【スルガ銀行「121億円和解」の教訓】審査はなぜ通ったのか、投資家が今すぐやるべき自衛策

スルガ銀行が2018年の不正融資問題に関連し、
121億円で和解することになりました。
これは不正融資が原因で投資を行った方々への補填となります。
以前の動画でも、
スルガ銀行から4.5%の金利で融資を受けた方の事例を取り上げ、
山内さんからもアドバイスをいただきました。

今回の件は、
年収などを改ざんして融資が行われた「かぼちゃの馬車」事件などに関連するものです。現在、約410件を対象に、
返済条件の変更や借り換え（リスケジュール）などの救済措置が進められています。

スルガ銀行は当時、
非常に高い収益を上げていたため、
その利益を還元すべきだという意見もあります。
実はこの問題が発覚するまで、
金融庁からも「優良な銀行」として評価されていました。
「自己資金を2割入れ、4%台の高金利で貸し出す」という仕組みは、
フルローンに比べて一見健全で安心感があるように見えたからです。

しかし、蓋を開けてみれば不正が横行していました。
銀行員が関与していれば外部からは見抜きにくく、
提出された書類を鵜呑みにする審査体制にも問題があったと言わざるを得ません。

地方の物件を騙されるような形で買わされた方々の事例を見ると、
なぜ銀行が融資を承認したのかと疑問に思うことが多々あります。
銀行には高い倫理観が求められますし、
審査のあり方についても改めて考えさせられる問題です。 

スルガ銀、解決金121億円支払いへ　不正融資の顧客らに

https://www.asahi.com/articles/ASTDH2TY7TDHULFA00LM.html

 

記事の要約（MECE）

- 何が起きたか（ファクト）

  - スルガ銀行は2018年の不正融資問題（「かぼちゃの馬車」等）に関連し、投資家救済として121億円で和解。約410件で返済条件変更・借換（リスケ）などの救済が進行。

- なぜ拡大したか（構造）

  - 年収等の改ざん資料に依存した審査、行内関与が外部からの検証を困難化。自己資金2割＋金利4％台という「健全に見える枠組み」が、実態の不正を覆い隠した。

- 規制・評価のズレ

  - 問題発覚前は金融庁評価も高く、銀行は高収益を計上。審査の独立性・検証機能の弱さ、ガバナンスと倫理の欠落が露出。

- 含意（学ぶべき教訓）

  - 「銀行審査＝安全」は成り立たない。借り手・投資家は一次情報での裏取り（KYC/賃料/コスト/物件実査）とリスクKPI（LTV/DSCR/金利感応）で自衛が必須。銀行側は与信プロセス・内部統制の再設計が急務。

 

この動画から得られること（Learning Outcomes）

- 事件の構図と和解の中身：121億円の位置づけ、救済策（リスケ・借換）の実務と限界

- なぜ見抜けなかったか：改ざん資料依存、与信プロセスの穴、内部統制と監督の盲点

- 投資家の自衛KPI

  - LTV（≦70％目安）、DSCR（≥1.2）、金利＋100bp感応、空室・賃料−10％のIRR感度

- デューデリの型

  - 賃料（成約・在庫・AD）／運営費（PM/修繕/税保）／現地・近隣ヒアリング／第三者鑑定・建物インスペクション

- 銀行・仲介の見極め

  - チェックリスト：表明保証、収益裏付資料の一次性、アフターフォロー、苦情対応・統計の開示

- 倫理と仕組み

  - 与信の独立性、再発防止（2線・3線の強化）、報酬・販売インセンティブの再設計

 

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例え話

審査の通過は「空港の保安検査」を通ったに過ぎません。
検査員が同調圧力や短時間チェックに流されれば、
危険物は見逃されます。
旅客（投資家）側も荷物リスト（一次情報）を自分で揃え、
別の検査機（第三者評価）を通して安全を担保する姿勢が必要です。

 

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視聴後アクション

- まず数字を出す（本日）

  1) 物件のLTV（借入/価格）、DSCR（営業CF/元利）、金利＋1％時の返済額を計算しましょう。

- 一次情報で裏取り（今週）

  2) 成約賃料・募集在庫・AD、水道光熱・修繕・税保の実額、近隣ヒアリング、第三者鑑定・建物診断を揃えましょう。

- 契約と責任を明確に（来週）

  3) 表明保証（賃料・入居・面積・違反なし）を契約に明記。虚偽時の補償条項を入れましょう。

- 借入の線引き（継続）

  4) LTV≦70％、DSCR≥1.2を下回るときは条件見直し。過度なレバレッジは避け、出口（売却CAP）を先に設定しましょう。

 

数字と一次情報で「自分の審査」を実装すれば、
同様のリスクは避けられます。
今日から仕組み化を始めましょう。

 

税理士法人　A to Y
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