【機構 すまい・る賃貸ローン】
35年固定金利で安定した賃貸経営を
住宅金融支援機構が
提供する「すまい・る賃貸ローン」は、
賃貸住宅オーナー向けの
長期固定金利ローンです。
今回はその主な特徴をご紹介します。
- ローンの基本条件と利用資格
このローンの大きな特徴は、
金利を15年または35年の長期で
固定できる点です。
借入期間は最長35年で、
建物が
耐火構造または準耐火構造であることが
条件となります。
申込時の年齢については、
65歳未満であれば
単独での申し込みが可能です。
65歳以上の方でも、
65歳未満の後継者と
連名であれば
申し込むことができます。
また、
オーナーの居住地と建設地が
離れている場合（例：県外での建築）でも
利用可能です。
- 選べる2つのメニュー
主に以下の2つのタイプが用意されています。
- 子育て・省エネ型
子育て世帯向けの住宅を想定しているため、
ワンルームマンションは対象外です。
ファミリータイプであることが求められ、
敷地面積165平米以上、
賃貸部分の延床面積200平米以上、
1戸あたりの専有面積40平米以上といった基準があります。
- まちづくり型
再開発事業などの特定の事業計画や、
地域要件に適合する物件が対象となります。
- 長期固定金利のメリットと安心感
実務上の最大のメリットは、
返済額が完済まで変わらないという安心感です。
昨今の情勢では
変動金利の上昇リスクが
懸念されています。
仮に変動金利で
返済額が月々2万円上がったとすると、
35年のスパンでは総額で大きな差となります。
実際に
返済額が数万円単位で上昇し、
家賃収入のうち
「1部屋分」に近い金額が
支払いに消えてしまうようなケースも
出始めています。
これは経営上の大きなコスト増です。
固定金利は
変動金利に比べて
当初の利率は
高めに設定されますが、
将来の金利上昇リスクを排除し、
収支を安定させられる点は
非常に強力な検討材料となります。
- 注意点
このローンは「新築」を対象としたものです。
すでに建っている
中古物件（既築物件）の購入には
利用できません。
土地を用意して
建物を新築するケースに
限られるため、
その点は注意が必要です。
安定した
賃貸経営を目指すための
選択肢の一つとして、
ぜひ検討してみては
いかがでしょうか。
【機構 すまい・る賃貸ローン】とは？
https://www.jhf.go.jp/lp/rent-build/index.html
要約
- 商品の位置づけ（何のローンか）
- 住宅金融支援機構の「すまい・る賃貸ローン」は、賃貸住宅オーナー向けの長期固定金利ローン
- 金利を15年固定または35年固定にでき、返済額の見通しを立てやすい
- 利用条件（誰が使えるか／何が必要か）
- 借入期間は最長35年
- 建物は耐火構造または準耐火構造が条件
- 申込時65歳未満は単独申込可、65歳以上は65歳未満の後継者と連名で申込可
- 居住地と建設地が離れていても利用可能
- メニュー（何が対象になるか）
- 子育て・省エネ型
- ファミリー向けが前提で、ワンルームは対象外
- 面積などの基準（敷地、延床、専有面積）がある
- まちづくり型
- 再開発などの特定事業や地域要件に合致するケースが対象
- メリット（なぜ検討価値があるか）
- 完済まで返済額が変わらず、金利上昇局面でも収支が崩れにくい
- 変動金利で返済が月2万円上がるようなケースでは、長期で見た負担が経営を圧迫し得るため、固定化の価値が出る
- 注意点（できないこと）
- 原則として新築向け。
既存の中古物件購入には使えない
例え話
長期固定は、
家計や賃貸経営の
「毎月の支出」を
定額にする保険に
近い考え方です。
保険料
（当初金利がやや高い）を
払う代わりに、
将来の
金利上昇という
突発コストを避け、
収支のブレを
抑えます。
この動画から得られること
- 制度理解
- すまい・る賃貸ローンの基本条件（固定期間、年齢、構造、新築限定）が整理できる
- 適用可否の判断軸
- 子育て・省エネ型／まちづくり型のどちらに該当し得るか、要件の見当がつく
- 収支安定の考え方（専門家としての付加価値）
- 金利上昇が賃貸経営に与える影響を、月次返済と長期総額の両面から捉えられる
- リスクの先回り
- 返済額上昇でキャッシュフローが毀損する前に、固定化の選択肢を比較検討できる
- 次の打ち手が明確になる
- 検討に必要な前提情報（面積要件、構造、建築計画、資金計画）を揃えられる
視聴後アクション
- アクション1（10分）計画が新築かどうかを確定する
- 土地に新築するのか、既存物件を買うのかを分ける（本ローンは新築前提）
- アクション2（15分）物件要件の適合をチェックする
- 耐火・準耐火の想定か
- 子育て・省エネ型の面積要件に入る計画か（ワンルームは対象外）
- まちづくり型の地域要件・事業要件に該当し得るか
- アクション3（20分）固定と変動で月次収支を並べる
- 家賃収入、返済額、管理費・修繕、税金、空室率を同じ前提で比較する
- 変動金利は上昇時のシナリオ（例：返済＋1万、＋2万）も置いて耐久性を確認する
- アクション4（早め推奨）相談先に確認する質問を準備する
- 金利の固定期間、審査で重視される点、必要書類、対象要件の判断基準
- 目的は、申込後の手戻りを減らすことです
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