【再建築不可物件への不動産投資】買う前に必ず確認すべき3つのチェックポイント

「再建築不可物件」とは何か、
そして購入を検討する際に
必ずチェックすべきポイントについて
詳しく解説していきます。

再建築不可物件とは

まず、
そもそもなぜ「再建築不可」という物件が
存在するのでしょうか。

再建築不可物件とは、
現在の建築基準法が定める
「接道義務」を満たしていない物件のことです。

具体的には、
「幅員4m以上の道路に、
敷地が2m以上接していること」
が接道義務の条件となります。

この義務を果たしていない敷地にある物件は、
一度建物を解体してしまうと、
原則として
二度と新しい家を建てることができません。

ここで重要なのは、
これらの物件の多くが
「昔の法律ではOKだったけれど、
今の法律ではNGになってしまった」
という経緯で生まれている点です。

建築基準法は
昭和25年（1950年）に制定されましたが、
それ以前に建てられた建物や、
法改正前の古い基準で
建てられた建物がこれに該当します。

例えるなら、
時代が変わってルールが厳しくなり、
昔の学校では許されていたことが
今の校則では禁止されているような状況です。

建物自体に問題がなくても、
現在の法律に照らし合わせると
新たに建て直すことができない
という制約があるため、
これらの物件は
市場価格よりも
大幅に安く取引されるのが一般的です。

購入前に確認すべき3つの注意点

では、
再建築不可物件を購入する前に
必ず確認すべき3つの注意点を解説します。

① 住宅ローンの問題
多くの金融機関では、
再建築不可物件は
「担保価値がない」と判断されるため、
一般的な住宅ローンの審査は通りません。

金融機関にとって
担保物件の最大の価値は
「万が一の際に売却して資金回収できるか」
という点にあります。

再建築不可物件は
流動性が低く売却が困難なため、
担保としての価値が
非常に低く見積もられます。

そのため、
再建築不可物件の購入は
基本的に「現金買い」の世界となります。

数千万円単位の現金を用意できなければ、
そもそも購入のスタートラインに立てません。

一部のノンバンクや
不動産担保ローン専門の金融機関では
融資を受けられる場合もありますが、
金利が通常よりも高く設定されるのが一般的です。

② 救済措置（43条但し書き）の有無を確認する
建築基準法第43条には
「但し書き」という規定があります。

これは、
特定行政庁の許可や
建築審査会の同意を得ることで、
接道義務を満たしていない敷地でも
建築が可能になる「救済措置」のことです。

具体的には、
敷地の周囲に広い空き地がある場合など、
一定の条件を満たせば
再建築が認められることがあります。

この救済措置が適用されるかどうかで、
物件の将来的な価値が
数千万円単位で変わってきます。

購入前に必ず、
行政の建築指導課などの窓口で確認してください。

③ リフォームやリノベーションの制約
再建築はできませんが、
リフォームやリノベーションは可能です。

ただし、ここにも注意が必要です。

建築確認が必要となる規模の工事を行う場合、
接道義務を満たしていないことが問題となり、
工事ができない可能性があります。

具体的には、
主要構造部である「柱、梁、壁、屋根」のうち、
どれか1種類でも
過半（50%超）の範囲にわたって改修する場合は、
建築確認が必要となります。

一方で、
柱や基礎などの主要構造部を残しながら、
内装や設備を
全面的に改修する規模のリフォームであれば、
建築確認が不要となるケースが多いです。

どこまでの工事が可能なのか、
事前に建築士や行政の窓口で
確認することが重要です。

また、
投資物件としての需要は限られており、
主に「自己使用を前提とする購入者」か
「リノベーション目的の買取業者」などが
主な買い手となるため、
将来の売却先が
限定されることも
理解しておく必要があります。

再建築不可物件の魅力と活用法

ここまで注意点をお話ししてきましたが、
実は再建築不可物件には独特の魅力もあります。

最近では、
あえてこのリスクを承知で選ぶ層が増えています。

① 「壊せない制約」を活かす楽しみ
建て替えができないという制約を逆手にとって、
柱や基礎を残して大規模リフォームを施せば、
新築同様の住み心地を手に入れることが可能です。

特に古民家や歴史的建物の場合は、
その趣や佇まいを残しながら
現代的な快適性を加えることで、
唯一無二の空間を作り出すことができます。

店舗として利用しているケースも見受けられます。

② セルフリノベーションで資産価値を底上げする
物件価格を
市場相場の5割から7割程度に抑えられる分、
浮いた予算を
こだわりの建材やDIYの道具に
回せるのが最大のメリットです。

自分だけの一軒家を育てる楽しみは、
新築にはない醍醐味です。

DIYやリノベーションに
興味がある方にとっては、
まさに理想的な選択肢となります。

※税務面の注意点
大規模なリフォームを行った場合、
その費用が「資本的支出」に該当するか
「修繕費」に該当するかで
税務処理が変わります。

資本的支出であれば
減価償却の対象となり、
修繕費であれば
一括で経費計上できます。

また、
固定資産税の評価額が
上がる可能性もあるため、
専門家に相談しながら進めることが重要です。

どんな人に向いているか？

再建築不可物件が向いている方と、
向いていない方の特徴を整理しましょう。

【向いている方】

1. 現金で購入できる資金力がある方
2. 将来的な売却を前提とせず、長期的な自己使用を考えている方
3. DIYやリノベーションに興味があり、自分の手で家を育てることに喜びを感じる方
4. 建物の制約よりも、立地や場所の価値を優先できる方（例：都心の好立地など）

【向いていない方】

1. 一般的な住宅ローンを利用して購入したい方
2. 将来的な売却を前提とした投資目的の方（流動性が低く、希望価格で売れない可能性が高いため）
3. リスクや制約に不安を感じ、安心・安全を最優先する方
4. 将来的に建て替えの選択肢を残しておきたい方

