【中古戸建で資産価値を残す3条件】金利上昇時代の買い方・避け方

資産価値が残る中古住宅：
高騰と金利上昇時代の中古戸建戦略

現在、
新築住宅の価格高騰を背景に、
中古戸建の成約件数が伸びています。

築年数に対する
許容範囲が広がる一方で、
住宅ローン金利の上昇も
現実味を帯びてきました。

「安く買ってリフォームすれば良い」
という安易な考えだけで動くのは、
非常にリスクが
高い時代と言えます。

今の住宅政策は、
これまでの「新築偏重」から
「質の高い中古住宅の活用」へと
大きく舵を切っています。

住宅ローン控除の
適用期間の延長や
基準の変更など、
中古住宅に対する
優遇措置や緩和が
進んでいるのも
その一環です。

しかし、
将来にわたって
資産価値を
維持するためには、
以下の「3つの基準」を
慎重に
見極める必要があります。

1. 立地と災害リスク

最も重要なのは、
災害リスクの確認です。

ハザードマップにおける
「レッドゾーン」などに
指定されている区域は、
将来的に
住宅ローン控除の対象外
となる可能性があり、
担保評価も
著しく下がるリスクが
あります。

今は
問題なく
住めたとしても、
将来の売却や
資産価値に直結するため、
ハザードマップの確認は
必須です。

2. 住宅の性能と健全性

断熱性や
省エネ性能といった
「住宅の質」は
もちろん、
建物自体の健全性が
重要です。

特に
雨漏りの形跡、
配管の老朽化による漏水、
建物の傾きなどは、
目に見える
リフォームよりも
優先して
確認・修繕すべき項目です。

これらを
放置したまま
表面だけを
綺麗にしても、
資産価値は守れません。

3. 構造の透明性と法令遵守

リフォームに関する
法規制も厳格化しており、
確認申請の手続きが
必要なケースが増えています。

ここで問題となるのが
「図面の有無」や
「増改築の記録」です。

図面が残っていない、
あるいは
未登記の増築がある
ような物件は、
法的に
「直したくても直せない（証明ができない）」
というリスクを
抱えることになります。

購入の目安としては、
建築基準が
厳格化された
2000年以降の
物件かどうかが
一つの指標となります。

築年数と材料に関する注意点

住宅の専門家によれば、
1990年代から
2000年代初頭（約30年前）の物件は、
建築材料の質に
ばらつきがあるケースも
指摘されています。

当時
流行した
ツーバイフォー（2×4）工法なども含め、
当時の基準や
資材状況によっては、
現在
想定以上に
劣化が
進んでいる場合が
あります。

結論

中古住宅を購入する際は、
表面的な価格や
デザインに
惑わされず、
図面や
点検記録といった
「エビデンス（資料）」が
しっかり
残っているかを
確認してください。

資料がなければ、
将来的な
補修計画も
立てられず、
適切な資産管理が
できません。

これからの時代、
中古住宅選びは
「見えない部分の裏付け」を
どこまで取れるかが、
成功の鍵となります。

知らなければ大損！
「資産価値が残る中古戸建て」と
「静かに消えていく家」を
分ける3つの新基準とは？

https://diamond.jp/articles/-/382983

https://youtu.be/unpXL7rPYkE

要約

- 市場環境（いま何が起きているか）
  - 新築価格の高騰を背景に、中古戸建の成約が伸びている
  - 住宅ローン金利の上昇が現実味を帯び、「安く買ってリフォームすれば良い」という発想だけでは危険な局面

- 政策動向（追い風の中身）
  - 住宅政策は新築偏重から「質の高い中古活用」へシフト
  - 住宅ローン控除の期間延長・基準変更など、中古への優遇や緩和が進む

- 資産価値を守る3つの基準（購入判断の軸）
  - 立地と災害リスク
    - ハザードマップのレッドゾーン等は、将来の担保評価や住宅ローン控除の扱いに影響し得る
    - いま住めても、将来の売却と資産価値に直結するため、必ず確認が必要

  - 住宅の性能と健全性
    - 断熱・省エネだけでなく、雨漏り痕、配管劣化による漏水、建物の傾きなど「構造・設備の致命傷」を優先確認すべき
    - 見た目を整えても、根本が弱いと資産価値は守れない

  - 構造の透明性と法令遵守
    - リフォーム規制の厳格化で確認申請が必要なケースが増え、図面や増改築履歴が重要
    - 図面なし、未登記増築があると「直したくても直せない」リスクが出る
    - 目安として2000年以降（建築基準厳格化後）かどうかは一つの判断材料

- 築年数・材料の注意
  - 1990年代〜2000年代初頭の物件は材料品質にばらつきがある可能性があり、劣化が想定以上に進んでいる場合がある

- 結論（何を最優先に見るべきか）
  - 中古住宅選びは「見えない部分の裏付け（図面・点検記録・履歴）」の有無が勝敗を分ける
  - 価格やデザインより、資料と健全性で判断する時代

 

例え話

   中古戸建は、
外装を
塗り直した車を
買うようなものです。

塗装が綺麗でも、
エンジンや
フレーム（雨漏り・傾き・配管）に
問題があれば、
後から
大きな修理費が
発生し
資産として
残りません。

 

この動画から得られること

- 市場理解
  - 新築高騰と金利上昇が、中古戸建の判断にどう影響するか整理できる

- 購入判断の軸
  - 立地（災害リスク）／建物（健全性）／書類（透明性）の3基準で迷いが減る

- 失敗回避（専門家としての付加価値）
  - 見た目より先に確認すべき「致命傷ポイント」を優先順位で押さえられる
  - 図面なし・未登記増築が将来の改修を止める理由が腹落ちする

- 制度の読み替え
  - 住宅ローン控除など制度の追い風を「使える条件」に落とし込める

- 将来の出口設計
  - 住めるかだけでなく、売れるか・担保になるかの視点を持てる

 

視聴後アクション

知識で終わらせず、失敗確率を下げるために行います。

 

- アクション1（10分）候補物件のハザード確認を必ず実施
  - ハザードマップで浸水・土砂・津波などの指定を確認
  - レッドゾーン等は、将来の資産価値・融資・控除の論点になり得るため、先に除外条件を決める

- アクション2（15分）「見た目より先」の不具合チェック項目を作る
  - 雨漏り痕、天井・壁の染み、床の傾き、配管の漏水痕、基礎のひび割れの有無
  - この項目が曖昧だと、リフォーム費が読めず収支が崩れる

- アクション3（15分）書類の有無を確認し、出ない物件は慎重に扱う
  - 図面、確認済証・検査済証、増改築履歴、点検記録
  - 出ない場合は「直したくても直せない」可能性を前提に、買う理由を数字で説明できるか点検する

- アクション4（20分）金利上昇シナリオで返済耐性を試算
  - 返済額が上がった場合でも生活防衛資金が守れるか
  - 安く買って直す前提ほど、この試算が重要になる

 

税理士法人　A to Y
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