今日は“不動産の生前贈与”を5分でスッキリ解説。
メリットだけでなく、
2024年以降の“7年持ち戻し”や登記・取得税などのコストまで、
一緒にチェックしていきます。
生前贈与とは何でしょう？
生前贈与は、生きているうちに財産を渡すこと。
今回は“自宅や土地などの不動産”にフォーカスします。
制度は大きく2ルート、
①暦年課税（年110万円控除）と
②相続時精算課税（特別控除2,500万円＋年110万円控除）があります。
生前贈与のメリットは
・相続設計の前倒し
計画的に贈っておけば、
誰がどの不動産を使うかを“生前に確定”でき、住まい・事業・賃貸などの活用が早く進みます。
若い世代の住宅取得・投資開始を後押しできます。
・配偶者への強力な特例
婚姻20年以上なら、
居住用不動産（または取得資金）の贈与で“基礎控除110万円＋2,000万円まで控除”。
配偶者の住まいの安心づくりに有効です。
・相続トラブルの予防
誰に・何を・なぜ渡すかを明確化し、
公正証書や遺言、家族会議を併用すれば、
相続時の誤解を最小化しやすくなります。
（“持戻し免除の意思表示”などの実務対応も検討を）
・制度の選択肢が豊富
相続時精算課税を選ぶと、
まとまった額を早期移転しやすい一方で、
原則として相続時に精算。
暦年課税は毎年コツコツ型。
目的と期間で使い分けるのがコツです。
一方で、生前贈与のデメリットと注意点ですが
・7年持ち戻しで“節税”が薄まる恐れ
2024年以降は、
相続開始前“最長7年”内の暦年贈与が相続財産に加算。
一気に効果が出るとは限りません。
時間軸を入れた設計が必須です。
・登録免許税・不動産取得税など“移転コスト”
贈与での所有権移転登記は“評価額×2%”が一般的。
相続移転の0.4%より重いです。
さらに贈与は“不動産取得税”も課税対象（相続は非課税）。
“税＋登記コスト”の総額で判断しましょう。
・相続時の公平感・遺留分
特定の人にだけ不動産を生前贈与すると、
ほかの相続人の“取り分”に影響。
将来の遺留分侵害額請求や“特別受益”の持ち戻しを見据えた設計・説明が欠かせません。
・制度選択ミスのリスク
相続時精算課税は“選んだら原則戻れない”前提。
評価の上振れや将来売却時の譲渡課税にも影響します。
試算は必須です。
つまり、
生前贈与は“早く動ける”のが強み。
ただし“7年持ち戻し”と“移転コスト”を踏まえ、
暦年課税と相続時精算課税、
配偶者控除などを組み合わせる“設計力”がカギです。
具体的には、家族構成・資産配分・活用計画・相続開始時期の予測を置いて、
専門家と“シミュレーション→設計→合意形成”の順で進めましょう。
提案の目的・想定読者
– 不動産の生前贈与を短時間で体系的に理解したい不動産オーナー・個人投資家・相続準備中の方
– 2024年以降の「7年持ち戻し」や移転コスト（登録免許税・不動産取得税）まで踏まえた実務目線の情報を探している方
– 検索意図：生前贈与の基本／7年ルールの影響／配偶者特例／暦年課税と相続時精算課税の使い分け／登記・取得税の費用比較
行動提案
– 家族構成・資産一覧・評価額を棚卸し
– 贈与契約書・通帳記録などエビデンスの整備
– 税理士・不動産の専門家と事前試算（総額・時系列）
免責
本コンテンツは一般的情報であり、最終判断は個別事情に応じて専門家にご相談ください。
税制は改正により取扱いが変更される場合があります。
正しい判断にのための基礎知識
税理士法人 A to Y
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