- 住宅購入の本質は「買ってから」始まる
住宅購入の真の本質は、
購入時ではなく「買った後」にあります。
たとえ有利な条件で購入できたとしても、
売却・賃貸・承継といった「出口（デグ戦略）」において、
税務、価格設定、手続きが最適化されていなければ、
最終的に失敗に終わる可能性があるからです。
出口戦略を立てる上での「3本柱」は以下の通りです。
- いつ売るか（タイミング）
- 誰に引き継ぐか（売却か賃貸か）
- どの税制特例を使うか
これらを事前に把握しているかどうかで、
将来的な損得が大きく分かれます。
- 知っておくべき税制特例と「空き家」のリスク
不動産に関する特例には期限や条件があります。
これを知らずに放置すると、大きな損失を招きます。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
住まなくなってから3年が経過した年の12月31日までに売却することが条件となります。 - 相続空き家の特例
相続開始から3年以内に売却する必要があります。 - 固定資産税の負担増（住宅用地特例の解除）
管理されずに「特定空き家」に指定されると、
固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、
税額が最大で6倍に跳ね上がります。
最悪の場合、過料（罰金）の科せられや行政代執行による強制解体、
その費用の負担を求められるリスクもあります。
「いつか売ればいい」と安易に考えて放置せず、
これらの要件を常に念頭に置いておく必要があります。
- 市場の「サイクル」を時計で捉える
投資のタイミングを考える際、
市場の動きを時計の針に例えるとわかりやすくなります。
- 富裕層の動き：
市場が底にある「6時」の段階で購入し、
熱狂のピークである「12時」に売却します。 - 一般層の動き：
ピークを過ぎた「12時過ぎ」に購入し、
下落が始まった「2時過ぎ」に焦って投げ売りしてしまう傾向があります。
大切なのは感情に流されることではありません。
定点観測を続け、
規律を持って客観的に判断することが、
失敗しない出口戦略の鍵となります。
- 専門家へ相談する際の注意点
こうした複雑な税制や特例をうまく活用するには、
税理士などの専門家の知恵が不可欠です。
ただし、断片的な知識だけでは不十分です。
同じ物件でも、
その人の全資産状況や家族構成、
将来のビジョンといった「背景」によって、
相続させるべきか売却すべきかの正解は180度変わります。
専門家に相談する際は、
自身の状況をすべてさらけ出すことが重要です。
「私の背景はこうなっています」と全体像を共有して初めて、
最適で具体的なアドバイスを受けることが可能になります。
ある日突然、固定資産税が6倍の悪夢も……富裕層だけが知っている「持ち家」のヤバすぎる末路
https://allabout.co.jp/gm/gc/516902/
要約
- 本質（出口で勝敗が決まる）
- 住宅購入は「買って終わり」ではなく、売却・賃貸・承継という出口戦略で最終利益が決まる。
柱は「いつ売るか」「誰に引き継ぐか」「どの特例を使うか」。
- 主要特例と期限（知らないと損）
- 居住用財産3,000万円特別控除：転居後「3年を経過する年の12月31日まで」に売却。
- 相続空き家の特例：相続開始から「3年以内」に売却。
- 空き家リスク：特定空き家指定で固定資産税優遇が外れ最大6倍、過料・行政代執行の恐れ。
- タイミング（感情に左右されない）
- 市場サイクルを“時計”で把握。底（6時）で買い、熱狂（12時）で売るのが勝ち筋。
ピーク過ぎ（12時過ぎ）買い・下落（2時過ぎ）売りは典型的失敗。
- 相談の作法（全体像が前提）
- 特例適用や出口判断は資産全体・家族構成・将来像で最適解が変わる。
専門家へは「背景をすべて開示」して設計することが不可欠。
この動画から得られること
- 出口戦略の3本柱（売却タイミング・引継先・適用特例）の設計方法
- 居住用3,000万円控除・相続空き家特例の期限と要件、空き家指定の税リスク
- 市場サイクルを“時計”で読む売り時の考え方（感情を排した定点観測）
- 売却・賃貸・承継の分岐基準と必要書類（証憑）の整え方
- 専門家への効果的な相談手順（資産全体・家族・将来像の開示）
例え話
住宅の出口は「飛行計画」に似ています。
離陸（購入）が順調でも、
着陸（売却・賃貸・承継）の滑走路（特例の期限）と
天候（市場サイクル）を読まなければ、
燃料（資金）を無駄に消費し、
最悪はダイバート（税負担増・罰則）を強いられます。
飛ぶ前に計画を整えるのが安全航行の基本です。
専門家としての付加価値
- 出口ルート診断（売却/賃貸/承継の分岐）
- 売却優先：転居後3年内の3,000万円控除適用可／市場が過熱〜横ばい／維持費>価値上昇。
- 賃貸優先：将来の自己利用見込み／市場弱含みでも賃料安定／利回り>維持費＋税。
- 承継優先：相続人の実需／相続税の現金余力不足→賃貸で納税原資づくり／空き家化回避が前提。
- 期限と要件（要点）
- 居住用3,000万円控除：譲渡所得=売却−(取得費＋譲渡費用)。
転居後“3年を経過する年の12/31まで”に売却。
重複適用不可要件あり。
- 相続空き家の特例：相続後“3年以内”売却。
耐震基準適合・一定の解体/リフォーム等の要件を事前確認。
- 特定空き家：行政指導→勧告→固定資産税住宅用地特例の解除（最大6倍）→過料・代執行リスク。
放置しない体制づくりが必須。
- 市場サイクルの定点観測KPI
- 在庫月数、成約価格/売出価格乖離率、金利（固定/変動）、賃料指数、近隣成約事例の推移。
閾値を決め、四半期で評価。
- 売却実務の最短ルート
- 媒介3社見積
→販売戦略（価格帯/広告/内装調整）比較
→必要書類（取得費・登記・リフォーム証憑）整備
→ 税理士事前試算
→期限内クロージング。
- 証憑の整備（未来の自分への贈り物）
- 取得費領収書・工事請負/諸費用明細・住宅借入控除証明・固定資産税通知・耐震/省エネ証明等を年次ファイルで保管。
視聴後アクション
- 具体ステップ（5項目）
1) 自宅の現状棚卸（居住/非居住の開始日、取得費・工事費の証憑、固定資産税通知）
2) 特例期限のカレンダー化（居住用3,000万円控除・相続空き家の特例の最終日）
3) 市場KPIの定点観測（在庫月数・金利・成約乖離率）を月次に設定
4) 売却/賃貸/承継の三案で税額・キャッシュ・維持費を横並び比較（簡易試算）
5) 専門家に背景を全開示（資産全体・家族構成・将来像）してセカンドオピニオンを取得
- 用語の簡潔説明
- 居住用3,000万円特別控除：マイホーム売却益から最大3,000万円控除できる制度（要件・期限あり）。
- 特定空き家：管理不全等で勧告を受けた空き家。
固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が跳ね上がる。
補助資料
- チェックリスト（抜粋）
- 転居日・相続開始日の記録／最終売却期限日
- 取得費・リフォーム費の証憑有無（欠落は概算取得費5％の可能性）
- 空き家管理状況（点検・修繕・除草・苦情の有無）
- 市場KPIダッシュボード（在庫・乖離・金利）
- 三案比較表（税額・キャッシュ残・維持費・生活影響）
- テンプレ（要点）
- 譲渡益簡易試算シート
- 特例適用判定表（3,000万円控除／相続空き家）
- 市場サイクル観測テンプレ（四半期レビュー用）
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