【対日強硬ムードの副作用】チャイナリスクが日本の不動産価格急落と流動性低下を引き起こす可能性も！？

日中間の緊張について、
中国側が一方的に緊張を高めているという見方もあります。
本当にそうですね。
今年は大々的に抗日戦争勝利80周年など、強硬な姿勢を見せています。

軍事パレードや反日映画の上映など、国内では、中国国民自体が無知な上に、
事実や真実と異なる教育を行っている側面があります。

そうした中で、
中国人の日本国内、特にマンションの購入は、20年以上前から始まっていましたが、
ここ5年ほどで非常に活発になっています。
特に、東京オリンピックの選手村跡地である晴海フラッグのマンション4,144戸のうち、
3割が外国人に購入され、そのほとんどが中国人だと言われています。

ただし、このような日中間の状況において、
日本国内に不動産を所有していることは、
中国国内の愛国主義に反すると見なされる傾向があります。
これは移住についても同様ですが、
結果として売りの圧力が強まるのではないかという懸念が生じています。

市場の原理として、
売りたい物件があっても、
それを買いたい人がいなければ売買は成立しません。
それが市場の原理です。
その結果、売り手は売り切るために価格を大きく下落させる可能性があります。

その際、日本人がその価格で買うかどうかはわかりません。
しかし、もしこのような逆転現象が起こると、
日本の不動産価格が一気に下落する可能性があります。
3割が外国人の購入者だとすれば、
その売り抜けたいという動機が価格をどこまで押し下げるのか、
高い可能性として考慮すべきです。

これは、日本人の不動産オーナーや、
次に購入を考えている人たちにとっても、
警戒して見極めるべき状況です。
もし、不動産を所有し続けることが愛国心に反すると見なされるようであれば、
手放すしかなくなり、
「いくらでもいいから売りたい」という状況になる可能性も考えられます。
そうなると、周辺の不動産相場全体にも大きな影響を与えることになります。

本当に大きな影響が出ますね。
中国政府がこれらの動きを単なるパフォーマンスとして行うのか、
それとも本気で取り組む政策なのかによって、
日本の不動産市場、特に中心である東京の状況も変わってくるでしょう。
実際、名古屋や豊橋など他の都市でも中国人が不動産を購入し、
日本の売り手が思わぬ高値で売却できたといった話も過去にはありました。
したがって、こうした動きには十分注意を払う必要があると考えています。

中国人オーナーによる不動産爆売りも!?　日中緊張がもたらすマンション市場への影響とは？

https://news.livedoor.com/topics/detail/30104562/

https://youtu.be/yi3aGY2kqqo

【要約（結論先出し・MECE）】

- 何が起きているか

  - 日中関係が緊張し、中国国内では愛国主義的コンテンツ（式典・映画等）が増加。
    中国人による日本の不動産取得は20年以上継続し、直近5年は活発化。
    晴海フラッグ（4,144戸）は約3割が外国人購入と報道。

- 何が問題か

  - 中国国内世論・政策の変化で、日本不動産保有が「愛国に反する」とみなされれば、
     売却圧力が高まり、需給ショック（価格急落・流動性低下）を引き起こす可能性。
     売りたいが買い手が不在のときは価格調整が加速。

- どこを見れば良いか

  - 指標3点：①外国人（特に中国人）保有比率の高い物件・エリア、
                    ②在庫日数（DOM）・価格改定頻度の上昇、
                    ③政策・資本規制（中国側の対外資産統制、日本側の取得・転売規制）。

- どう備えるか

  - シナリオ別のストレステスト（−5/−10/−15％）、
     外国人需要依存度の可視化（契約比率/賃借人属性/売り出し動向）、
     出口戦略（売却・賃貸・用途転換）の複線化。

 

例え話

- 市場は「両岸の水門で水位が決まる運河」のようなものです。
中国側の統制という水門、日本側の規制・世論という水門が同時に締まれば、
水（資金）の流れは細り、舟（取引）は鈍ります。
航路（ポートフォリオ）と積荷（リスク）を調整し続ける必要があります。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 外国人需要（特に中国人）依存度が高い物件・エリアの識別方法
- DOM・価格改定頻度・在庫/新規比のモニタリング設計
- 価格ストレス（−5/−10/−15％）×保有キャッシュフローの耐性評価
- 政策・資本規制の早期警戒指標
（中国SAFE通達、日本の登記・転売規制・国籍記載義　　務化）
- 出口戦略の複線化（売却・賃貸・用途転換）と判断のタイミング

 

専門家としての付加価値（フレーム・チェックリスト）

- 三層フレーム：Policy–Capital–Market

  - Policy（政策）：中国の対外資産統制・世論指導、
　日本の登記国籍記載・短期転売規制・総量規制の議論
 - Capital（資本）：海外送金規制、為替（CNY/JPY）、投資家心理
 - Market（市場）：外国人契約比率、DOM、価格改定頻度、成約単価、賃貸空室率

- 実務チェックリスト

  - 外国人保有/契約比率の棚卸（自物件・検討物件）
  - 価格・賃料の−5/−10/−15％ストレステストと保有年限の整合
  - DOM（在庫日数）と価格改定頻度の上昇シグナル監視
  - 出口の複線化（売却・賃貸・用途変更）と事前条件の明文化

 

行動喚起（CTA）

- 自物件・検討エリアの「外国人需要依存度」を数値化し、
   DOM・価格改定頻度を月次でモニタリングしてください。

- 価格−5/−10/−15％ストレステストを実施し、
  キャッシュフローと出口戦略の耐性を検証してください。

- 規制・政策ニュース（中国側統制・日本側の登記・転売規制）をウォッチリスト化し、
  判断の前倒しを可能にしてください。

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