【築30年超8割時代の勝ち筋】名古屋・愛知・浜松「独自データ」で読み解く投資戦略

【独自調査】名古屋・愛知・浜松エリアの不動産投資市場：築30年超が8割を占める現実と投資戦略

はじめに

名古屋・愛知・浜松エリアにおける不動産投資市場の実態について詳しく解説します。

今回の解説は、
令和8年（2026年）1月21日現在の主要サイトに掲載されている売り物件を、
築年数別に独自分析した結果に基づいています。
調査の結果、
市場の大部分を築30年以上の物件が占めているという、
非常に興味深い実態が明らかになりました。

独自調査の結果：エリア別物件データ

今回の調査では、
名古屋市内（379棟）、
愛知県内（名古屋市外：198棟）、
浜松市（31棟）の計608棟の物件データを分析しました。

1. 名古屋市内

• 築20年以下： 62棟（全体の16.36%）
• 築30年以上： 285棟（全体の75.20%）
  市場に出ている物件の約4分の3が築30年を超えています。

2. 愛知県内（名古屋市外）

• 築20年以下： わずか2棟（1%）
• 築30年以上： 171棟（85.86%）
  名古屋市外では築浅物件が極端に少なく、
  購入者にとって理想的な物件が市場にほとんど出ていない状況です。

3. 浜松市

• 築20年以下： 5棟（16.13%）
• 築30年以上： 25棟（80.65%）
  名古屋市内と同様、築古物件が市場の主流となっています。

市場全体のまとめ

3エリア合計（608棟）で見ると、
築20年以下はわずか11.35%、築30年以上が79.11%に達します。
つまり、市場の約8割が築30年超の物件という構造になっています。

なぜ築30年超の物件が市場を独占しているのか？

この背景には、以下の4つの理由が考えられます。

1. 売却ニーズの集中：
    当初の相続対策としての役目を終え、
   資産整理や相続のために売却されるケースが増えています。
2. アベノミクス期の影響：
    2012年〜2017年頃に「サラリーマン大家」ブームが起こり、
   当時は築15〜20年だった物件が、
   現在築30年を超えて市場に再流出しています。
3. 築浅物件の保有意欲：
    築20年以下のオーナーは売却の必要性が低く、
   ローン残債の関係からも売りづらい状況にあります。
4. 銀行融資の壁：
    銀行融資は基本的に「法定耐用年数（RC造で47年）」を基準にします。
   期間を超えた融資延長は難しく、
   出口戦略が描きにくいため、
   市場に残り続けている側面もあります。

これを中古車市場に例えると、
10年以上経過した車（築古）が大量に流通し、
3年落ちの車（築浅）はオーナーが乗り続けるため市場に出ない、
という状況に似ています。

投資家がとるべき6つの勝ち筋戦略

市場の8割が築古物件である以上、
それらをいかに評価し活用するかが成功の鍵となります。

1. 築古物件への「適切な評価眼」を持つ

建物の構造（木造・鉄骨・RC）による耐用年数の違いや、
過去の修繕履歴、今後必要なコストを正確に見極める能力が必要です。

2. リノベーションによるバリューアップ

特にRC造の築古物件は、
適切なリノベーションを施すことで競争力を劇的に高められます。
ただし、融資を受けるには銀行を納得させる精緻な事業計画書が不可欠です。

3. エリア選定の重要性を理解する

調査結果が示す通り、
築浅物件を探すなら選択肢の多い名古屋市内を優先するなど、
エリアの特性に応じた戦略を立てるべきです。

4. 築浅物件は「市場外」や「新築」を検討

公開市場で築浅を探すのは困難です。
新築建設を検討するか、
地元の不動産会社を通じてオーナーに直接アプローチするなど、
独自のルート開拓が求められます。

5. 税務メリット（減価償却）の活用

築古物件は償却期間が短いため、
短期間で大きな経費を計上できます。
高所得者にとっては、
節税効果を活かした投資戦略として非常に有効です。

6. 出口戦略の明確化

購入前に
「最終的にどう処分するか（再販、建て替え、更地売却）」の計画を必ず立ててください。
特に地形の良い土地は、
出口の選択肢が広がります。

失敗しないための実践チェックリスト

投資判断の際、以下のポイントを確認してください。

• 建物評価：
   残存耐用年数、過去の修繕履歴、インスペクション（建物診断）の実施。
• 収益性評価：
   将来の修繕費を考慮した「実質利回り」の計算。
  築浅物件との競争力分析。
• 財務・税務：
   減価償却による節税効果、法人化のメリット・デメリットの検討。
• 資金計画：
   金融機関の融資姿勢（築年数制限）の確認、自己資金比率の適切な設定。

結び

現在の名古屋・愛知・浜松エリアでは、
「市場に出ている物件＝必ずしも良い物件とは限らない」という現実があります。
優良な築浅物件は表に出る前に売れてしまうか、
オーナーが手放さないため、
専門的な知識を持って戦略的に動くことが不可欠です。

