現物不動産投資の難易度とREITという選択肢
「不動産投資はやめておけ」
という意見がありますが、
その背景には、
個人が
直接物件を保有して
賃貸経営を行うことには、
表面上の利回り以上に
大きなリスクが伴う
という実情があります。
- 貸主が直面するコストと市場リスク
現物不動産投資において、
貸主のリスクは
決して小さくありません。
特に入居者の入れ替え時には、
原状回復費用や
次の入居者を募集するための
広告宣伝費など、
多額のコストが発生します。
入居者の入れ替えが
頻繁に起こると、
支出が膨らみ
収益を圧迫してしまいます。
また、
現在の市場環境では、
人口減少に伴う
賃料の下落や
物件価格の下落、
さらには
空室の長期化といったリスクも
無視できません。
これらを考慮すると、
当初の計算通りに
収益を上げることは
非常に
難易度が高いといえます。
- 管理の負担と情報格差
物件の管理を
自分ですべて行うのは
現実的ではありません。
入居者の募集（客付け）や
日々の管理には
専門知識が必要なため、
通常は
管理会社や
募集業者に
委託することになります。
家賃滞納や
入居者トラブルについては、
最近は
保証会社を利用することで
一定の回避が
可能ですが、
それでも
個人で
運営し続けるのは
大きな負担です。
さらに、
法改正や
市場動向といった
情報の収集スピードにおいて、
個人は
プロの業者に比べて
どうしても
遅れをとってしまいます。
不動産業界の人間は
日々勉強を
重ねていますが、
一般の方が
同じレベルの情報に
アクセスし続けるのは
容易ではありません。
- REIT（不動産投資信託）という選択肢
こうした
現物投資の難易度を
考えると、
一つの有効な手段となるのが
「REIT（不動産投資信託）」です。
REITが
推奨される理由としては、
不動産のプロが
運用を担当していること、
そして
スケールメリットを
活かして
物件の取得コストが
低く抑えられていることが
挙げられます。
結論
現物不動産投資が
「100%だめだ」
というわけでは
ありませんが、
まずは
REITを
うまく活用して
資産形成を行い、
将来的な
現物投資のための
頭金を作る
というのも
一つの合理的な戦略です。
リスクを
抑えつつ
着実に
投資を進めるための
有力な選択肢として、
まずは
REITのような
プロに任せる形から
検討してみては
いかがでしょうか。
不動産投資はやめておけ
…投資初心者が知っておくべき〈5つのリスク〉と、
「それでもやりたい人」に
おススメする選択肢【経済評論家が解説】
https://gentosha-go.com/articles/-/75382
要約
- 現物不動産（区分・一棟）への投資は、表面利回りだけでは測れないリスクが大きい。
特に退去時の原状回復費・広告費（AD）・空室期間が収益を直撃し、想定どおりに回す難易度が高い。
- 市況面では、人口減少に伴う賃料下落、物件価格の下落、空室長期化が同時に起こり得る。
出口（売却）も含めた設計が不可欠。
- 運用は管理会社に委託するのが現実的だが、管理品質・募集力・法改正対応・情報収集のスピードで「個人は不利」になりやすい（情報格差）。
- そこで有効な選択肢がREIT（不動産投資信託）。プロが運用し、スケールメリットで調達・運営効率を上げやすい一方、価格変動（市場リスク）や分配金の変動は受け入れる必要がある。
- 結論は二者択一ではなく、まずREITで資産形成の土台（投資習慣・分散・元手）を作り、将来的に現物へ進むなら「頭金・運用体制・出口戦略」を整えたうえで段階的に進めるのが合理的。
例え話
現物不動産は
「店舗経営」、
REITは
「プロが運営するチェーン店の持分保有」に
近い考え方です。
自分で
店舗を回せば
利益の伸びしろは
ありますが、
採用・修繕・集客まで
責任も増えます。
まずは
チェーン店の
仕組みに
乗って
経験と資金を
積み上げる、
という順番も
現実的です。
この動画から得られること
- 現物不動産の「見落とされるコスト」（原状回復・AD・空室・修繕）と収益への影響
- 人口減少・賃料下落・価格下落が同時に起こる局面での注意点
- 管理会社依存と情報格差が収益に与える影響（個人が不利になりやすい理由）
- REITのメリット（プロ運用・分散・スケール）と注意点（価格変動・分配変動）
- 「REIT→現物」へ進む際に必要な準備（頭金・体制・出口戦略）の全体像
専門家の付加価値（実務ポイント・チェックリスト）
1）現物不動産の難易度をMECEで把握（4分類）
- コストリスク
- 原状回復費、AD（広告料）、空室期間、突発修繕、更新投資
- 市況リスク
- 賃料下落、競合供給、人口動態、金利・融資姿勢、売却市場の薄さ
- オペレーションリスク
- 管理会社品質、募集力、クレーム対応、入居者属性の偏り
- 情報リスク
- 法改正・市場変化のキャッチアップ遅れ、比較データ不足、見誤り
2）REITを“入口”として使う際の判断軸
- 目的：インカム重視／値動き許容／分散の一部
- リスク許容：価格変動（含み損）を抱えられるか
- 期間：短期売買ではなく、一定期間保有前提で見られるか
- 分配の扱い：分配金が減る局面も想定して資金計画を組めるか
3）「現物に進む前に」最低限そろえる3点
- 数字：月次CF（家賃・空室損・経費・返済・手残り）を説明できる
- 体制：管理会社・募集導線・修繕の意思決定ルールがある
- 出口：売却時の買い手（融資期間・残存年数）と売却費用を概算している
視聴後アクション
- 今日やること
- 現物とREITのどちらでも良いので、「目的（何のため）」「期間（いつまで）」「許容する値動き」を一行ずつ書き出してください。
判断の軸が先です。
- 今週中
- 現物を検討している方は、候補物件の「空室が1戸増えた場合」「原状回復が一度発生した場合」の月次収支を試算してください。
赤字化するなら要調整です。
- 2週間以内
- REITを検討する方は、購入額に対して「価格が10％動いた場合」を想定し、生活費に影響しない金額範囲で運用額を決めてください。
- 1か月以内
- 迷いが強い方は、まずREIT等で投資習慣を作りつつ、現物は「頭金」「管理体制」「出口」の3点が揃うまで保留にしてください。
- 迷ったら
- 「その投資は、最悪のケースでも続けられるか」だけ確認してください。
続けられない投資は、どれほど利回りが良く見えても長期では崩れます。
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