専門家からの5つのアドバイス

最後に、
再建築不可物件の購入を検討されている方へ、
専門家としてのアドバイスをお伝えします。

1. 複数の専門家に相談する：
    宅建士、建築士、税理士、そして行政の建築指導課など、
   様々な角度から意見を聞いてください。
2. 「43条但し書き」の適用可能性を確認する：
    これが将来の資産価値を大きく左右します。
3. リフォームの範囲と費用を綿密に計画する：
    想定外の追加費用が発生するのを防ぐためです。
4. 将来の出口戦略を明確にする：
    ずっと自分で住むのか、
   賃貸に出すのか、
   売却するのか、
   事前に考えておくことが大切です。
5. 周辺環境の将来性を調査する：
    建て替えができない分、
   「立地の価値がすべて」
   と言っても過言ではありません。

おわりに

再建築不可物件は
万人にお勧めできる選択肢ではありません。

しかし、
リスクや制約を正しく理解し、
その「不自由さ」を
楽しめるマインドがある方にとっては、
最高の宝物になる可能性を秘めています。

「住めればいい」から
「自分だけの理想の隠れ家にする」へ。

賢く選んで、
あなただけの空間を
作り上げてみるのも一つの選択肢です。

購入前には必ず複数の専門家に相談し、
リスクとメリットを
十分に理解した上で
判断してください。

不動産には一つ一つ個性があります。

再建築不可物件も
その個性の一つとして
正しく理解することが大切です。

要約

- 再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさず、建物を解体すると原則として新築できない物件です。
多くは「当時は適法だったが、現行法では要件不足」という経緯で発生します。
- 購入前に必ず確認すべき要点は3つです。住宅ローンが通りにくいこと、建築基準法43条但し書きの救済措置の可否、リフォーム・リノベで建築確認が必要になるラインです。
- 活用法としては、建て替え不能を前提に柱・基礎等を活かした大規模リフォーム、古民家の価値を残した改修、セルフリノベでコスト配分を最適化する戦略が挙げられます。
- 向き不向きが明確で、現金購入・長期自己使用・DIY適性・立地重視の方に向く一方、ローン前提・短期売却・安全性最優先・将来の建て替え余地を残したい方には不向きです。
- 専門家の結論は、複数の専門家（宅建士・建築士・税理士・行政）で多面的に確認し、43条但し書き、工事範囲、出口戦略、周辺将来性を事前に固めることです。

 

要点サマリー（MECE）

### 1) 制度・定義（何が制約か）
- 接道義務未達により、解体後の再建築ができない
- 発生理由は既存不適格（昔は可、今は不可）が中心

 

### 2) 資金・取引（お金と売買の論点）
- 住宅ローンが通りにくく、現金購入が基本線
- 融資が出ても金利が高いケースがある（ノンバンク等）
- 流動性が低く、買い手が限定されやすい

 

### 3) 法務・建築（建てる・直すの論点）
- 43条但し書きの適用可否で将来価値が大きく変動
- リフォームは可能でも、建築確認が必要な工事に触れると接道義務が問題化し得る
- 工事計画は建築士・行政窓口で事前確認が必須

 

### 4) 収益・出口（将来どうするか）
- 出口は売却・賃貸・相続・長期自己使用で設計
- 立地と周辺将来性が価値の中心になりやすい

 

例え話

再建築不可物件は、
増築できない土地で
営業する店舗
に似ています。

内装を磨いて
魅力は上げられても、
建て替えて
拡張する選択肢がありません。

だからこそ、
最初に
立地と運営計画（出口戦略）を
固めた人ほど
成果が出ます。

この動画から得られること

- 再建築不可の定義を、接道義務とセットで正確に理解できる
- 購入判断を「価格」ではなく「資金調達・法的制約・出口」の3軸で整理できる
- 43条但し書きの確認先と、価値への影響の大きさが分かる
- リノベの自由度と、建築確認が必要になるリスク境界を把握できる
- 自分が「向いている側」か「避けるべき側」かを、条件で判定できる

 

視聴後アクション

知識だけで終わらせず、確認先・質問項目・期限を決めて前に進めます。

### 1) 今日やる（15分）
- 検討物件を1件選び、次の3点をメモに固定する 
  - 接道状況（道路幅、接している長さ） 
  - 購入資金（現金か、融資か） 
  - 将来の使い方（長期自己使用、賃貸、売却の可能性）

 

### 2) 契約前に必ずやる（最優先）
- 行政の建築指導課等で確認 
  - 再建築不可の根拠（接道義務の不足内容） 
  - 43条但し書きの適用可能性と必要条件

- 建築士に確認 
  - 希望する改修が建築確認の対象になり得るか 
  - 「残す構造」「触る範囲」「工事計画の落としどころ」

 

### 3) 見積と計画でやる（損失回避）
- 工事費は最低2パターンで見積もる 
  - 標準案（現実的な改修） 
  - 想定外対応案（劣化・漏水等の上振れ）

- 出口戦略を1つに固定しない 
  - 売れない前提でも成立するか（住み続ける、貸す等）

 

専門家としての付加価値

- 論点は3階建てで整理すると失敗が減ります 
  - 法務：再建築可否、43条但し書き、道路種別 
  - 建築：建築確認ライン、構造を残す設計、劣化リスク 
  - 経済：融資可否、金利条件、出口の買い手層

- 税務の注意点（特に投資・賃貸を視野に入れる場合） 
  - リフォーム費用が修繕費か資本的支出かで処理が変わる 
  - 改修内容によって固定資産税評価が上がる可能性がある 
  - 目的（自宅か賃貸か）で最適解が変わるため、早い段階で前提を確定させる

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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