【固定金利の本当の選び方】「いつもの銀行」で決めない！金利・手数料・団信・繰上の総額で選ぶ

「フラット35なら、どの金融機関で申し込んでも同じ」と思っていませんか？
実は、フラット35は窓口となる金融機関によって条件が大きく異なります。
今回は、フラット35を選ぶ際に知っておくべきポイントと、
正しい選び方について解説します。

1. 金利は「実行時」のものが適用される

まず注意が必要なのは、
フラット35の金利は「申し込み時」ではなく、
実際に融資が実行される「実行月」の金利が適用される点です。
申し込みから融資実行までに期間が空く場合、
その間の市場動向によって金利が変動する可能性があることを念頭に置いておきましょう。

2. 金融機関によって異なる4つのポイント

一見同じ商品に見えるフラット35ですが、
以下の項目は各金融機関が独自に設定しています。

• 貸出金利：
  各銀行が独自に設定するため、
  わずかな差が総返済額に大きく影響します。
• 融資手数料：
  「定額型（一律〇万円）」や「定率型（借入額の〇％）」など、
  銀行によって体系が異なります。
• 団体信用生命保険（団信）：
  保障内容や加入条件、
  上乗せ金利などの詳細が異なります。
• 繰り上げ返済の利便性：
  手数料の有無や、
  インターネットで手軽に手続きできるかといった利便性にも差があります。

3. 固定金利のメリットと市場動向

最近では、日本銀行の政策修正により金利上昇の兆しが見えています。
変動金利の場合、
わずかな金利上昇でも毎月の支払額が増加し、
生活設計に影響を及ぼすリスクがあります。
その点、全期間固定金利のフラット35は、
将来にわたって支払額が確定しているため、
長期的な安心感を得られるのが最大のメリットです。

4. 「いつもの銀行」で決めない慎重さを

住宅ローンは、35年という非常に長い付き合いになるものです。
「いつも使っている銀行だから」
「勧められたから」
と安易に決めるのではなく、
必ず複数の金融機関でシミュレーションを行いましょう。

自分たちのライフプランに最も合うのはどこか、
総支払額や手数料を含めて比較・検討すること。
そのひと手間をかける価値が、
住宅ローン選びには十分にあります。
理想の住まいを支える最適なプランを、
じっくり時間をかけて見極めていきましょう。

「『フラット35』ならドコも同じ」の大間違い…銀行選び一つで「数百万円損も」衝撃の格差

https://friday.kodansha.co.jp/article/452244

 

https://youtu.be/ifJfU3ykHJc

記事の要約（専門家視点・MECE）

- 結論
  - フラット35は「どこで申し込んでも同じ」ではない。
     金利は実行月で確定、
     窓口金融機関によって条件が大きく異なるため、
     総支払額は大きく変わる。

- 金利の基本
  - 適用金利は「申込時」ではなく「実行月」。
     申込〜実行の間に市場金利が動くと、
     返済額が変化する。

- 金融機関で異なる4項目
  - 貸出金利：各社独自設定。
                      0.01％差でも35年総額は大きく変化。
  - 融資手数料：定額型／定率型（借入額×％）で負担が異なる。
  - 団体信用生命保険（団信）：付帯の範囲（疾病・就業不能等）、
                                                上乗せ金利や加入条件が異なる。
  - 繰上返済の利便性：手数料有無、ネット完結可否、最小繰上額・回数制限など。

- 固定金利の位置づけ
  - 金利上昇局面では、
     変動より固定の予見可能性が価値を持つ。
     フラット35は「支払額が最初から最後まで確定」する安心が主たるメリット。

- 実務の要諦
  - 「取引行だから」で決めない。
      複数行のシミュレーションで、
      金利＋手数料＋団信＋繰上返済コストを合計した「総コスト」で比較する。

 

例え話
- フラット35は「同じ路線名でも各駅の停車パターンが違う快速列車」。
見た目は同じでも、
所要時間（総支払額）や乗換えやすさ（繰上返済の利便性）、
特急料金（手数料・団信上乗せ）が変わります。
路線名だけで選ばず、
ダイヤと料金の全体を見て選ぶのが正解です。

この動画から得られること（学習・実践）

- 実行月金利の仕組みと、金利変動を織り込む計画の立て方
- 金融機関で異なる4項目（金利・手数料・団信・繰上）の総コスト比較フレーム
- 手数料の損益分岐（定率vs定額）と、借入額・期間・繰上前提による最適解
- 団信の補償（がん・8疾病・就業不能等）の価値と上乗せ金利の見合い評価
- 繰上返済の運用（期間短縮/返済額軽減）とネット手続による負担軽減

 

例え話

- 同じ固定金利でも「切符の総額」が違う旅行のようなもの。
運賃（金利）だけでなく、
特急料金（手数料）、
旅行保険（団信）、
乗り換えやすさ（繰上返済）を合計して、
最も合理的な旅程を選ぶのが賢い選び方です。

 

専門家としての付加価値（実務チェックリスト／設計指針）

- 比較の型（総コスト式）
  - 総支払額＝金利反映返済総額＋融資手数料（定率/定額）＋団信上乗せ（年率換算）＋繰上返済手数料・機会費用

- 手数料の損益分岐
  - 定率（例2.2％）は借入額が大きいほど不利、
     繰上を早期に多く行う場合は定額が有利になりやすい
    —借入額と繰上速度で分岐点を試算

- 実行月金利のブレ対策
  - 申込から実行までの期間・金利公表スケジュールを確認、
    ±0.2％感応度で月返済と総額の再計算

- 団信の選び方
  - 既保険との重複を避け、
    必要補償（がん・就業不能等）を上乗せ金利×借入額×期間で費用対効果を評価

- 繰上返済の運用
  - 期間短縮型を基本に、
    教育費ピーク期は返済額軽減型の併用も検討。
    ネット繰上の最小金額・回数制限・手数料ゼロを優先

 

視聴後アクションのやさしい解説

- 今すぐやること
  - 3〜5社から同条件で見積（借入額・期間・物件情報）を取得
  - 実行月金利±0.2％で月返済と総額を再試算
  - 手数料（定率/定額）、団信（補償範囲・上乗せ）、
     繰上（ネット可否・手数料・最小額）を一覧表に
  - 家計のイベント表（教育費・車買替）と繰上計画（いつ・いくら）を暫定化

- 何が得られるか
  - 金利だけでなく、
    手数料・団信・繰上条件を含めた「総コスト」で最適行が明確になり、
    将来の家計ブレに強い選択ができる。

 

 

税理士法人　A to Y
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