【賃貸のAD（広告料）とは何か】客付けの現実と宅建業法リスクを実務で整理

不動産賃貸仲介には
「AD（広告料）」
というものがあります。

ADとは、
オーナーが
入居者募集のために負担する
「特別な広告の費用」
のことです。

通常、
物件の掲載や
仲介会社の営業経費は
仲介手数料の範囲内で
賄われますが、
ADには
法的な上限がなく、
原則として
オーナー負担となります。

仲介手数料は
成約時の成功報酬であり、
基本的には
貸主と借主の負担合計で
家賃の1ヶ月分以内と
定められています
（例えば、
不動産仲介のミニミニなどは
借主負担を50%としています）。

一方でADは、
あくまで
「特別な広告の費用」
という名目です。

そのため、
実質的な
仲介手数料の上乗せとして
受け取っておきながら、
実際には
特別な広告を
行っていない場合は
「宅建業法違反にあたる」
と以前から
指摘されています。

では
「特別な広告」
とは何かというと、
通常の
ポータルサイトへの
掲載やチラシ、
看板などは
「通常の広告」
とみなされてしまいます。

したがって、
本来は
物件の動画撮影を行ったり、
ポータルサイトで
特別に目立つよう
オプション費用をかけたり、
SNS広告を
出稿したりする
必要があります。

しかし、
実際のところ、
ADを
家賃の1ヶ月分や2ヶ月分と
支払うことは、
オーナーからしてみれば
キャッシュフローの悪化に
つながるだけという
側面もあります。

とはいえ、
現状の
賃貸仲介における
客付け業務は
基本的に
歩合制であることが
多いため、
営業担当者は
どうしても
ADが設定されている物件から
優先して
入居者を
決めようとします。

これは
営業側の心理として
働くため、
実際には
特別な広告を
行っていなくても、
AD付きの物件から
優先的に
紹介してしまうのが
実情です。

そのため、
宅建業法違反に
限りなく近い、
グレーな状態に
なっていると
考えられます。

 

不動産賃貸仲介のAD（広告料）とは？
仲介手数料との違いは？
広告の種類と活用方法を解説

 https://manabu.orixbank.co.jp/archives/569

https://youtu.be/68XSCd4BOnk

要約

- 結論 
  - 賃貸仲介のAD（広告料）は、オーナーが負担する「特別な広告費」という建て付けですが、法的上限がなく、実務では客付け優先度を上げるための実質インセンティブとして機能しがちです。
特別な広告をしていないのにADを受領する運用は、宅建業法違反に近いグレーゾーンになり得ます。

- 重要ポイント（MECE）
  - 制度・定義（何の費用か）
    - ADは、入居者募集のための特別な広告費をオーナーが負担するもの
    - 仲介手数料は成功報酬で上限があり、原則として貸主・借主合計で家賃1か月分以内
    - ADは上限がなく、原則オーナー負担

  - 違法性・コンプライアンス（何が問題か）
    - ADを受け取りながら、実際には特別な広告を実施していない場合、実質的な手数料上乗せとみなされ、宅建業法違反と指摘され得る

  - 実務運用（なぜ起きるか）
    - 客付け担当が歩合制の場合、AD付き物件が優先紹介されやすい
    - 広告実態が伴わなくても、営業心理としてAD物件から決めに行く構造がある

  - オーナー側の損益（どんな影響か）
    - ADを家賃1～2か月分払うと、短期キャッシュフローを直接圧迫する
    - ただし、空室期間短縮につながるなら投資として合理的になる余地もある

 

例え話

  ADは
「追加料金を払えば
優先案内される特急券」
に似ています。

本来は
追加サービス（特別広告）が
付くはずですが、
実態が
伴わないまま
運用されると、
支払う側だけが
負担し、
ルール上の問題も
生じやすくなります。

 

専門家としての付加価値

  - ADを払う・払わないの議論は感情論になりやすいため、判断を次の3点に分解すると結論が出しやすくなります。 
    - 目的：空室期間を何日短縮したいのか（例：30日短縮でAD1か月は回収できるか） 
    - 実態：特別広告の中身が何か（動画撮影、SNS広告、ポータルの有料オプション等） 
    - 証跡：実施レポート、領収、掲載期間、配信結果など、説明可能な根拠が残るか

 

この動画から得られること

- 理解
  - AD（広告料）と仲介手数料の違い、上限の有無、費用負担の原則が整理できる

- リスク管理
  - 特別広告の実態がない場合に問題視される理由と、回避の考え方が分かる

- 実務判断
  - ADを払うべき局面・払わない判断の基準を、目的と数字で組み立てられる

- 交渉力
  - 「何を実施するのか」「証跡を出せるか」を軸に、管理会社・仲介会社と話せるようになる

- 収支改善
  - 空室損と広告費のバランスを比較し、キャッシュフローを守る意思決定ができる

 

視聴後アクション

- 具体的なアクション（おすすめ順）
  - 1. ADの提案書を「内訳」で出してもらう 
    - 何が特別広告なのか（動画、SNS広告、ポータル有料枠等）を項目化して提示してもらう

  - 2. 通常広告と特別広告を切り分ける 
    - ポータル掲載・看板・チラシは通常扱いになりやすい前提で整理する

  - 3. 実施証跡をセットで依頼する 
    - 掲載画面、配信期間、オプション申込書、レポート等、後から説明できる形にする

  - 4. ADの回収ラインを計算する 
    - AD額 ÷ 1日あたり家賃（家賃/30）で、何日短縮すれば回収できるかを出す

  - 5. 代替案も同時に用意する 
    - 賃料調整、フリーレント、設備改善、募集写真の刷新など、AD以外の打ち手も並べて比較する

 

税理士法人　A to Y
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