【利回りより“安定×資産性”】吹上エリア築浅ワンルームの買付判断

 名古屋市の中でも屈指の人気住宅エリアである昭和区。
特に地下鉄桜通線「吹上」駅周辺は、
交通の利便性が高く、
投資物件としても非常に注目されています。
今回は、このエリアにある築7年の実例物件をもとに、
収益性と将来性を詳細に分析していきます。

1. 物件概要と現状

今回検証する物件の詳細は以下の通りです。

• 所在地： 名古屋市昭和区阿由知通（「吹上」駅 徒歩3分）
• 売買価格： 1,630万円
• 築年数： 2019年3月築（約7年）
• 専有面積： 24.30㎡（ワンルームとしては比較的広め）
• 設備： 追い焚き機能付きバス、システムキッチン、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ完備
• 現況： 月額 63,000円で賃貸中
• 表面利回り： 約4.6%

名古屋市営地下鉄「吹上」駅から徒歩3分という好立地に加え、
桜通線一本で「名古屋」駅まで約10分、
「久屋大通（栄）」駅まで約6分という抜群のアクセスを誇ります。

2. エリアの市場動向

吹上・御器所エリアは、
名古屋大学や南山大学などの教育機関が近く、
学生需要が安定しているほか、
都心へのアクセスの良さから若手社会人にも選ばれるエリアです。

近年は新築マンションの供給が増え、
学生の1人暮らし需要に
一時的な変化（供給過多の懸念）も見られますが、
本物件のような「駅近・築浅・設備充実」の物件は
依然として強い競争力を持っています。
また、24㎡を超える広さは、
在宅勤務の普及による「住空間の広さ」へのニーズにも合致しており、
差別化の要因となります。

3. 収益性の精査：実質利回りの計算

表面的な数字だけでなく、
コストを含めた「実質利回り」を検証します。

• 年間賃料収入： 75万6,000円
• 年間管理費・修繕積立金： 約9万5,400円
• 固定資産税（推定）： 約5万円
• 年間実質収入： 約61万600円
• 実質利回り： 約3.7%

築7年という新しさから、
当面は大規模な修繕や設備更新の必要性は低いと考えられます。
エアコンや給湯器の寿命を10年程度と想定し、
将来的な予備費（年間1〜2万円）を見込んでも、
実質3.5%程度の利回りは維持できる現実的な水準です。

4. 投資の判断：最新の「高級スマホ」モデルのような選択

この物件への投資は、
スマートフォンに例えるなら「最新の高級モデル」を購入することに似ています。

• メリット：
   初期投資は大きいものの、
  性能が良く信頼性が高い。
  数年後の売却時にも一定の価格を維持しやすく、
  資産価値が下がりにくい。
• デメリット：
   利回り（コストパフォーマンス）という点では、
  築古物件のような爆発力はなく、
  やや割高に感じる側面もある。

購入を検討しても良い方

• 安全性と安定性を重視する方：
   高利回りよりも空室リスクの低さと資産価値の維持を優先する方。
• 長期的な資産形成を目的とする方：
   10年以上のスパンで計画を立てられる方。
• 出口戦略（売却）を視野に入れている方：
   築浅の駅近物件は流動性が高く、
  将来的な換金性が優れています。

購入を避けた方が良い方

• 高利回りを最優先する方：
   実質利回り3.7%に物足りなさを感じる方。
• 短期的な投資回収を期待する方：
   数年での利益確定は困難です。
• 自己資金が少なく、過度なレバレッジをかける方：
   借入比率が高すぎると、
  金利上昇時のリスクを許容できなくなる可能性があります。

5. 失敗を回避するための実践的アドバイス

昭和区の築浅物件投資で失敗しないためには、
以下の点に注意してください。

1. 「築浅」というだけで判断しない：
    立地や間取りを含め、
   周辺の競合物件（特にこれから建つ新築）との差別化ポイントを精査すること。
2. 無理な借入を避ける：
    資金繰りに余裕を持ち、
   自己資金比率を一定以上確保して、
   金利上昇や一時的な空室に備えること。
3. 出口戦略までシミュレーションする：
    相続時の評価額や売却実績を調査し、
   中長期のキャッシュフロー予測を立てること。

