【築35年RC・利回り9.96％の真実】
小牧市一棟マンション投資の実例分析
今回は、愛知県小牧市に所在する
一棟RC（鉄筋コンクリート）造マンションの投資案件について、
具体的な数字をもとに
その収益性とリスクを詳しく解剖します。
- 物件の概要データ
本物件は、現在の市場で大きな割合を占める
「築30年超」の典型的な事例です。
- 所在地： 愛知県小牧市（名鉄小牧線「小牧口」駅 徒歩5分）
- 売買価格： 1億500万円
- 築年月： 平成3年（1991年）11月（築約33〜35年）
- 構造・規模： RC造 5階建
- 戸数： 19戸（ワンルーム）
- 想定年間賃料収入： 1,045万円
- 表面利回り： 9.96％
- 稼働率： 約94.7％（19戸中18戸入居中）
駅徒歩5分という好立地であり、
高い稼働率を維持している点は、
賃貸需要の強さと適切な賃料設定が
なされていることを示しています。
- エリア特性と将来性
小牧市は名古屋市の北部に隣接し、
製造業や物流業を中心とした
「産業都市」として発展してきました。
- 雇用基盤：
小牧インターチェンジ周辺には
工場や物流施設が集積しており、
単身者の賃貸需要は安定しています。 - 交通利便性：
名鉄小牧線は
地下鉄上飯田線・鶴舞線と
相互直通運転を行っており、
名古屋中心部へのアクセスも良好です。 - 人口動態：
ただし、
市全体の人口は
横ばいから減少傾向にあります。
将来的に
大幅な人口増加は見込みにくいため、
エリア内での競合物件との差別化が
重要になります。
- 収益性の詳細分析：表面利回りだけで判断してはいけない
表面利回りは約10％と魅力的ですが、
実質的な収益（手残り）を見極めるには、
以下の経費とリスクを考慮する必要があります。
実質利回りの計算
- 運営経費（年間）： 約100万〜120万円
（管理委託料、固定資産税、火災保険料、共用部光熱費、定期清掃費など） - 実質年間収入： 約920万〜940万円
- 実質利回り： 約8.8％〜9.0％
最大のリスク要因：大規模修繕費用
築35年のRC造物件において、
最も注意すべきは「修繕コスト」です。
RC造の修繕サイクルは
12〜15年と言われており、
外壁塗装、
屋上防水、
給排水管の更新などが必要です。
- 推定工事費：
1,000万〜2,000万円以上 - 収益への影響：
仮に今後5年以内に
大規模修繕が必要な場合、
年間換算で
200万〜400万円の積立や支出が
発生します。
これを考慮すると、
実質的な利回りは
7〜8％程度まで
低下する可能性があります。
- 税務面と出口戦略
- 節税メリット：
築35年のRC造は
法定耐用年数（47年）の残りが
短いため、
短期間で
大きな減価償却費を
計上できる可能性があります。
これは高所得者にとって
大きな節税効果（
キャッシュフローの押し上げ）を生みます。 - 出口（売却）のリスク：
将来売却を考える際、
さらに
築年数が経過していると、
次の購入者が
銀行融資を受けにくくなります。
買い手が
限定されるため、
出口戦略を
あらかじめ
明確にしておく
必要があります。
- 投資判断：この物件を買うべき人・避けるべき人
購入を検討しても良い方
- キャッシュフロー重視の熟練投資家：
高い稼働率と利回りを活かし、
手元の現金を増やしたい方。 - 建物管理の知識がある方：
築古RCのトラブルや修繕に対して、
適切な業者選定や対応ができる方。 - 中期保有（5〜10年）を前提とする方：
減価償却による
節税メリットを享受しつつ、
適切なタイミングで
出口を見極められる方。
購入を避けるべき方
- 不動産投資初心者：
築古物件特有の修繕トラブルや、
入居者対応の難易度が高いため、
まずは築浅物件で
経験を積むことをお勧めします。 - 長期的な資産価値の上昇を期待する方：
築古物件は
建物価値の下落が
