【再建築不可物件への不動産投資】買う前に必ず確認すべき3つのチェックポイント

要約

- 再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさず、建物を解体すると原則として新築できない物件です。
多くは「当時は適法だったが、現行法では要件不足」という経緯で発生します。
- 購入前に必ず確認すべき要点は3つです。住宅ローンが通りにくいこと、建築基準法43条但し書きの救済措置の可否、リフォーム・リノベで建築確認が必要になるラインです。
- 活用法としては、建て替え不能を前提に柱・基礎等を活かした大規模リフォーム、古民家の価値を残した改修、セルフリノベでコスト配分を最適化する戦略が挙げられます。
- 向き不向きが明確で、現金購入・長期自己使用・DIY適性・立地重視の方に向く一方、ローン前提・短期売却・安全性最優先・将来の建て替え余地を残したい方には不向きです。
- 専門家の結論は、複数の専門家（宅建士・建築士・税理士・行政）で多面的に確認し、43条但し書き、工事範囲、出口戦略、周辺将来性を事前に固めることです。

 

要点サマリー（MECE）

### 1) 制度・定義（何が制約か）
- 接道義務未達により、解体後の再建築ができない
- 発生理由は既存不適格（昔は可、今は不可）が中心

 

### 2) 資金・取引（お金と売買の論点）
- 住宅ローンが通りにくく、現金購入が基本線
- 融資が出ても金利が高いケースがある（ノンバンク等）
- 流動性が低く、買い手が限定されやすい

 

### 3) 法務・建築（建てる・直すの論点）
- 43条但し書きの適用可否で将来価値が大きく変動
- リフォームは可能でも、建築確認が必要な工事に触れると接道義務が問題化し得る
- 工事計画は建築士・行政窓口で事前確認が必須

 

### 4) 収益・出口（将来どうするか）
- 出口は売却・賃貸・相続・長期自己使用で設計
- 立地と周辺将来性が価値の中心になりやすい

 

例え話

再建築不可物件は、
増築できない土地で
営業する店舗
に似ています。

内装を磨いて
魅力は上げられても、
建て替えて
拡張する選択肢がありません。

だからこそ、
最初に
立地と運営計画（出口戦略）を
固めた人ほど
成果が出ます。

この動画から得られること

- 再建築不可の定義を、接道義務とセットで正確に理解できる
- 購入判断を「価格」ではなく「資金調達・法的制約・出口」の3軸で整理できる
- 43条但し書きの確認先と、価値への影響の大きさが分かる
- リノベの自由度と、建築確認が必要になるリスク境界を把握できる
- 自分が「向いている側」か「避けるべき側」かを、条件で判定できる

 

視聴後アクション

知識だけで終わらせず、確認先・質問項目・期限を決めて前に進めます。

### 1) 今日やる（15分）
- 検討物件を1件選び、次の3点をメモに固定する 
  - 接道状況（道路幅、接している長さ） 
  - 購入資金（現金か、融資か） 
  - 将来の使い方（長期自己使用、賃貸、売却の可能性）

 

### 2) 契約前に必ずやる（最優先）
- 行政の建築指導課等で確認 
  - 再建築不可の根拠（接道義務の不足内容） 
  - 43条但し書きの適用可能性と必要条件

- 建築士に確認 
  - 希望する改修が建築確認の対象になり得るか 
  - 「残す構造」「触る範囲」「工事計画の落としどころ」

 

### 3) 見積と計画でやる（損失回避）
- 工事費は最低2パターンで見積もる 
  - 標準案（現実的な改修） 
  - 想定外対応案（劣化・漏水等の上振れ）

- 出口戦略を1つに固定しない 
  - 売れない前提でも成立するか（住み続ける、貸す等）

 

専門家としての付加価値

- 論点は3階建てで整理すると失敗が減ります 
  - 法務：再建築可否、43条但し書き、道路種別 
  - 建築：建築確認ライン、構造を残す設計、劣化リスク 
  - 経済：融資可否、金利条件、出口の買い手層

- 税務の注意点（特に投資・賃貸を視野に入れる場合） 
  - リフォーム費用が修繕費か資本的支出かで処理が変わる 
  - 改修内容によって固定資産税評価が上がる可能性がある 
  - 目的（自宅か賃貸か）で最適解が変わるため、早い段階で前提を確定させる

 

税理士法人　A to Y
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