【実家をどうする？】
放置するほどコスト・手間・リスクが増大する実態
- 「空き家は売れない」という思い込みと法改正の背景
「地方の空き家は売れない」と
思い込んでいる方は多いですが、
実際には
自治体への相談件数は
増加傾向にあります。
背景には
大きな法改正があります。
特に
「相続登記の義務化」が
始まったことで、
放置されていた
実家の扱いを
真剣に
検討せざるを得ない状況が
生まれています。
また、
管理不全な空き家が
「特定空家」に指定されると、
固定資産税の
住宅用地特例（税の優遇措置）から
除外されたり、
罰則が
科されたりする
こともあります。
こうした
制度の後押しもあり、
早期解決を
求める声が高まっています。
- 売却を阻む「手数料」と「相続人」の壁
相談内容で
最も多いのは「売却」ですが、
現実には
いくつかの壁があります。
まず、
不動産会社側の事情です。
従来の
仲介手数料（3％＋6万円）では、
安価な物件の場合、
会社の利益が
数万円程度にしかならず、
調査や案内の手間に
見合わないため、
積極的に
扱ってもらえないケースが
多々ありました。
また、
相続人同士の
意見の不一致も
大きな問題です。
「誰が管理するのか」
「いくらで売るのか」
という合意形成ができず、
放置に
至ってしまうのです。
- 2024年法改正：低廉な不動産の仲介手数料上限の引き上げ
こうした状況を
改善するため、
2024年7月に
仲介手数料の規定が
改正されました。
売買価格が
800万円以下の物件については、
不動産会社が
受け取れる
手数料の上限が
30万円（＋消費税）に
引き上げられました。
これにより、
これまで
「労力がかかりすぎる」
と敬遠されていた
安価な空き家物件でも、
業者が動ける環境が
整いつつあります。
これは所有者にとっても、
売却を依頼しやすくなる
大きなメリットです。
- 再建築不可物件や地方物件の「出口戦略」
「再建築不可
（今の法律では建て替えができない土地）」
の物件は
特に
売りにくいとされますが、
現在は
そうした物件を
専門に再生する業者も
存在します。
また、
ニーズについても
変化が見られます。
「田舎暮らしをしたい」
「静かな環境で過ごしたい」
という層や、
同じ市内でも
あえて
街中から郊外へ
移り住みたいという
需要は
確実に存在します。
いきなり
購入するのは
ハードルが高くても、
初期費用が抑えられる
「賃貸」として提供すれば、
お試しでの
地域体験ニーズを
拾える可能性があります。
- 早期判断がリスクを最小限にする
空き家は
放置すればするほど、
建物の老朽化が進み、
維持コストや
近隣トラブルのリスクが
増大します。
今回
お話ししたような
手数料規定の改正や、
地方移住ニーズの高まりを
うまく利用し、
リスクが膨らむ前に
早期に売却や活用、
解体などの
判断を下すことが
非常に重要です。
「空き家は売れない」は思い込み？
不動産会社の8割が“安い物件”を扱いたい納得の理由
https://www.lettuceclub.net/news/article/1323625/i16107511/
要約
- 背景（放置が難しくなった理由）
- 相続登記の義務化をはじめ、制度面の変更により「実家を放置できない環境」になっている
- 管理不全の空き家が特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例の除外や罰則などのリスクがある
- 売却が進まなかった理由（詰まりどころ）
- 低価格物件は仲介手数料が小さく、不動産会社が手間に見合わず扱いにくかった
- 相続人間で管理・価格・方針の合意ができず、意思決定が止まりやすい
- 2024年7月の制度変更（追い風）
- 売買価格800万円以下の低廉な不動産は、仲介手数料上限が30万円＋消費税へ引き上げ
- 安価な空き家でも業者が動きやすくなり、売却の現実性が上がる
- 出口戦略（売却以外の道も含む）
- 再建築不可など売りにくい物件でも、専門に再生する業者が存在する
- 地方移住・郊外志向・静かな環境ニーズがあり、購入だけでなく賃貸での提供（お試し移住）も選択肢
- 結論（早期判断が有利）
- 放置するほど老朽化・維持費・近隣リスクが増える
- 制度変更と需要変化を活かし、売却・活用・解体を早めに判断することが損失最小化につながる
例え話
空き家の放置は、
屋根の
小さな雨漏りを
見て見ぬふりするのに
似ています。
最初は
小さな修繕で済んでも、
時間が経つほど
腐食やカビが広がり、
結果的に
費用も手間も
増えます。
早期対応が
最も安い対策に
なります。
この動画から得られること
- 制度理解
- 相続登記義務化と特定空家のリスクが、どこに影響するか分かる
- 売却が進まない構造の理解
- 低価格物件で仲介が動きにくかった理由と、相続人合意が止まる理由が整理できる
- 改正のインパクト（専門家としての付加価値）
- 800万円以下の仲介手数料上限改正が、売却可能性をどう変えるか見通せる
- 出口戦略の選択肢
- 売却だけでなく、賃貸（お試し移住ニーズ）や専門業者による再生など、現実的な打ち手が増える
- 早期判断の優先順位
- 放置コストを増やさないために、何から手を付けるべきかが明確になる
視聴後アクション
知識で終わらせず、実家の問題を前に進めるために行います。
- アクション1（15分）実家の現状を1枚にまとめる
- 所在地、築年数、現況（空き家か居住中か）、管理状況
- 名義（誰の名義か）、相続人の人数と連絡先
- アクション2（15分）放置コストを概算する
- 固定資産税、草刈りや修繕、火災保険、見回り費用
- 特定空家のリスクがある場合は、自治体の窓口情報も確認する
- アクション3（20分）出口を3択で仮決めし、条件を書く
- 売却：売れる価格帯と期間の目安、依頼先候補
- 賃貸：最低限の修繕範囲、募集ターゲット（お試し移住等）
- 解体：費用概算、跡地利用、近隣配慮
- アクション4（早め推奨）相談先を決める
- 相続登記：司法書士
- 売却や活用：不動産会社（低廉物件の扱い実績がある先）
- 税務と全体設計：税理士
目的は、後回しで複雑化する前に選択肢を確保することです。
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