【地上権と賃借権は別物です】融資・登記・担保評価で損しない借地の実務

賃借権とは、
賃貸借契約に基づき、
賃料を支払って
土地や建物を使用できる
「債権」のことです。

建物の賃貸借だけでなく、
土地を借りて
建物を建てる
「借地権」もあります。

借地権の中には
「地上権」も含まれます。

地上権は、
例えば
土地の上に
高圧電線が通っている場合や、
行政の
大きな水道設備がある場合などに
設定されることがあります。

個人の住宅で
設定されることは
基本的にありませんが、
事業用の土地では
比較的多く見られます。

借地の法律についてですが、
1992年に施行された新法（借地借家法）と、
それ以前の「旧法（旧借地法）」があります。

旧法時代は、
借地人（借りる側）の権利が
非常に強く守られていました。

地上権と賃借権の
大きな違いについて
お話しします。

法的性質として、
地上権は「物権」であり、
賃借権は「債権」です。

そのため、
地上権の場合は
譲渡や転貸（また貸し）が
自由に行え、
担保に設定することも
可能です。

一方、
賃借権の場合は、
譲渡や転貸には
原則として
地主の承諾が
必要になります。

対抗要件（登記）で比較すると、
地上権は
基本的に土地に登記されます。

しかし、
賃借権は
土地自体に登記することができず、
借りた土地の上に建てた「建物」の方に
登記されるのが一般的です。

また、
賃借権の場合は
担保評価が低く見積もられがちで、
銀行の評価では
担保価値が
本来の1/2程度に
なってしまうこともあります。

以前、
私が
コンビニの取引を手がけた際、
この「評価が1/2になる」という点を利用して、
非常に高い節税効果を
得ることができました。

このように、
法的な仕組みを
うまく利用すれば
節税につなげることも
可能ですが、
正しい知識がないと
実践できません。

次に
「事業用借地権」に
関する事例をご紹介します。

現在、
浜松市の志都呂（しとろ）などの地区で
面白い現象が起きています。

そこの事業用借地は
期間が20年で設定されていたのですが、
ちょうど20年が経過したため、
ロードサイド店舗の
入れ替わりが
次々と起きています。

契約自体は
更新することも可能なのですが、
不動産仲介会社からすると、
テナントが
入れ替わった方が
新たな仕事（利益）に
つながります。

退店するのは
基本的に
体力のある大手企業が多いため、
次々と
新しい店舗へと
入れ替わっているのです。

海外の香港などでも、
契約更新時に
賃料を大幅に上げられて
退店せざるを得ない
というケースがよくありました。

テナントが変わる背景には、
そういった
賃料交渉の側面も絡んでいます。

このように、
単純に「賃貸」と言っても、
さまざまな
法的な違いや
契約の背景が
存在します。

ただ建物を借りて
利用するだけであれば
気にする必要はありませんが、
不動産投資や
事業として取り組む場合は、
こうした仕組みを
総合的に
見極めて判断することが
重要です。

 

賃借権とは？
借地権・地上権・旧法賃借権との違いを解説

 https://manabu.orixbank.co.jp/archives/581

要約

- 結論 

  - 「賃借権」と「地上権」は同じ“土地を使う権利”に見えても、法的性質（債権／物権）、登記の扱い、譲渡・転貸の自由度、担保評価が大きく異なります。
不動産投資や事業で扱う場合、この違いを理解していないと、融資・出口・節税・契約更新で想定外の不利益が起きます。

- 重要ポイント（MECE）
  - 権利の基本整理（定義）
    - 賃借権：賃貸借契約に基づく債権。賃料を払って使用する権利
    - 借地権：土地を借りて建物を建てる権利（賃借権型、地上権型など）
    - 地上権：土地を使用する物権（事業用の現場で見られやすい）

  - 旧法・新法（制度の背景）
    - 旧法（旧借地法）：借地人保護が強い時代背景
    - 新法（借地借家法・1992年施行）：契約類型が整理され、事業用借地権など実務の幅が拡大

  - 地上権と賃借権の決定的な差
    - 法的性質
      - 地上権：物権
      - 賃借権：債権

    - 譲渡・転貸・担保
      - 地上権：譲渡・転貸が比較的自由、担保設定もしやすい
      - 賃借権：原則、地主承諾が必要になりやすい

    - 対抗要件（登記）
      - 地上権：土地に登記される
      - 賃借権：土地への登記が難しく、建物側の登記で対抗するのが一般的

    - 銀行評価
      - 賃借権は担保評価が低く見られ、担保価値が概算で半分程度になることもある

  - 実務事例（契約が現場を動かす）
    - 賃借権評価が下がる特性を活かし、案件によっては大きな節税効果につながることがある（コンビニ取引の例）
    - 事業用借地権（20年）満了のタイミングで、ロードサイド店舗の入替が連鎖的に起きる（浜松・志都呂の例）
    - 更新局面では賃料交渉が強く働き、退店や入替の要因になる（海外事例の示唆）

 

例え話

  地上権は
「土地の使用権そのものを
“資産”として持つイメージ」
に近く、
賃借権は
「契約という約束に基づき
使わせてもらうイメージ」
に近いです。

似たように見えても、
いざ譲渡・転貸・融資担保
という場面になると、
効き方が変わります。

 

専門家としての付加価値

  - 投資判断では、権利の種類を“用語”で覚えるだけでは足りません。
次の3点を先に固定すると、融資と出口での事故が減ります。 
    - 融資：担保評価の前提（何割評価か、担保対象は何か、承諾条件は何か） 
    - 契約：譲渡・転貸・増改築・更新・賃料改定の条項（承諾条件と費用も含む） 
    - 出口：売却時に買主・金融機関が嫌がる論点（承諾取得の難易度、残存期間、再契約条件）

 

この動画から得られること

- 知識（前提の整理）
  - 賃借権・借地権・地上権の違いを、実務で使える形で理解できる

- 融資（資金調達の精度）
  - 担保評価が下がる理由と、金融機関が見るポイントが分かる

- 契約（リスク管理）
  - 譲渡・転貸・更新・賃料改定で揉めやすい論点を事前に点検できる

- 出口（売却・承継）
  - “買主が嫌がるポイント”を先回りして、出口戦略を設計できる

- 現場感（事業の動き）
  - 事業用借地権の満了が、テナント入替や賃料交渉を生む構造が分かる

 

視聴後アクション

借地は契約が長期になるため、最初の確認作業がそのまま将来の損得に直結します。

- 具体的なアクション（おすすめ順｜MECE）
  - 1. 権利の種類を確定する（前提の固定） 
    - 対象が賃借権型か地上権型か、契約書・登記・重要事項説明で確認する

  - 2. 融資目線で担保評価を確認する（資金調達の固定） 
    - 金融機関に「担保評価の見立て」「承諾の要否」「評価が下がる場合の補完策」を事前確認する

  - 3. 契約条項を5点だけ抜き出す（事故を防ぐ） 
    - 譲渡、転貸、更新、賃料改定、原状回復（解体・明渡し含む）

  - 4. 満了時のシナリオを2本作る（出口の準備） 
    - 更新できる前提／更新できない前提で、収支と撤退ラインを作る

  - 5. 専門家の役割分担を決める（判断の品質を上げる） 
    - 契約：弁護士・司法書士 
    - 税務：税理士 
    - 融資：金融機関・融資に強い不動産実務者

 

税理士法人　A to Y
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