【地面師の罠】
狙われやすい不動産の特徴と、
リスクを回避するための取引設計
- 地面師による被害の実態
地面師とは、
他人の不動産を
自分のもののように偽り、
なりすまして
売買代金や融資金を
騙し取る詐欺集団のことです。
過去には
積水ハウスのような
大手デベロッパーさえも
多額の被害に遭いました。
彼らの手口は
非常に巧妙で、
単に「不注意」だから
騙されるわけではありません。
形式的な書類が
完璧に整っているように
見えるため、
心理的な隙を
突かれてしまうのです。
地面師の被害を
完全に防ぐことは
困難ですが、
大切なのは
「狙われにくくすること」と
「違和感があったら即座に中断すること」です。
- 地面師に狙われやすい不動産の特徴
地面師が
ターゲットにする物件には、
以下のような共通点があります。
- 長期間、所有権の移転（名義変更）が行われていない。
- 相続登記が未了のままである。
- 所有者が高齢で、かつ物件から遠方に住んでいる。
- 面積が広く、資産価値が高い。
- 抵当権が設定されていない（無担保状態）。
- 空き地や空き家であり、生活の痕跡が薄い。
こうした
「管理が行き届いていない高額物件」は、
地面師にとって格好の餌食となります。
- 要注意な取引のサイン
怪しい取引には
必ず不自然な特徴が
現れます。
以下の点に該当する場合は注意が必要です。
- 市場相場に比べて不自然に価格が安い。
- 「即決」や「現金決済」を強く要求してくる。
- 売主本人が現れず、代理人が主導して話を進める。
- 権利証（登記済証）や本人確認書類の提示が決済直前で、かつコピーのみである。
- 売却に至る事情説明が不自然、あるいは曖昧である。
なお、
権利証がない場合でも、
司法書士による
本人確認情報制度などを
悪用して
取引を
成立させてしまうケースが
あるため、
書類が
揃っているからといって
過信は禁物です。
- 所有者ができる予防策
不動産を所有している側が
できる最大の防御は、
管理を徹底することです。
- 相続登記を放置しない：
法改正により、
2024年4月から
相続登記が義務化されました。
過去に発生した相続についても、
知った日から3年以内に
登記を行わないと
過料（罰金）の対象となります。 - 管理の痕跡を残す：
「この土地には所有者がいて、
常に管理している」という姿勢を
見せることが重要です。
定期的な清掃や看板の設置など、
人の気配を
感じさせる工夫をしましょう。 - 司法書士を自分で選ぶ：
取引の際は、
相手方が指定する
司法書士ではなく、
自分が信頼できる
司法書士を選ぶ、
あるいは
セカンドオピニオンを
仰ぐことが有効です。
- 「違和感」を無視しない
取引の途中で
少しでも
「おかしい」と感じたら、
その疑念が
完全に解消されるまで、
絶対に
決済（お金の支払い）に
進んではいけません。
地面師は
言葉巧みに
取引を
急がせようとしますが、
そのペースに
乗らないことが
肝要です。
自分たちの
資産を守るためには、
日頃からの
適切な管理と、
取引における
慎重な設計が
欠かせません。
不動産管理の
基本である
登記を正しく行い、
リスクを
最小限に
抑えましょう。
地面師被害、「運が悪いから遭う」わけではない
…地面師が目をつける不動産の共通点と、
地面師が糸を引く取引の特徴【司法書士が解説】
https://gentosha-go.com/articles/-/75389
要約
- 地面師被害の本質（何が起きるか）
- 他人の不動産を「自分のもの」と偽り、なりすまして売買代金や融資金を騙し取る詐欺。
- 書類が整って見えることも多く、「注意していれば防げる」とは言い切れない。
- 狙われやすい物件（どこが標的になるか）
- 名義変更が長期間ない、相続登記が未了。
- 所有者が高齢かつ遠方在住。
- 面積が大きく高額、抵当権が付いていない。
- 空き地・空き家で生活の痕跡が薄い（管理不在に見える）。
- 危険な取引サイン（何が起きたら止めるか）
- 相場より不自然に安い。
- 即決、現金決済を強要される。
- 売主本人が出ない、代理人主導。
- 権利証や本人確認が決済直前、コピーのみ。
- 売却理由の説明が曖昧・不自然。
- 権利証がなくても制度を悪用して進める例があるため、書類が揃っただけでは安心できない。
- 予防策（所有者側ができること）
- 相続登記を放置しない（2024年4月から相続登記義務化。
知った日から3年以内に申請しないと過料対象）。
- 管理の痕跡を残す（清掃、看板、定期巡回など「人の気配」）。
- 司法書士は相手任せにせず、自分で選ぶ（必要ならセカンドオピニオン）。
- 行動原則（最重要）
- 違和感が解消されるまで決済しない。
急がされてもペースを渡さない。
例え話
地面師対策は、
玄関の鍵を
強化するだけでは
足りず、
表札・照明・見回りまで含めて
「この家は管理されている」と
見せる防犯に
似ています。
狙われにくい
状態を作り、
怪しければ
玄関を
開けないことが
要点です。
この動画から得られること
- リスクの見える化
- 地面師が狙う物件条件を、感覚ではなく構造で理解できる。
- 中断判断の基準
- 「このサインが出たら止める」という撤退ラインが作れる。
- 予防の実務（専門家としての付加価値）
- 相続登記義務化を踏まえ、登記・管理・専門家選定で狙われにくくする方法が分かる。
- 取引設計の考え方
- 書類が揃って見える状況でも過信しない、役割分担と確認の順番が整理できる。
- 資産防衛の習慣化
- 日常管理の痕跡を残すことが、最大の防御になる理由が腹落ちする。
視聴後アクション
- アクション1（15分）登記の現状を確認する
- 土地・建物それぞれの登記事項証明書を取得し、名義と住所、移転履歴を確認する。
- 相続が絡むなら、相続登記の未了がないかを最優先で点検する。
- アクション2（10分）狙われやすさチェックをする
- 空き地・空き家か、無担保か、遠方所有か、名義が長年動いていないか。
- 該当が多い場合は、管理の痕跡を増やす（看板、定期清掃、近隣への挨拶など）。
- アクション3（10分）取引の「止める基準」を文章化する
- 例：相場より不自然に安い、即決要求、本人不在、本人確認が直前、コピーのみ、理由説明が曖昧。
- 1つでも出たら決済はしない、と決めておく。
- アクション4（早め推奨）相談先を自分側で確保する
- 司法書士は相手指定に任せず、自分が信頼できる先を選ぶ。
必要なら別の司法書士でセカンドオピニオンを取る。
- 相続が絡む場合は、司法書士・税理士・不動産実務家の役割分担を先に決める。
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