結論

吹上駅徒歩3分、築7年という本物件は、
優れた立地と建物の新しさを活かした、
非常に手堅い投資対象と言えます。
高利回りよりも「安定」と「資産性」を重視し、
長期的な視点に立てる投資家にとっては、
成功の可能性が高い選択肢となるでしょう。

要約

- 物件の骨子
  - 所在地：名古屋市昭和区阿由知通（地下鉄桜通線「吹上」駅 徒歩3分）
  - 価格：1,630万円／2019年築（約7年）／24.30㎡・RC造
  - 現況：月額賃料63,000円で賃貸中、表面利回り約4.6％
  - 設備：追い焚き、システムキッチン、オートロック、宅配BOX、防犯カメラ

- エリア特性
  - 吹上・御器所は名駅・栄へダイレクトアクセス可、
　単身社会人＋学生需要が底堅い
  - 24㎡超の“少し広め”×設備充実は在宅勤務ニーズにも合致し競争力を確保

- 実質収益（表面→実質）
  - 年間賃料75.6万円 −（管理・積立 約9.54万円＋固定資産税 約5万円）＝年間実質収入 約61.1万円
  - 実質利回り 約3.7％（予備費：年1〜2万円を見込んでも約3.5％前後）
  - 築浅のため当面の大規模修繕負担は限定的だが、
　中長期の一時金可能性は織込み

- 向く／向かない
  - 向く：安定性・資産性重視、
　　　　長期保有（10年〜）、
　　　　駅近の流動性を評価、
　　　　突発費用に耐える資金余力
  - 向かない：高利回り志向、
　　　　　　短期売買狙い、
　　　　　　過度なレバレッジで資金余力が乏しい

 

例え話

 本物件は「最新の高級スマホ」。
初期コストは高めでも性能・信頼性が高く、
下取り（売却）も付きやすい。
一方、派手なコスパ（高利回り）は期待せず、
安定と資産性で選ぶモデルです。

 

この動画から得られること

- 表面4.6％を実質3.7％へ是正する費用の織込み方（管理・積立・税・予備費）
- 吹上・御器所エリアの需給と、24㎡×設備充実の差別化ポイント
- 築浅で見るべき将来費用（小修繕・中長期の一時金）の備え方
- 管理組合の健全性（長期修繕計画・積立水準・議事録）の読み方
- 競合調査と出口戦略（同棟売買実績・成約期間・値下げ幅）の実務手順
- 向く／向かない投資家の見分け方と、レバレッジの適正ライン

 

専門家としての付加価値

- 実質利回りの算式
  - 実質＝（年間賃料−管理・積立−固定資産税−予備費）÷（購入価格＋諸費用）
  - 予備費：エアコン・給湯器など小修繕に年1〜2万円を目安で織込む

- 管理組合の診断
  - 長期修繕計画の有無、
　積立金水準（㎡あたり月額の妥当性）、
　議事録に値上げ方針や滞納率の記載がないか確認

- 競合の把握
  - 同規模・同設備の募集賃料、
　供給戸数、
　成約スピード、
　AD有無で賃料維持可能性を評価

- 出口の現実
  - 同棟の売買履歴、
　売出→成約の期間・値下げ幅、
　駅距離と築年の“買主の目線”を先に把握

 

視聴後アクション

- 実質利回りを出す
  - 管理・積立・固定資産税・年1〜2万円の予備費を入れて、実質利回りを再計算しましょう。

- 管理資料を取り寄せる
  - 長期修繕計画、積立金残高、議事録、滞納率を確認し、今後の値上げ方針もチェックしましょう。

- 建物・住戸を点検する
  - EV・配管・防水の更新履歴、室内設備の寿命、結露の有無を確認しましょう。

- 競合を調べる
  - 近隣の募集賃料・供給戸数・成約スピードを把握し、賃料の維持可能性を見積もりましょう。

- 出口を描く
  - 同棟の売買実績・成約期間・値下げ幅から、売却時の価格帯と流動性を想定しましょう。

- レバレッジを抑える
  - 手元資金に余裕を持ち、金利上昇・一時金・短期空室に耐えるバッファを確保しましょう。

 

 まずは「数字・管理・出口」を同じテーブルに。
今日、実質利回りを再計算し、
管理資料の取り寄せと現地・競合チェックを一気通貫で進めてください。
駅近という“武器”を活かすには、
将来費用への備えと出口の見通しが不可欠です。
安定と資産性で、長期に報いる一手を。

税理士法人　A to Y
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