産の具体例

負動産の代表的な例としては、
以下のようなものが挙げられます。

  • 地方にある活用されていない実家
  • 農業を辞めて放置された田畑
  • 建築基準法により再建築が不可能な建物
  • 管理が困難な山林
  • バブル期に取得し、現在は価値が暴落したリゾート物件

相続によって生じる経済的負担

不動産を相続すると、
まず相続税や相続登記のための登録免許税を支払う義務が生じます。
さらに相続後は、
実際に使用していなくても、
固定資産税や都市計画税が毎年課せられます。

特に注意が必要なのは、
空き家のまま放置して「特定空家」に指定された場合です。
この指定を受けると、
住宅用地としての税制特例（固定資産税の減免）が適用されなくなり、
税負担が最大で6倍程度まで大幅に増加することがあります。

管理責任と賠償リスク

不動産の管理は所有者の義務です。
近年、放置された空き家の倒壊や火災、
空き地への不法投棄などが大きな社会問題となっています。
管理不十分によって近隣住民や通行人に被害を与えた場合、
所有者は多額の損害賠償を問われるリスクがあります。

親族間のトラブルと「相続放棄」の増加

負動産が相続財産に含まれていると、
遺産分割協議がスムーズに進まない原因となります。
相続人同士で「いらない不動産」を押し付け合う形になり、
深刻な親族間トラブルに発展するケースも少なくありません。

こうした負担やリスクを避けるため、
最近では預貯金などのプラスの資産がある場合でも、
負動産を引き継がないために「相続放棄」を選択する相続人が増えているのが現状です。

負動産を抱えている、
あるいは相続する可能性がある場合は、
早めに専門家へ相談し、
売却や国への返還制度（相続土地国庫帰属制度）などの検討を始めることが重要です。

 

不動産が負動産に？　相続にどう影響するのか？

【要約（結論先出し・MECE）】

- 定義
  - 負動産＝維持手間・費用が重いのに売れない／貸せない不動産（価値＜負担）。
     地方の空き家、耕作放棄地、再建築不可、山林、バブル期取得資産などが典型。

- 相続で起きる負担
  - 初期負担：相続税、相続登記の登録免許税
  - 継続負担：固定資産税・都市計画税（未使用でも課税）
  - 特例喪失：特定空家指定で住宅用地特例の適用外＝税負担の大幅増
  - 法的リスク：倒壊・火災・不法投棄など管理不十分による損害賠償リスク
  - 争族化：遺産分割の障害・押し付け合い

- 行動の傾向
  - 負担回避のため、プラスの資産があっても相続放棄を選ぶ例が増加

 

例え話

- 相続は背負子に荷物を詰める登山。
軽い荷（収益不動産）もあれば、ただ重い石（負動産）も混じる。
登る前（生前）に仕分け（棚卸・処分）をしないと、道半ばで足を止められる。


この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 負動産の判定軸：市場性・維持費・法的制約（再建築不可・境界・土砂災害・管理義務）
- 税負担と法的リスク：固定資産税/都市計画税、特定空家指定の影響、管理不十分の賠償
- 出口戦略の比較：売却／寄付（自治体・公益）／無償譲渡／用途転換の可否と要件
- 相続放棄・限定承認の実務：3か月熟慮期間、起算・伸長申立て、限定承認の全員同意
- 家族会議・遺言の設計：処分指定・費用原資・遺言執行者の指名、議事録と合意メモ

 

専門家としての付加価値（実務フレーム・チェックリスト）

- FINEフレーム（Find–Inspect–Negotiate–Exit）
  - Find：資産棚卸（所在地・評価・固定資産税・維持費・法的課題）
  - Inspect：再建築可否、越境・境界、インフラ、土砂災害・倒木リスク、管理費見積
  - Negotiate：売却査定、受入可否の事前打診（自治体・公益）、無償譲渡条件
  - Exit：売却契約・原状回復・負担明確化、寄付・無償譲渡の書式、用途転換許可

- 相続開始後のタイムライン
  - 起算日特定
 →熟慮期間3か月
 →資料収集（財産目録・評価）
 →（必要なら）熟慮期間伸長申立
 →放棄/限定承認の申述
 →利害関係者対応

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引用
相続・贈与相談センターマガジン2025年8月号
相続財産が負担になる？
「負動産」リスクとその対策

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