【外国人取得は何が問題か】引渡前転売禁止と短期譲渡及び固定資産税の課税漏れを塞ぐ

都内の新築マンションにおける外国人による取得についてです。
特に新築から1年以内の短期売買が問題となっており、
その割合は東京23区で顕著に見られます。

東京都内全体で約3%、23区で3.5%ですが、
新宿区に限ると14.6%にも達しており、
これは異常な数値と言えます。

このデータは国土交通省によるもので、
登記上の国外住所者ベースで集計されています。
国籍が判明しないため、
日本国内に住所がある在日外国人や在日法人が
取得しているケースは含まれていません。

取得件数を見ると、
例年年間約300件だったのが、
今年は上半期だけで既に300件を超えています。
国別では台湾が192件と最も多く、
次いで中国が30件となっており、
意外にも台湾からの取得が多い状況です。

登記上の住所がない場合、
固定資産税の徴収が難しくなる可能性があります。
また、短期譲渡益に対する税率（約35%）が高いため、
利益を得た後に海外へ戻ってしまい、
税金が徴収できない「取りっぱぐれ」が発生している可能性も指摘されます。
このような課税逃れのリスクを考慮しても、
外国人による不動産取得に対する総量規制は必要であると考えられます。

外国人取得、東京都新宿区は14.6％…国交省調査が明らかにしたマンション取引の実態

https://news.yahoo.co.jp/articles/e8b93d6c2433f5a43a2c5fe4c2db4df501a82c87

https://youtu.be/-n9_2TsLI08

要約（結論先出し・MECE）

- 何が起きているか（Fact）

  - 都内新築マンションの「新築から1年以内の短期売買」が顕著。
　登記上の国外住所者による取得割合は、
　東京都全体約3.0％、23区約3.5％、新宿区14.6％（国交省集計）。

  - 取得件数は例年年300件規模→今年は上半期だけで300件超。
　国別は台湾192件、中国30件など（国外住所ベース）。

- なぜ問題か（Issue）

  - 短期売買は価格形成を不安定化させ、実需の取得機会を圧迫。
　登記上国内住所なしは固定資産税の徴収・送達が難しく、
　短期譲渡益（約35％）の課税漏れ（取りっぱぐれ）リスクも。

  - 現行統計は「国外住所者」に限定され、
　国内住所の在留外国人・在日法人経由は捕捉困難＝実態把握が不十分。

- どうすべきか（Prescription）

  - 透明化×規制×執行の三層で整備：
　①可視化（国籍・最終受益者BO・取引類型）、
　②規律（最低保有期間・引渡前転売禁止・短期譲渡の源泉徴収/エスクロー）、
　③執行（税務・固定資産税の徴収代理・制裁）。

  - 相互主義/安全保障の観点で区域限定の総量規制を検討しつつ、
　国際約束・適正手続のバランスを確保。

 

例え話

- 市場を空港の「保安検査」に例えると、
　X線装置（国籍・BO開示）で荷物の中身を見える化し、
　危険物（投機・課税逃れ）にのみ追加検査（短期転売規制・源泉徴収）をかける。
　全員の移動自由を不必要に奪わず、
　安全と流動性を両立させる発想が要点です。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 国交省データの正しい読み方（国外住所者限定の限界、区別「全都／23区／新宿」） 

- 短期売買が需給と価格に与える波及経路、課税漏れが生じるメカニズム 

- 実効策の具体案

  - 透明化：国籍・最終受益者（BO）開示、法人経由の実態把握 

  - 規律：引渡前転売禁止、最低保有期間（例：1～3年）、短期売買への追加課税 

  - 税務：短期譲渡益の源泉徴収・エスクロー、固定資産税の納税管理人義務 

- 相互主義・安全保障と投資環境のバランス設計（比例原則・適正手続） 

- デベロッパー／仲介／投資家／自治体ごとの実務アクション

 

実務チェックリスト（専門家視点）

- デベロッパー・仲介

  - 重要事項説明に「引渡前転売禁止」「最低保有期間」「違約金条項」を標準化 

  - KYC/AML・BO確認・制裁スクリーニングの高度化 

  - 短期譲渡益の源泉徴収・エスクロー契約の導入準備 

- 行政・税務

  - 登記情報への国籍・BO付記、国内住所のない者への納税管理人義務化 

  - 短期売買データの公開、区域限定の総量規制・相互主義措置の法制設計 

- 投資家・購入者

  - 契約の転売制限・違約条項の確認、保有方針の明文化 

  - 税務（短期譲渡・固定資産税）のコンプライアンス確保、納税管理人の選任

 

行動提案（CTA）

- 契約書の「引渡前転売禁止」「最低保有期間」「違約金条項」を確認・標準化してください。 

- 短期譲渡益の源泉徴収とエスクロー導入、BO確認プロセスの整備を検討してください。 

- 区域限定の総量規制・納税管理人制度等の政策整備に向け、データ公開と効果検証を継続してください。

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