【無防備な市場に鍵をかける】非居住者規制と超短期課税、重要土地の留保

東京23区の不動産市場は現在、
新築・中古マンションの平均価格が1億円を超えるなど、
実需層が到底手を出せない異常事態に陥っています。
この背景には、
国内外の資金による投資目的の購入や、
短期転売（フリッピング）の増加が大きく影響しています。

なぜ、
日本の不動産市場はこれほどまでに無防備なのでしょうか。
その大きな要因は、
1994年のGATT（関税および貿易に関する一般協定）への加盟時にあります。
当時、
日本は外国人を自国民と同等に扱う「内国民待遇」を約束しましたが、
その際、
不動産分野における規制の権利を留保（例外設定）しませんでした。
その結果、
世界的に見ても珍しいほど、
外国人による不動産取得が国内居住者と同等に保護される市場となってしまったのです。

一方、
シンガポールやインドなどは、
後に安全保障上の観点から外国人への印紙税を大幅に引き上げたり、
取得に制限を設けたりといった対策を講じています。
日本でも、
軍事基地周辺、原発、重要水源地、山林、農地といった安全保障に関わる土地については、
非居住者による取得を厳格に制限すべき時期に来ているのではないでしょうか。
また、
所有者が土地を手放さざるを得なくなった際に、
国が無条件で引き取れるような制度の整備も、
安全保障の観点から急務と言えます。

さらに、
過熱する投機熱を抑えるための「劇薬」として、
バブル期に見られた
「超短期譲渡所得」
への課税強化も検討に値します。
例えば、
所有期間2年以内の転売利益に対し、
個人には50％、
法人には30％の税率を課すといった時限的な特別措置は、
価格の抑制に一定の効果を発揮するでしょう。

一方で、
働き方の変化という希望もあります。
最近ではリモートワークの普及により、
東京の会社に所属しながら地方へ移住する人々が増えています。
高い家賃を払って都心に住み続ける必要がなくなった層が移動し始めることで、
市場のバランスが自然に是正される可能性もあります。

日本の大切な資産である土地を次世代に適切に引き継いでいくためには、
自由貿易の枠組みを尊重しつつも、
国家としての安全保障と国民の住環境を守るための明確な「鍵」をかける議論が不可欠です。

 

外国人、日本人投資家、転売ヤー…東京23区で中古マンションが“1億円超え”する異常事態を解決する「最大の劇薬」とは

 

https://bunshun.jp/articles/-/84512

要約（MECE・専門家視点）

- 何が起きているか
  - 東京23区の新築・中古マンションの平均価格が1億円超。
     実需層が手の届かない水準へ。
     背景には国内外の投資マネー流入と短期転売（フリッピング）の増加。

- なぜこうなったか（制度要因）
  - 1994年のGATS（サービスの貿易に関する一般協定）締結時、
    日本は外国人に内国民待遇を与える一方、
     不動産分野での規制留保を設けなかった。
     結果として、
     外国人の不動産取得が国内居住者と同等に保護される、
     世界的に見ても自由度の高い市場に。

- 国際比較と含意
  - シンガポールやインドは安全保障上の例外を活用し、
     後年に外国人取引へ印紙税加重や取得制限を導入。
     日本も安全保障分野（土地）に限った事後留保は国際ルール上可能。

- 何をすべきか（政策パッケージ）
  - 安全保障土地の限定的規制：基地・原発・水源・国境離島・山林・農地など「重要土地」を
                                                  非居住者取得の厳格制限対象に。
                                                  所有者の権利保護として、
                                                  手放す際の国による受け皿（無条件引取）制度を整備。
  - 非居住者と居住者の線引き：在留外国人には内国民待遇、
                                                  非居住者投資には取得時印紙・固定資産税の加重や前納等を検討。
  - 投機抑制の時限措置：所有2年以内の譲渡益に超短期重課（個人は高税率、法人は特別税率）の再導入。

- 市場の自然調整要因
  - リモートワーク普及で「東京所属・地方居住」が拡大。
     高家賃の都心に住み続ける必要のない層の移動が進めば、需給の自律調整も見込める。

- 比喩（理解促進） 
     現在の不動産市場は「鍵のかからない玄関」のようなもの。
    誰でも出入りしやすい反面、
    暮らす人の安全が後回しになる。
    安全保障と投機に限って
  「適切な鍵（限定的・時限的・対象絞り込みの規律）」をかけることが、
    秩序と住環境を守る最短距離。

 

この動画から得られること（学習・実践）

- 価格高騰の制度的背景（GATSと内国民待遇、留保の未設定）
- 安全保障例外（事後留保）の国際的前例と日本での適用可能性
- 非居住者と在留外国人の区分設計（入口課税・保有税・前納等の具体）
- 超短期所有重課の再導入（期間・税率・時限化）の政策効果
- リモートワークが需給に与える中期的影響の読み方

  

例え話

 不動産市場は「開け放たれた駅の改札」のようなもの。
誰でも自由に通れる反面、
混雑や割り込みが生じやすい。
安全に運行するには、
時間帯や人流に応じてゲート（限定規制）を設け、
秩序を保つ仕組みが必要です。

 

専門家としての付加価値（実務・政策設計チェックリスト）

- 法制度設計
  - 対象限定：基地・原発・水源・国境離島・山林・農地等の地番ベース指定と透明な基準・見直し周期
  - 主体区分：在留外国人（居住者）＝内国民待遇、
                      非居住者＝取得・保有・譲渡で特例課税（印紙加重・固定資産税前納等）
  - 期間限定：所有2年以内の超短期譲渡に高税率の時限課税（居住用の適用除外・やむを得ない事情の例外）

- 執行・運用
  - 資金源・受益者実体の確認（AML/CFT強化）、実効的な捕捉（売買契約書・登記段階の前払い徴収）
  - KPI：転売比率、非居住者購入比率、重要土地取得件数、未入居期間の短縮

- 実需保護の配慮
  - 在留外国人・国内居住者への過度な負担回避、低所得層への住宅支援（税額控除・住宅供給）

- マクロ影響の評価
  - 価格弾力性・取引回転率・家賃への波及の月次モニタリング、サンセット条項と定期レビュー

 

 視聴後アクション

- 今すぐやること
  - 自身の立場（居住者/非居住者）と保有期間を確認し、政策が家計や投資に与える影響を簡易試算
  - 安全保障対象として妥当と思う土地カテゴリーを3つ選び、賛否理由を一言メモ
  - 家族や同僚と「自由と安全のバランス」について3分でディスカッション

- なぜ必要か
  - 議論の軸（対象・主体・期間）を具体化するほど、
     実効性のある制度と実需と自由の両立に近づくからです。

 

1億円時代でも、
秩序ある自由を。
限られた対象に、
限定の鍵を。
次世代へ土地を適正に引き継ぐための、
現実的な一歩を一緒に考えましょう。

 

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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