避けられず、
土地値以上の価格上昇は
見込みにくいです。 - 資金に余裕がない方：
突発的な大規模修繕や
設備故障に
対応できる
予備資金がない場合、
経営が
破綻するリスクが
あります。
結論
本物件は
「熟練した職人が使う道具」
のようなものです。
高いポテンシャル
（高利回り・好立地）を
秘めていますが、
それを活かすには
建物の状態、
修繕計画、
将来のリスクを
総合的に
分析できる能力が
不可欠です。
表面的な
「利回り10％」という数字に
惑わされず、
「なぜこの条件で売りに出されているのか」を
冷静に分析し、
戦略的に
判断することが
投資成功への
鍵となります。
※詳細な検討に役立つ
「物件チェックリスト」を
別途用意しております。
慎重かつ
戦略的な投資判断に
ご活用ください。
要約
- 物件の概要（数字の事実）
- 愛知県小牧市、駅徒歩5分の一棟RC5階建・19戸ワンルーム
- 価格1億500万円、築33〜35年、想定年収1,045万円、表面利回り9.96％
- 稼働率は約94.7％（18/19）で、需要と賃料設定は一定評価できる
- エリア特性（需要の根拠）
- 製造業・物流の集積があり単身需要は読みやすい
- 名古屋方面へのアクセスも悪くない一方、市全体の人口は横ばい〜減少傾向で、将来は競合との差別化が重要
- 収益の見方（表面利回りの落とし穴）
- 運営経費を差し引くと実質利回りは約8.8〜9.0％が目安
- 最大の論点は大規模修繕（外壁・防水・給排水など）。
5年以内に実施となれば、利回りは実質7〜8％程度まで落ちる可能性がある
- 税務と出口（勝ち筋と詰まりどころ）
- 築古RCは耐用年数残が短く、減価償却による節税メリットが出やすい
- 一方、将来さらに築年が進むと買い手の融資が付きにくくなり、売却（出口）が狭くなるリスクがある
- 向く人／向かない人（適性）
- 向く人：キャッシュフロー重視の経験者、修繕対応や業者選定ができる人、中期保有で出口を設計できる人
- 向かない人：初心者、資金余力が薄い人、資産価値の上昇を主目的とする人
例え話
築古高利回りRCは
「熟練者が使う業務用の工具」に
近い存在です。
性能は高い一方、
整備（修繕）と
扱い方（出口設計）を
誤ると、
利益が
一気に削られます。
この動画から得られること
- 数字の読み替え
- 表面利回りを、実質利回り（経費控除後）へ落とす手順が分かる
- 重大リスクの特定（専門家としての付加価値）
- 築古RCの収益を左右するのは修繕費である、という優先順位が腹落ちする
- 修繕を年換算で見積もり、利回りに反映する考え方が持ち帰れる
- 税務と投資の接続
- 減価償却メリットが、誰にとって効くのか（所得帯・保有期間）を整理できる
- 出口戦略の現実
- 築年が進むほど買い手の融資が難しくなる論点を理解し、出口の選択肢を先に用意できる
- 向き不向きの自己診断
- 自分が「築古を扱える側」か「避けるべき側」かを判断できる
視聴後アクション
- アクション1（15分）収支を実質に直す
- 家賃収入から、管理料・税金・保険・共用部費用・清掃などの年間経費を差し引き、実質利回りを計算する
- アクション2（20分）修繕リスクを年割りで織り込む
- 外壁・防水・給排水・設備更新の見込み額を置き、5年・10年で年換算し、実質利回りを再計算する
- アクション3（20分）出口を先に決める
- 5年後・10年後に「誰が買うか（融資が付く層か）」を想定し、売却・保有継続・リファイナンスの条件を言語化する
- アクション4（必要なら）第三者レビューを入れる
- 建物状況と修繕：建築・設備に強い専門家
- 税務：税理士
- 融資：金融機関または融資に強い実務家
- 目的は安心ではなく、見落としの削減です
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