【契約書を読まずに契約すると危険】譲渡型賃貸の仕組みと契約

「家賃を16年間支払えば我が家になる」
という譲渡型賃貸住宅の取り組みを、
徳島県の山田工務店が
横浜市の「マリアージュ賃貸」と
FC（フランチャイズ）契約を結んで始めました。

これは、一定期間家賃を支払った後に、
物件の所有権を入居者に譲渡するという仕組みです。

今回の事例は、
徳島市内にある敷地面積230平米、
延床面積83平米、
1981年築の木造中古住宅です。

この物件を山田工務店が取得して、
耐震化や高断熱化などの改修を実施しました。

契約内容は、
家賃15万円を16年間にわたって支払い続け、
16年後に入居者へ土地と建物を譲渡するという設計になっています。

この仕組みの狙いは、
住宅ローンの審査が通らないなど
マイホームの取得が難しい世帯に対し、
住みながら
将来的に持ち家を取得できる道を
用意することです。

また、空き家対策や地方移住、
DIY志向といった需要と結びつける目的もあります。

なお、途中での退去や、
期間途中での購入も可能とされています。

しかし、契約にあたっては注意すべき懸念材料もあります。

例えば、
敷金の扱いや取得条件、
入居中の修繕責任の境界（どちらが費用を負担するか）、
途中解約時の精算方法、
そして16年後に譲渡を受ける際の登記費用などです。

これらの契約条件を事前にしっかりと確認し、
疑問点を潰した段階で契約を結ぶ必要があります。

不動産取引では、
知識のある業者側と
知識のない入居者側での契約となります。

業者は宅建業者として
重要なポイントを必ず説明していますが、
入居者側は
専門用語などで理解が追いつかず、
後になって
「聞いていない」というトラブルになりがちです。

そのため、
契約書は内容をしっかりと読み込み、
何が書かれているかを正確に理解しなければなりません。

私たちも以前、
英語の契約書で
痛い目に遭った経験があります。

相手の土俵に乗せられてしまい、
内容の確認の有無を言わさず、
十分な確認ができない状態のまま
契約してしまいました。

「日本語の契約書も用意してください」と
しっかり主張するべきだったと反省しています。

不動産のプロである私たちでさえ、
過去にはそういった失敗を経験しています。

だからこそ、
これから契約される皆さんも
「よく分からないから」
と相手任せにせず、
契約内容を隅々まで確認するようにしてください。

 

家賃を16年支払えば我が家に　ローン不要で家を持てるサービス、徳島市で開始

 https://news.yahoo.co.jp/articles/04aa60912b53bc640417ac99040ac9a1f66f19cb

https://youtu.be/lwqe86A6JOs

要約

- 結論 
  - 「一定期間の家賃支払い後に所有権を譲渡する」譲渡型賃貸（例：家賃15万円×16年で土地建物を譲渡）は、住宅ローンが通りにくい層に“住みながら持ち家取得”の道を用意する仕組みです。
一方で、修繕責任・途中解約時の精算・登記費用など契約論点が多く、理解不足のまま契約するとトラブルになりやすい点が最大の注意点です。

- 重要ポイント（MECE）
  - 仕組み（何が起きる契約か）
    - 賃貸として入居し、一定期間の家賃支払い後に所有権が入居者へ移る設計
    - 途中退去、期間途中での購入が可能なケースもある

  - 対象ニーズ（誰に向くか）
    - 住宅ローン審査が通りにくい世帯の持ち家取得支援
    - 空き家対策、地方移住、DIY志向の需要との接続

  - 物件事例（今回の具体例）
    - 徳島市、1981年築の木造中古住宅を工務店が取得し、耐震化・高断熱化等を改修
    - 家賃15万円を16年間支払い、16年後に土地建物を譲渡

  - リスク（揉めやすい論点）
    - 敷金の扱い、取得条件
    - 入居中の修繕責任の境界（貸主負担か借主負担か）
    - 途中解約時の精算ルール
    - 譲渡時の登記費用など、最終段階の費用負担

  - トラブルの根本原因（なぜ起きるか）
    - 専門家と非専門家の情報格差、専門用語による理解不足
    - 「聞いていない」型の行き違いが起きやすい

 

例え話

譲渡型賃貸は
「分割払いで買える」
ように見えますが、
実態は
「賃貸契約＋将来の譲渡条件」が
一体化した契約です。

スマホの分割購入でも、
途中解約・故障時の負担・名義変更の条件を
読まずに契約すると
揉めます。

同じことが
不動産では
桁違いの金額で起きます。

 

専門家としての付加価値

  - 譲渡型賃貸の良し悪しは、家賃総額だけで決まりません。
判断精度を上げるには次の3点を必ず分けて確認します。 
    - 権利：いつ、何が、誰に、どの条件で移るのか（譲渡の条件・手続） 
    - 費用：入居中の修繕、途中解約、譲渡時登記など、時点別の総費用 
    - 例外：災害・大規模修繕・家計悪化など“想定外”のときの取り決め

 

この動画から得られること

- 仕組み理解 
  - 譲渡型賃貸が「賃貸」なのか「売買」なのか、その境界と実態を整理できる

- 費用把握 
  - 入居中・途中解約・譲渡時の費用を時系列で把握できる

- リスク管理 
  - 修繕責任、精算ルール、登記費用など揉めやすい論点を先回りできる

- 契約読解 
  - 専門用語に流されず、確認すべき条項を自分の言葉に落とせる

- 判断基準 
  - 「自分に合う契約かどうか」を、感情ではなくチェック項目で決められる

 

視聴後アクション

分かったで終わらせず、確認・比較・質問に落とし込みます。

- 具体的なアクション（おすすめ順｜MECE）
  - 1) 契約のゴール条件を文章化する（権利の固定）
    - いつ譲渡されるのか
    - 譲渡の条件は何か（滞納なし等）
    - 名義変更の手続と費用は誰が負担するのか

  - 2) 費用を時点別に3分類して表にする（お金の固定）
    - 入居時：敷金、初期費用、保険等 
    - 入居中：修繕・設備故障の負担、固定資産税相当の扱い 
    - 譲渡時・解約時：登記費用、精算方法、違約金の有無

  - 3) 修繕責任の境界を確認する（揉めどころの潰し込み）
    - 雨漏り、給湯器、エアコン、外構、シロアリ等を箇条書きで誰負担か確認

  - 4) 途中解約の精算ルールを確認する（最大の落とし穴対策）
    - 退去時に返ってくるもの、返ってこないもの
    - 支払い済み家賃が「購入代金扱い」になる条件の有無

  - 5) 分からない箇所は質問を10個に絞って提出する（相手任せを防ぐ）
    - 口頭ではなくメール等で残し、回答も書面で受け取る

 

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
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