【外国人不動産取得の実態把握へ】国籍付記・一元管理の狙いと範囲（一般不動産・森林・農地・重要土地）と期待効果

政府は、外国人による不動産所有状況を一元管理する方針を調整しており、
2027年の運用開始を目指しています。
具体的には、不動産の登記情報に加え、所有者の国籍などの登録を行う予定です。

この取り組みの主な目的は、
不動産所有の実態把握と透明性の向上、
税制などの基盤整備、
そして国民の不安解消の3点にあります。
デジタル庁が整備を進める「不動産ベースレジストリ」が活用される計画です。

対象となる不動産は、
マンションなどの一般的な不動産登記情報に加え、
森林、農地、国土利用計画法に基づく大規模な土地取引、
および離島や防衛関連施設周辺などの「重要土地」も想定されています。

農地については、
農地法により所有者の国籍登録や様々な届出・許可が必要ですが、
一般的な不動産（マンションなど）では国籍の把握がされていませんでした。
今回の措置は、
このような一般不動産の所有実態を把握したいという意図があると考えられます。

これまで外国資本による不動産取得の実態把握が十分に行われてこなかった点については疑問が残りますが、
政府がようやく問題に取り組んだという状況です。
これは、所有者不明土地の問題も含め、
適切な土地の管理体制を築くために不可欠な措置です。

なお、不動産登記の義務化は既に始まっており、
未登記の方は猶予期間の期限である2027年3月31日までに手続きを行わないと
罰則が科されますので、早急な対応が必要です。

外国人の不動産所有状況を一元管理、登記・国籍を登録…２７年度にも運用へ政府調整

https://news.livedoor.com/article/detail/30107814/

https://youtu.be/GX4_BPScLDE

【要約（結論先出し・MECE）】

- 何が決まるか

  - 政府は「不動産ベース・レジストリ」を活用し、
外国人による不動産所有を一元管理。
登記に国籍情報などを付記し、2027年運用開始を目指す。

- 目的は何か

  - ①所有実態の可視化と透明性向上
②税制・規制設計の基盤整備
③国民の不安解消（所有者不明土地問題も含む）

- 対象はどこか

  - 一般不動産（マンション等）に加え、
森林・農地、国土利用計画法の大規模取引、離島や防衛周辺の「重要土地」等。

- 実務で気をつける点

  - プライバシー・個人情報保護と投資環境のバランス（PIA：プライバシー影響評価が必須）。
データの正確性・更新・アクセス管理。

- 重要な関連制度

  - 相続登記の義務化は既に開始。
2027年3月31日までに未登記は要対応（過料リスク）。
戸籍・法定相続情報一覧図・評価証明の準備を早急に。

 

例え話

- 不動産の所有実態の可視化は「港の入出港台帳」に似ています。
船の国籍と積荷（所有者と属性）が整えば、航路（政策設計）も安全に運用できる。
記録の精度と管理ルールが港（市場）の信頼を左右します。

 

専門家としての付加価値（実務フレーム）

- 三層フレーム（Policy–Data–Market）

  - Policy：国籍付記、BO（最終受益者）確認、重要土地・農地の既存法体系との整合、相互主義や安全保障の観点

  - Data：登記・レジストリの標準項目、データ品質（正確性・更新性）、アクセス権限、ログ・監査、PIA

  - Market：透明性向上と投資環境のバランス、過度規制の回避、
所有者不明土地の減少効果

- 直ちにやるべきこと

  - 相続関係：未登記の相続物件は2027/3/31までに相続登記完了。
戸籍連続・法定相続情報一覧図・評価証明を取得・保管。

  - 事業者：KYC/AML・BO確認の標準化、契約・重要事項説明の更新、
個人情報保護体制（社内規程・研修）整備。

  - 自治体・実務家：納税管理人制度の徹底、
データ連携（登記・税・土地利用）の運用試行、PIAの実施。

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 国籍付記・一元管理の狙い／範囲（一般不動産・森林・農地・重要土地）と期待効果

- データガバナンス（標準項目・アクセス権限・PIA・ログ監査）の実務

- 相続登記義務化の対応手順（戸籍連続・法定相続情報・評価証明・納税管理人）

- 透明性と投資環境のバランス設計（相互主義・安全保障・個人情報保護）

- 事業者・自治体・個人ごとのアクションリスト（KYC/AML・BO確認・契約更新・広報）

 

視聴者への行動提案（CTA）

- 相続未登記の物件を棚卸し、2027/3/31までの相続登記スケジュールを作成。
必要書類（戸籍・一覧図・評価証明）を今月中に収集開始。 

- 事業者はKYC/AML・BO確認の標準化と、個人情報保護規程・研修・監査ログを
整備。重要事項説明・契約書のひな形を更新。 

- 行政・実務家はPIAを実施し、登記・税・重要土地データの連携運用をテスト。
住民・事業者への広報と問い合わせ導線を準備。

 

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