農地法3条とは
「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。」
と規定されている条文です。
この農業委員会の許可基準を満たさなければ、
完全なる所有権移転は行われません。
市街化区域内では、
基本は誰でも購入することは出来ますが、
市街化調整区域では、
農地は誰にでも買えるものではありません。
なぜなら、
市街化調整区域は、
市街化を抑制すべき区域
だからです。
農地を守るという側面もありますが。
完全なる所有権移転を行うためには、
定められた条件を満たさないといけません。
例えば、現在も農家をしているという．．．
農家資格などです。
例えば、
住宅とそれに隣接する畑や田などを購入するとなったときに行うのが、
農地の仮登記です。
宅地は普通に所有権移転出来ます。
畑や田などの農地は、
農地法第3条の許可を前提条件に仮登記しますが、
農家資格などの一定の要件を満たさなければ、
所有権移転登記が出来ません。
平成の大合併以前の旧浜松市は、
市街化区域が3割、
市街化調整区域が7割でした。
今は山間部との合併もあり、
市面積151,117.0haの内
都市計画区域が、46,768haで、
その内の市街化区域が、9,788.7haで、6.48％
市街化調整区域が、36,979.3haで、24.47％
と圧倒的に市街化調整区域の方が多く、
営業をしている土地がらもあり、
住宅に農地が隣接していて、
それも取引の対象となるといった事例も多くみられます。
取り引きをお手伝いさせて頂いた中で
一番仮登記が多かったのが、
4名の方が仮登記として登記されていたという事例です。
第3条の許可が下りることが前提ですので、
こういったことが起こります。
一番期日の新しい方が、現在の仮登記名義人となります。
最終的には、
この仮登記の相続登記ということもあり得るのかもしれません。
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