日本の海外不動産投資の現状とリスク
日本の海外不動産投資は加速しており、
2025年には残高が26.7兆円に増加しています。
これは、三井住友トラスト基礎研究所が公表した調査結果であり、
日本の海外不動産投資が拡大していることを示しています。
企業が成長市場を取り込むための投資方法には、
借り入れによる直接投資、間接投資、そして開発に絡む投資があります。
開発を行うことで大きな利益を得ようとする意図がありますが、
投資先には政治的リスクや景気変動リスクなどが存在します。
そのため、安定した地域を選定することが重要となります。
これは日本国内での投資と同様に、どこの国においても言えることです。
投資対象については、
最近では賃貸住宅から物流施設へとシフトする傾向が見られます。
不動産開発は難しく、かつては多くの個人投資家が手を出していましたが、
素人が容易に取り組める分野ではありません。
本当に難しいものです。
昔、私が青年部の県の会長をしていた頃、20年ほど前のことですが、
別の地域の会長と、ある県の会長が東南アジアへの投資話をしていました。
土地を購入し、将来の開発による値上がりで利益を得るという内容でしたが、
まさにこういった投資には大きな政治リスクが伴います。
彼らも何らかのコネクションがあって実行していたと思いますが、
現地の人間でないとなかなか土地を購入できないといった問題もあります。
また、政権が変わると投資が「なかったこと」にされてしまうリスクがあるため、
海外不動産投資には厳しい側面があり、
適切な見極めが非常に重要となります。
その点、アメリカなどは、政治的リスクが比較的低いと言えるでしょう。
## 要約（結論先出し・MECE）
- 現状
- 日本の海外不動産投資残高は2025年に約26.7兆円へ拡大（三井住友トラスト基礎研究所）。
アロケーションは賃貸住宅から物流施設へシフト。
- 投資手法
- 直接投資（借入併用で現地アセットを取得）
- 間接投資（REIT/私募ファンド/共同投資）
- 開発型投資（開発利益＝デベロッパーマージンを狙う）
- 主なリスク
- カントリー（政治・制度・資本規制）、マクロ（景気・金利・インフレ/通貨）、リーガル（権利形態・登記・ゾーニング）、建設（コスト高＆遅延）、パートナー（ガバナンス/不正・腐敗）、エグジット（流動性・税制）
- 対応の原則
- 安定地域・権利関係が明瞭な市場を基点に、ヘッジ・構造・デューデリで「見える化」し、開発はプロと組む（または参画比率を抑える）
例え話
- 海外不動産は「未踏の海域を航海する」ようなものです。
地図（法制度・税制）、天気図（マクロ・為替）、船体（SPV/契約/ガバナンス）、
保険（ヘッジ・保険）を整えない航海は、風が吹けば簡単に座礁します。
調査概要 📊
- 対象：海外不動産投資を行う企業等 約80社に送付、64社回答
- 期間：2025年9月1日〜24日（調査票）
- 出所：三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）
日本勢の海外不動産投資が加速、25年残高26.7兆円に拡大＝調査
https://news.yahoo.co.jp/articles/11a7c10e45af8a93dd6d0e0589707e6d210f9abf
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