地元の市場に精通した業者とパートナーシップを組み、
慎重かつ大胆な投資判断を行ってください。

https://youtu.be/fOCZHss8iIY

要約

- 調査の骨子（2026/1/21時点・独自集計）
  - 名古屋市内379棟／愛知県内（名古屋市外）198棟／浜松市31棟＝計608棟を築年別に分析。
  - 3エリア合計で築20年以下11.35％、築30年以上79.11％。
    市場の約8割が築30年超という供給構造。

- エリア別の実態
  - 名古屋市内：築30年以上が75.20％（築20年以下は16.36％）—比較的選択肢は多いが築古が主流。
  - 愛知（名古屋市外）：築30年以上が85.86％（築20年以下は1％）—築浅はほぼ市場に出ない。
  - 浜松市：築30年以上が80.65％（築20年以下は16.13％）—築古中心で名古屋に近い構図。

- 築古偏重の背景（4要因）
  1) 相続対策の役目を終えた資産整理の売り出し集中
  2) 2012–17年の「サラリーマン大家」期の在庫が築30年超で再流出
  3) 築浅はオーナーの保有意欲・残債の兼ね合いで手放されにくい
  4) 融資は法定耐用年数（RC47年等）基準で延長困難→出口が描きにくい物件が残存

- 比喩（理解の補助線）
  - 中古車市場で「10年超の車は潤沢、3年落ちは出回らない」に等しい需給のねじれ。

- 投資の示唆（結論）
  - 成功の鍵は築古の目利きと事業計画。
    RCのバリューアップ、税務（償却）と出口の設計、築浅は“市場外ルート”で獲得が定石。

この動画から得られること

- 東海エリアの“築年分布”という事実（608棟の独自データ）
- 築古偏重の4要因と、築浅が市場に出ないメカニズムの理解
- RC・鉄骨・木造それぞれの耐用年数と融資・出口の連動設計
- リノベ投資のKPI（賃料改定幅／投下回収年数／空室改善）の置き方
- 減価償却の節税メリットを事業収益と両立させる判定フレーム

例え話

　在庫が築古に偏る現市場は、
「良い原石が砂利に埋もれた河原」に似ています。
表面だけを見て拾えば凡石ばかり。
比重と輝きを見抜く“選鉱眼”（物件の素性と将来コスト）と、
磨き上げる工程表（リノベ×賃料改定×出口）を持つ者だけが、
利のある原石を宝石に変えられます。

専門家としての付加価値

- 構造×耐用年数（目安）
  - RC造：47年、
    鉄骨（S）：34年（厚みで差）、
    木造：22年。
    築古は「残存法定耐用年数」or「見積耐用年数」の融資実務を事前確認。

- 定量判定の閾値（最低ライン）
  - イールドスプレッド（実質利回り−借入実効金利−運営費率）≥2.0％
  - DSCR（営業CF÷元利返済）≥1.2（ストレス：空室+10pt、金利+1.0％でも維持）
  - LTV（借入÷時価）≤65％、出口キャップレート+50bpで価格下落許容

- リノベ投資のKPI
  - 賃料改定幅：+8〜15％（間取り・水回り・外装セット）
  - 空室→稼働：6か月内に稼働率+10〜15pt
  - 回収年数：総CAPEX÷年次賃料増加＝5〜7年以内

- 銀行を動かす事業計画の要点
  - 物件現況KPI（稼働・賃料・修繕履歴）→改善施策→収益シミュレーション（ベース/ストレス）
  - 担保余力と残耐用年数で返済年限を整合、出口（再販/更地/建替）を明文化

- 税務の勘所
  - 築古×短償却の節税は“CFと一体”で評価（節税先行NG）
  - 法人化の損益通算・役員報酬・退職金ポリシーで総合最適化

視聴後アクション

- 具体ステップ（5項目）
  1) 候補エリアを1つに絞り、過去12か月の「築年分布」と「成約賃料」を収集
  2) 目星物件のインスペクションを手配（構造・配管・屋上・外壁の劣化度合い）
  3) リノベ案と賃料改定幅を試算（CAPEX回収5〜7年目標、空室→稼働の計画付）
  4) 融資条件の当たりを確認（残耐用年数・返済年限・金利・LTV）し、DSCR/スプレッドを計算
  5) 出口3案（再販/更地/建替）の収支と時期を比較表に落とし込み、意思決定

- 用語の簡潔説明
  - DSCR：元利返済に対する営業CFの倍率。
                 1.2倍未満は資金繰りが不安定。
  - イールドスプレッド：物件の実質利回りから金利・運営費を差し引いた余剰。
                                       2％以上が目安。

補助資料

- チェックリスト（抜粋）
  - 構造・残存耐用年数・修繕履歴・インスペクション結果
  - 賃料改定仮説・CAPEX・回収年数・稼働率の改善計画
  - 融資前提（年限・金利・LTV）とDSCR/スプレッド算定表
  - 減価償却・法人化の税務効果とCFの整合
  - 出口3案の前提（キャップレート・地形・再開発余地）

- 連絡テンプレ（要点）
  - 件名：築古再生案件の事業計画レビュー依頼（名古屋／愛知／浜松）
  - 本文：物件概要・劣化状況・CAPEX案・賃料改定仮説・融資当たり・出口案・確認したい論点

税理士法人　A to Y
〒460-0014 愛知県 名古屋市中区富士見町7-11
電話番号 052-331-0286
FAX番号 052-331-0317

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